マンション売却で失敗しないために！売却の流れと注意点をおさらい

初めてマンションを売却する売主は、絶対に失敗したくないと思うのが当然で、特に高額となる投資用マンションだと尚更でしょう。自身の希望に近い形で売却を成功させるために、マンション売却の流れや注意点について改めて理解しておきましょう。

マンションを売却するまでの流れ

マンション売却までの全体的な流れは3つ、価格査定・売却活動・契約と決済です。これはつまり売り出し前・売り出し中・売り出し後という流れとして考えることもできます。3つの段階について、詳しく見ていきましょう。

1.価格査定

まず情報の整理と収集をしたうえで一括査定などを利用し不動産会社を探します。そして不動産会社との媒介契約を結ぶまでが「価格査定」の段階です。

マンション売却に関わる情報の整理と収集は非常に重要です。まずはマンション売却の理由を改めて考えてみましょう。マンションを売るのはなぜか、それによってどれほどのリターンを求めているかなど、お客様が再確認しておくことです。目的を明確にしたら、住宅ローンの残額を確認したり必要書類を用意したりなど、事務的な準備を進めましょう。

インターネットなどで調べて売却価格の相場や売却までの流れを掴み、実際に不動産会社へ依頼して価格査定をしてもらいます。複数の会社を利用して比較することも欠かせません。そしていよいよ媒介契約へと進みます。不動産会社と媒介契約を結ぶことで、マンション売却の仲介業務を依頼します。

2.売却活動

不動産会社と媒介契約を結び売出し価格が決定したら、マンションを売りに出します。売却活動として、広告やチラシを用いて買主を集めたり、マンションの購入を検討中の買主へ宣伝したりします。

このような売却のためのサポートは不動産会社に任せることとなるので、不動産会社選びが重要だと考えておきましょう。ただし、不動産会社に言われるがままに売却を進めるのを避けるためにも、お客様での情報収集も欠かせません。また、内覧対応や売買契約は売主自身が対応することになります。

3.契約・決済

買主が見つかり売却の諸条件が整えば、売買契約の締結です。まず買主がマンション購入の申込を行ないます。そして不動産会社が売主と買主の間に入って、売却価格や手付金、引き渡し時期といった契約条件の調整をしていきます。両者が同意に至れば、買主への重要事項説明後に、売主と買主間での売買契約を締結となるのです。

売買契約書の内容としては、売買の目的物および売買代金、売買代金の支払いの時期、方法、引渡しの時期、抵当権等の抹消等、非常にたくさんの項目があります。不動産売却は高額な取り引きとなるので、多くの取り決めや手続が必要となります。必ず全てに目を通して、不明点があればきちんと確認しておきましょう。

売買契約を締結したら引き渡し日の最終調整を行ない、引っ越し、立合いのうえ引き渡しという流れになります。

マンション売却にかかる諸費用・手続き

マンションの売却時には、さまざまな経費が必要となります。売却価格のみに目が向きがちですが、意外と出ていくお金が多いのも事実です。必要な費用とはどのようなものか、おおよその相場についてきちんと理解しておきましょう。

不動産仲介手数料

不動産会社にマンションの売却を依頼する際にかかる費用で、宅地建物取引業法によって定められています。この手数料は基本的に、仲介業務にかかる費用に限定されています。そのため、買主を探すための広告宣伝や購入希望者との交渉のための出張費用等については別途請求される可能性があるので注意が必要です。

なお、不動産売買取引を行う際に支払う仲介手数料は、法律で上限が定められています。
売却価格が400万円以上の場合の仲介手数料の上限は、次のように定められています。

仲介手数料=（ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税

たとえば売却価格が1,000万円の場合は仲介手数料が39万6,000円(税込)となり、売却価格が3,000万円の場合は、仲介手数料が105万6,000円(税込)といった金額になります。

司法書士費用

マンション売却時には、所有権移転登記や住宅ローンの抵当権抹消登記、住所変更登記等の手続が必要となり、司法書士に代行を依頼するのが一般的です。これらの手続きのうち抵当権抹消登記と住所変更登記等の費用、この手続き代行に対する司法書士への報酬については売主負担となります。

マンションの購入に住宅ローンを利用していた場合、この物件はローンの抵当に入っている状態なのでそれを解消する必要があり、抵当権抹消登記を行なう必要があります。司法書士に依頼する費用については、およそ5,000円～20,000円が目安です。

税金

マンション売却時に発生し得る税金には、以下の3つ挙げられます。

・譲渡所得税
・住民税
・復興特別所得税

いずれも売却益が出た場合に、確定申告による支払い義務が発生します。譲渡所得税については、物件所有期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、どちらに当てはまるかで所得税や住民税の税率が異なります。

また、その他の税金に関するものとしては、印紙税があります。不動産売買契約書に対して、その売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金です。マンション売却の際は「税金などの諸費用がどれくらい発生するのか」把握しておくことも重要です。

マンション売却において注意すべきこと

多くの人の場合、マンションを売却するのは初めてで、そう何回も経験するものではありません。だからこそ、売却時の注意点については少し学んでおくべきだと言えます。特に理解しておく必要のある3つの項目を見ていきましょう。

売却による利益が出たら確定申告を行わなければならない

マンション売却によって売却益が出た場合には、売却後に確定申告が必要となります。
売却益は課税譲渡所得として区分され、金額に応じた譲渡所得税を納める義務が発生するのです。売却益が出なかった場合には基本的に確定申告の必要はありません。

投資用マンションを売却するポイント

投資用マンションを売却するのに重要なのが、売り時です。不動産価格は社会的背景も関わりますし、地域ごとに大きく相場も異なります。事前調査とシミュレーションを綿密に行い売却にベストなタイミングを検討することが欠かせません。買主にとっては利回りが気になるところですし、居住用マンションと投資用マンションとでは購入者の視点が異なる点も押さえておきましょう。

投資用マンションと居住用マンションの違い

居住用マンションと投資用マンションでは査定方法が異なるのを知っておきましょう。前者では取引事例比較法、後者では収益還元法を用いて不動産を査定するのが一般的です。取引事例比較法とは、同じマンションや近隣にある類似マンションの過去取引事例を収集して、取引価格の事例や個別的な事情を考慮しながら修正を行い、対象物件の価格を求める方法です。

一方、収益還元法とは、対象物件が将来的に生み出すと収益をベースに、現在の価値を考慮して対象物件の価値を算出する方法です。収益還元法には、純利益を還元利回りで割って収益還元価格を求める「直接還元法」と、売却時の価格や金利も考慮する「DCF還元法」があります。

マンション売却に失敗しないためには、売主自身もある程度の知識を持つことが大切です。少なくとも売却までの流れや注意点についてはきちんと理解しておきたいところです。また、投資用マンションを売却する際には居住用マンションとは異なる点が多く、違った視点でマンションの価値や売却価格について考える必要があります。