公開日: 2019.11.28

マンション経営に安心を！家賃下落の3つの要因を先回りして解決しよう

マンション経営におけるリスクの1つに「家賃下落リスク」があります。文字通り、受け取る家賃が少なくなることによる減収の可能性のことです。これが怖くてマンション経営に踏み出せないという人もいるかもしれません。しかし家賃下落には原因があり、対策は可能です。そのうちの3つを紹介します。

対策1：周辺相場が下落しにくい大都市エリアに買う

入居者から受け取る家賃が少なくなる要因の1つ目は、周辺の家賃相場が下がることです。特に世帯数が減少傾向にある地域では、空室を避けるため、退去のたびに募集家賃を下げることが少なくありません。すると他のオーナーも追随して下げてしまいます。

賃貸需要の悪化によって、このような悪循環が起こるのです。一方、世帯数が増加傾向にある地域は、家賃が下がりにくいといえます。多くの人が住みたがる地域は、募集家賃を下げる間もなく入居者が決まりやすいからです。

東京以外で最も有望なエリアは愛知

実際に世帯数が増えている地域を探してみましょう。人口流入が多い地域といえば東京が有名ですが、世帯数の将来予測において目立つ存在ではありません。国立社会保障・人口問題研究所の公表資料より、投資用ワンルームマンションの主な入居者となる単独世帯が2015年から2040年にかけてどう増加するかを見てみます。

増加率の1位は沖縄県の31.7％、2位は滋賀県の22.5％、3位は埼玉県の20.1％、4位は愛知県の16.7％、5位は福井県の16.1％です。東京は6.6％と、全国平均の8.3％を下回っています。

特に4位の愛知県は、有望な地域の筆頭です。三大都市圏の1つとして経済発展が見込まれ、リニア新幹線の開通を予定するなど、交通の要衝ともなっていくでしょう。実際、株式会社三井住友トラスト基礎研究所の「マンション賃料インデックス」によると、名古屋市の家賃相場は、2013年から2019年現在にかけて約10％上昇しています。

このように世帯数の予測と都市の魅力とを総合的に考え、投資エリアを決めることで、家賃相場の下落を回避できます。

対策2：競争力の低下はリフォーム・リノベーションで防ぐ

さまざまな業界で「コモディティ化」が問題となることがあります。コモディティ化とは、どの会社も同じような商品を出すようになり、競合との差別化が難しくなることです。すると売るために価格を下げざるを得なくなります。これはマンション経営における家賃も同じです。

1つの地域に同じような物件が多数あると、このような価格競争になってしまいます。そして家賃が下落するわけです。駅からの距離もだいたい同じ、間取りもほぼ一緒、買い物などの利便性も変わらない、築年数や設備も大差ない……こうなると、入居者希望者は1,000円でも家賃が安いほうを選ぶでしょう。

特に日本人は新築住宅を好むので、築年数が経つほど競争力はなくなってしまいます。古い物件ほど家賃が低いのは、このためです。

リノベーションで高付加価値化を図る

コモディティ化に対抗するには、付加価値を付けなければなりません。さまざまな方法がありますが、長期にわたって効果が及ぶものとして、リフォームによる設備更新や、リノベーションによるグレードアップがあります。

リフォームは原状復帰に近い意味があり、適切な時期に設備を交換することによって、清潔感を保ち、故障を未然に防げます。リノベーションは内装を一新することで、物件を生まれ変わらせることをいいます。陳腐化を防ぎ、個性を引き出すことができます。

特にリノベーションはしっかりしたコンセプトを持って行うことで、高い付加価値をつけることができます。家賃を維持するだけでなく、上げられることも少なくありません。「新築のときはいいが、古くなったときの家賃の下落が怖い」という人は、リノベーションを視野に入れてみてください。

対策3：管理会社にがんばってもらうため、良好な関係を維持する

入居者を募集し、契約に至るまでの作業を実際に担うのは管理会社です。もちろん担当者は基本的にみな真摯に仕事をします。しかし忙しいため、自ずと物件やオーナーに優先順位がつくことがあります。

管理会社からの優先順位が低いと、空室対策に注ぐ力が弱くなるかもしれません。すると募集家賃の引き下げを提案しやすくなります。やむを得ない場合もありますが、他の選択肢を検討せず、安易に行うのは考えものです。

管理会社の担当者に「このオーナーのために頑張りたい」と思わせ、積極的に自分の所有物件を紹介してもらうためには、良い人間関係を維持していく必要があります。こびを売るということではなく、対等なビジネス上のWIN-WINな関係を築こうとする姿勢が大切です。

1年に1回程度コミュニケーションの場を設けるのも効果的

委託管理料を支払う立場だからと、横柄な態度で臨むべきではありません。特に月額管理料を値切るのは非常に悪印象です。管理料の相場は家賃の5％ですが、これよりも高い・安いところにはそれなりの理由があります。一方的な要求はひかえることをおすすめします。

1年に1回くらい、手みやげを持って担当者を訪ねるのも良いでしょう。物件の状態や入居者の様子などを何気なく聞いてみることをおすすめします。普段は報告するほどでもない些細なことも、マンション経営を改善するヒントになるかもしれません。

家賃下落を回避するために多くの対策がある

家賃下落を回避する方法には、「世帯数の予測などから賃貸需要が伸びそうな地域に買う」「リノベーションを行う」「管理会社と良好な関係を築く」などがあります。購入から普段の管理、数年から数十年に一度のスポット的な対応まで、さまざまな対策があるのです。これらの予防策を行っておくことで、マンション経営に安心して取り組めます。

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