REITや不動産小口化商品と 不動産クラウドファンディングは何が違うの？
将来のための資産運用として、不動産投資に興味関心を持たれている方も多いのではないでしょうか。ここ最近では1万円からと、少額からでも投資できる新しい不動産投資手法が注目を集めています。
少額から始められる不動産投資サービスには、「REIT（リート）」「不動産小口化商品」「不動産クラウドファンディング」があります。どれも数千万円や数億円など膨大な資金を準備することなく気軽に始められるもの。不動産投資に興味がある方なら一度は耳にしたことがあるかもしれません。
ですが、「なんとなくわかるけど、具体的な内容や違いまではわからない」と感じる方もいるかもしれません。少額から不動産運用を視野にいれている方は、「REIT（リート）」「不動産小口化商品」「不動産クラウドファンディング」の特性や違いについてしっかり理解しておきましょう。
少額から不動産投資を始められる方法
少額からでも始められる不動産投資方法は主に次の3つです。
・REIT（リート）
・不動産小口化商品
・不動産クラウドファンディング
それぞれの投資方法の特徴を確認しましょう。
REIT（リート）とは
REITは、不動産が証券化された投資信託のひとつで一般的に「不動産投資信託」と呼ばれています。「Real Estate Investment Trust」のそれぞれの頭文字を取った略称です。
不特定多数の投資者から資金を集めて、住宅やオフィスビルなど複数の不動産へ投資を行います。投資家から集めた資金を元に、不動産投資のプロである専門家が不動産の購入・管理・運用を行い、賃貸料収入や売買益などで得た利益を投資家に分配する金融商品です。
複数の不動産へ投資するため間接的に複数の不動産オーナーになりますが、物件を保有するのは投資法人もしくは信託銀行であって、投資家は証券のみを購入します。
REITでは投資する物件は主に投資法人が選ぶため、自分で投資物件が選べるわけではありません。
不動産を証券化し市場で売買されることから株式投資と似ており、上場株式と同じように証券価格の変動はあります。
しかし、その分値動きが大きくなるため換金性に優れているのが特徴です。
不動産小口化商品
不動産小口化商品とは、ある特定の不動産を一口数万円〜数百万単位に小口化したものを投資商品として販売し、小口化された投資商品を購入した投資家に対して、賃料収入や売却差益などの運用益を口数に応じて分配する金融商品です。
これまでの不動産投資だと、投資するために数千万円や数億円の費用がかかることがありました。それが不動産小口化商品の登場により、数十万円や数百万円からでも不動産投資できるようになりました。
不動産小口化商品には、主に「匿名組合型」「任意組合型」の2種類に分類されます。
購入する口数や投資する物件は、投資家の意思によって決めることが可能。案件によっては1口 数十万円からの小額投資や、複数の口数を購入する、または1口あたりの額が数百万円と大きいものを購入し多額の分配金を狙う高額投資もできます。
不動産クラウドファンディング
不動産投資クラウドファンディングとは、インターネットなどを使って投資する不動産を選んで投資を行います。その投資資金を元に、事業者が不動産の運用や管理を行い、発生した利益を投資家へと分配する金融商品です。
インターネットで投資が行えるようになった「新しい不動産投資方法のひとつ」として現在注目を集めています。数万円程度の資金と、スマホやパソコンなどがあれば不動産投資が行えます。
1口数万円からと小額からの投資が可能で、価格が変動することも比較的少ないためリスク分散できるのも特徴。
投資家は、日々の値動きを気にすることなく、基本的には満期日に分配金が支払われるのを待てば良いため気軽に投資ができます。
投資方法の比較
REITの場合
- 投資までの大まかな流れ
- 取引を行う証券会社を選び口座を開設し、開設した口座に投資資金を入金します。投資物件の種類の利回りや時価総額、市場の動向など確認し、証券を購入します。
・投資対象：住居や商業ビルなど多様な物件
・運用方法：証券への投資
・最低費用：数万円〜
・不動産選定：投資のプロが行う
・換金・流動性：高い
・管理コスト：不要
※一般的なREITの特徴です。
不動産小口化商品の場合
- 投資までの大まかな流れ
- 『不動産特定共同事業法』により国土交通省または都道府県知事の認可を受けた事業者へ申込書を提出します。商品内容などの詳細が記載された書面を受け取り、説明を受けたのちに契約を結びます。投資資金の振り込みを行うと契約が成立し、投資が開始されます。
・投資対象：住居や商業ビルなど多様な物件
・運用方法：1つの物件を共同出資
・最低費用：数十万円〜
・不動産選定：自分で選べる
・換金・流動性：低い
・管理コスト：不要
※一般的な不動産小口化商品の特徴です。
不動産クラウドファンディングの場合
- 投資までの大まかな流れ
- 利用するクラウドファンディングサービスに会員登録します。クラウドファンディング事業者が見つけてきた各不動産案件に対し、それぞれの条件を提示して出資者を募集しています。投資家は出資したい案件を選定し申し込みをします。募集が締め切られ入金手続きが完了したら、運用開始となります。
・投資対象：住居や商業ビルなど多様な物件
・運用方法：1つの物件を共同出資
・最低費用：1万円〜
・不動産選定：自分で選べる
・換金・流動性：低い
・管理コスト：不要
※一般的な不動産クラウドファンディングの特徴です。
REITが向いている場合
REITは、証券取引所に上場しているため、上場株式と同様に証券会社に口座を開き、証券会社を通して売買取引します。
そのため、株取引と同じようにリアルタイムで自由に売買することができます。
値下がりしたり元本割れのリスクが高くなりますが、その分、相場が変動した時に売却することで高い配当金を狙うことも可能なため、大きな利益をあげたい方はREITに向いているでしょう。
不動産小口化商品が向いている場合
小口化された不動産を保有する不動産小口化商品は、REITと違って個人が現物の不動産物件を保有します。
「任意組合タイプ」は、通常の不動産投資と同じ財産評価が受けられるため、相続税対策にもなります。
小額投資で現物の不動産投資を始めたい、かつ相続税の対策として不動産投資を考えている方に向いているでしょう。
不動産クラウドファンディングが向いている場合
不動産クラウドファンディングは、一番安いものだと1口1万円からの小額で不動産投資が始められます。
誰でも気軽に参加できるため、初心者の投資家でも不動産のオーナーになることが可能。
また出資者を募集する際には物件の詳細を公開するため、物件を比較しながら投資する物件を選定できます。REITのように値動きをチェックする必要もありません。
投資物件を決めて運用が開始したら、投資家は運用が終わるのを待つだけで済みます。
「1万円から不動産投資をはじめたい」「投資する物件を自分で選びたい」「運用に手間をかけたくない」という方におすすめの不動産投資方法です。
まとめ
「REIT」は証券と同じ扱いで、株運用と同じようにリアルタイムで売り買いができ大きなリターンを得ることが可能ですが、その分市場の動きを随時チェックする必要があり、大きな損益を出す可能性も孕んでいます。
「不動産小口化商品」と「不動産クラウドファンディング」は、どちらも出資案件を自分で選ぶことができ、一つの物件を共同出資で保有することができます。
「不動産小口化商品」は種類によって相続税の節税対策ができますが、出資への最低費用は「不動産クラウドファンディング」の方が1口1万円からと低いのが特徴です。
どれも従来の不動産投資と比べると少ない費用で運用できますが、運用の始め方や運用方法、換金性に違いがあるため、自分に合った不動産投資方法を選んでください。