マンションを贈与したら贈与税はいくら？計算方法を解説

資産を無償で受け取る場合には贈与税が課せられますが、贈与額の全てが課税対象ではありません。また、贈与を受けたからといって必ずしも納税義務が発生するわけでもありません。贈与税について知っているようで知らないことも多いのではないでしょうか。マンションを贈与した場合など、これから贈与税を納める予定のある方にとって、贈与税の計算方法などは気になるところです。申告、納税する前にどれくらいの贈与税が発生するのか、基礎控除をはじめとする節税の方法について把握しておくことをおすすめします。

贈与税の対象となる範囲

まず贈与税の申告は誰が行なうのかということですが、贈与者ではなく受贈者です。贈与を受ける人に納税義務があるのです。ただし、贈与を受けたときに全ての受贈者に申告義務が発生するわけではありません。贈与税の申告を行なう必要があるのは、次の要件を満たす場合です。

・個人による贈与の場合（※法人による贈与では、所得税・住民税の課税対象となる。）
・暦年課税を適用し、かつ贈与額が110万円を超える場合
・相続時精算課税適用の場合

上述の要件にもあるように、贈与税の対象となるのは、贈与額から基礎控除額を差し引いた金額となります。受贈者1人につき年間110万円は基礎控除に該当するため、贈与税の計算をする際には110万円を差し引くことができます。

つまり毎年、110万円までの金額については非課税枠を利用できるのです。この仕組みを利用して、毎年少額ずつ分割で贈与を行なうことで税金対策するといった方法もあります。

贈与税の計算方法

贈与税の計算方法についても知っておきましょう。基本的にそんなに難しいものではありませんので、計算式さえ把握しておくと誰でもすぐに算出できるはずです。

贈与税を計算するときは、まず課税対象額を出します。贈与額から基礎控除額を引きましょう。

課税対象額＝贈与額－基礎控除額（110万円）

課税対象額を算出したら、その金額に税率を掛けます。さらにそこから該当控除額を引くことで贈与税の金額が計算できます。

贈与税＝課税対象額×税率－該当控除額

税率や該当控除額は、課税対象額に応じる形で、以下のように定められています。国税庁による贈与税の速算表で確認することができます（一般税率）。

課税対象額が200万円以下　税率：10%　該当控除額：0円
課税対象額が300万円以下　税率：15%　該当控除額：10万円
課税対象額が400万円以下　税率：20%　該当控除額：25万円
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課税対象額が3000万円超　税率：55%　該当控除額：400万円

では実際に、マンションを贈与されると想定して贈与税を計算してみましょう。
800万円の贈与を受けるとしてシミュレーションしていきます。

まずは課税対象額を計算します。贈与額800万円から基礎控除額110万円を差し引きましょう。

800万円－110万円＝690万円

課税対象額は690万円です。これは贈与税の速算表の「1,000万円以下」に該当するため、税率40%、該当控除額125万円が適用されます。これらをふまえて贈与税を計算しましょう。

690万円×40%－125万円＝151万円

つまり800万円の贈与額に対して151万円を贈与税として申告する必要があるということです。

贈与税の申告について

納税に関する注意点については十分に理解しておく必要があります。例えば申告漏れなどがあると、最悪の場合懲役や罰金が科せられることもあり得るので注意しましょう。「知らなかった」では済まないことなので、贈与を受ける以上、贈与税に関する一定の知識は欠かせません。申告については税理士に依頼することもできますが、納税について知っておくに越したことはないでしょう。

税理士に依頼するにせよ、特に贈与税の申告期間については把握しておくのが良いでしょう。申告期限については、暦年課税贈与か相続時精算課税贈与か、贈与の種類によって異なります。

一般的な贈与が暦年贈与課税です。1月1日から12月31日の1年間で受けた贈与額に課税します。その翌年の2月1日から3月15日の間に申告し、納付することとなります。基礎控除の110万円を超える場合にのみ申告するものです。

