区分マンションor一棟マンション
不動産投資ビギナーに合うのはどちら？

空室リスクについては対極的な意見がある

「区分マンション」とは、たくさんの部屋のうちの1室のことです。そして「一棟マンション」とは、全ての部屋と共用部分を含めた建物全体を指します。

一棟マンションと区分マンションでは、投資額が大きく変わってきます。一般的な区分マンションであれば、中古なら数百万円、新築なら数千万円から購入できますが、一棟マンションであれば億単位になることもあります。その分、多くのリターン（家賃収入）が見込めます。

気になるのは空室リスクですが、一棟マンションの方が低い、区分マンションの方が低いという対立した意見があります。

「区分マンションの方が空室リスクは低い」説

複数の区分マンションを所有したときには、幾つかのエリアに分散投資ができます。仮に3室を3つのエリアで所有する場合、エリアAの空室率が高まっても、エリアBとCの空室率が低ければ、空室リスクは分散できます。これに対して、一棟マンションは必然的に同じエリアに数多くの部屋が集中するため、空室リスクが高いというものです。

「一棟マンションの方が空室リスクは低い」説

区分マンション3室を所有していて、1室が空室になったら空室率は約33％ですが、一棟マンション20室を所有していて、1室が空室になっても空室率は5％です。つまり、所有する部屋数が多ければ多いほど、空室リスクのダメージが少ないという考え方です。

上記2つの説のうち、どちらの方に説得力を感じるでしょうか？

区分マンションの3つのメリットとは？

区分マンションのメリット1　流動性がある

流動性とは、売却がしやすいかどうかということです。一棟マンションよりも、区分マンションの方が手軽な価格のため取引件数が多く、流動性があります。

区分マンションのメリット2　破綻リスクが少ない

建物全体を所有する一棟物件に比べて、破綻リスクは少ないといえます。たとえば、家賃8万円の区分マンションで空室が発生しても、この家賃分をカバーするだけで済みます。これに対し、1室当たりの家賃8万円の一棟マンションで4室の空室が発生すれば、32万円の損失をカバーしなければなりません。

区分マンションのメリット3　管理・修繕の負担が少ない

一棟マンションオーナーは、管理・修繕を自身の責任で行わなければなりませんが、区分マンションは管理組合が主体となって行ってくれます。その分、手間も費用もかかりません。

一棟マンションの3つのメリットとは？

一棟マンションのメリット1　融資を受けやすい

マンションの敷地を数多くの所有者で共有する区分マンションに対し、一棟マンションは1人で敷地を所有します。その分、担保評価が付きやすく、融資を受けやすいといわれています。ただし、金融機関によって融資の基準が違うため、ケース・バイ・ケースの面もあります。

一棟マンションのメリット2　建て替えが比較的スムーズ

将来のマンション建て替えの際、区分マンションは共有者の合意が必要です。そのハードルはかなり高く、民法では共有者全員の合意、区分所有法では 5分の4以上の賛成決議が必要です。一棟物件の場合、各入居者との契約で問題がなければ、建て替えが可能です。

一棟マンションのメリット3　入居者満足度を高めやすい

外観の変更や、新しい共用設備の導入などを進める場合、区分マンションであれば合意形成が前提です。これに対し、一棟マンションであればオーナーが自由に変更できます。その分、柔軟に入居者満足度を高める対策を立てやすいといえます。

区分・一棟マンションのデメリットとは？

区分マンションには、一棟物件よりもリターンが少ない、担保力が小さいなどのデメリットがあります。逆に一棟マンションは、入居者が多い分、クレームやトラブル対応の手間がかかるなどのデメリットがあります。

一般的に考えれば、区分マンション＝不動産投資ビギナーやビジネスパーソン向け、一棟マンション＝プロ大家向けです。不動産投資ビギナーが一棟マンションにチャレンジする場合、信頼できる管理会社があることが最低限必要な条件となるでしょう。
 

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