相続時精算課税贈与とは、60歳以上の贈与者から、20歳以上の推定相続人または孫である受贈者に対する贈与の場合に、2,500万円までが非課税になるというものです。ただしその後相続が発生した時には、贈与された財産、相続された財産の合計金額に相続税がかかります。これを利用する際は、いかなるケースにおいても申告の必要があります。申告期限は暦年課税贈与の場合と同様で、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日です。

なお、贈与税を申告するには次の4つの方法があります。
・税務署で直接申告
・郵送による申告
・国税電子申告・納税システム（e-Tax）による申告
・税理士に依頼する

申告先の税務署は、受贈者の住所となる土地を所轄するところが対象となります。上述の通り、申告期限は贈与を受けた翌年の約1か月半という短い期間なので、うっかり申告を忘れてしまうといったこともあります。意図せずとも贈与税を「脱税」ということになると重加算税や延滞税が課せられます。仮に裁判で有罪となってしまうと、懲役や罰金の発生に至ることもあるので十分注意してください。

マンションの生前贈与について

生前贈与が可能な資産の範囲は、現金だけではありません。有価証券、マンションなどの不動産等も含まれます。財産評価については贈与時点の額によるので、贈与後に評価額が上昇したとしても相続時には影響しないのがポイントです。そのため今後価格や価値の上昇が期待できるものに関しては、生前贈与が有効になると言えます。

何より生前贈与の大きなメリットは、高い節税効果にあります。2013年の税法改正によって相続税の基礎控除額が減少したことにより、贈与税が節税において優位性を持ったのも特筆すべき点でしょう。これによって、基礎控除内の生前贈与については、ほとんどのケースで相続税よりも高い節税効果が生まれることとなりました。また、生前贈与を利用して相続財産を減らすことで、相続時の相続税を少額にすることにもつながります。

さらにマンションなどの不動産を贈与する場合は、評価額が固定資産税評価額となるので時価より低く、借家権割合の部分が評価減になるため、時価の40％程度で贈与できるのも大きなポイントです。不動産と同額の現金を贈与するよりも納税額を抑えることができるので、現金のまま相続させるのではなく、現金を収益物件化したうえで生前贈与も利用することで、節税効果を図るといった方法もあります。

その他にも、贈与税の特例を活用することで節税できるケースもあります。ここでは配偶者の税額軽減制度と相続時精算課税制度、2つの特例を解説します。

前者の配偶者控除は、配偶者が支払う相続税において「1億6,000万円または配偶者の取得する遺産のうち、法定相続分相当額のどちらか高い金額」が控除されるものです。相続の内容によって控除額は変わりますが、少なくとも相続財産が1億6,000万円までの範囲においては、配偶者には相続税が発生しないというわけです。

配偶者控除の注意点は、対象となる配偶者は被相続人が死亡した時点で法的に婚姻関系のあった者のみです。離婚協議中であっても対象となる一方、事実婚で互いにその意志があっても対象となりません。また、通常基礎控除で相続税がかからない場合には、税務署へ申告する必要はありませんが、配偶者控除についてはいかなるケースでも申告を行う必要が出てきます。

もう1つの特例、相続時精算課税制度は、親や祖父母が子供や孫に財産贈与を行なうときに利用できるものです。この制度によって生前贈与をすれば、最大2,500万円までは非課税で贈与可能となります。ただしその後相続が発生した時点で、相続時精算課税制度により贈与した財産を、相続財産にプラスして相続税を計算しなくてはなりません。つまり考え方によっては、納税を相続発生時まで先送りしているだけと捉えることもできます。

マンションを贈与した場合の贈与税はいくらぐらいになるのか、いつまでに申告や納税をしなくてはならないのか、少なくともこれらの知識を持っていると安心です。贈与を受ける予定のある方は、さらに節税の方法や自分が対象になりそうな特例、非課税制度について調べてみてはいかがでしょうか。また、いずれ自身が贈与者となり子どもや孫に不動産資産をきちんと引き継ぐためにも、贈与に関する理解を深めておくのが大切と言えるでしょう。