超高利回りで大儲け？表面利回りの高い不動産のヒミツ

マンション経営における“高利回り”と“低利回り”

そもそもマンション経営における利回り（不動産投資額に対する家賃や地代の収入割合）には、①「表面利回り（グロス利回り）」と、②「実質利回り（ネット利回り）」があります。①表面利回りは、「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算します。②実質利回りは、「（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋購入諸費用）×100」で計算します。これらのうち、より実際の収益状況をふまえているのは実質利回りですが、広告や宣伝では表面利回りが使われているケースもあります。

実質利回りの計算式からもわかるように、不動産投資における“高利回り”と“低利回り”を分ける要素は、「家賃」「諸経費等（税金含む）」「物件価格」「購入諸費用」の4つです。端的に言えば、できるだけ安く物件を購入し、少ない諸経費等で多くの家賃を得ることができれば、自然と利回りは高くなるということです。ちなみに、新築物件であれば4～5%が目安になります。

「高利回り物件」で特に注意すべきリスク

新築物件における利回りの目安が4～5%であるのにも関わらず、中古物件の中には5～8%程度の物件も出回っています。とくに築年数が20年を超えるような中古物件であれば、10%を超えるものもあるでしょう。では、そのような高利回り物件には、どのようなリスクがあるのでしょうか。主に、「空室リスク」「修繕リスク」「売却リスク」の3つが挙げられます。

空室リスク

不動産業者もビジネスで投資用不動産を販売している以上、利回りが高いのにはそれなりの理由があります。その最たるものが「空室リスク」でしょう。空室リスクとは、入居者を獲得できない場合のリスクです。表示している利回りがいくら高くても、入居者が獲得できなければ収益は得られません。その点も加味しての高利回り物件というわけです。

修繕リスク

目安として築20年を超えるような中古物件には、「修繕リスク」が伴います。建物が古くなればなるほど、老朽化する建物本体はもちろんのこと、共用部分や設備機器などで修繕が必要になります。そのための費用を加味したうえで計算してみると、実質利回りとしてはかなり低くなってしまうケースもあります。必ず、修繕に必要な費用も見積もっておきましょう。

売却リスク

また、「売却リスク」についても考慮しておくことが大切です。購入した物件は、必ずしも保有し続けるとは限りません。どこかのタイミングで、売却したいと考えることもあるでしょう。そのような場合に、買い手が見つかりにくい物件を購入してしまうと、流動性という観点から大きなマイナスとなります。売却時もふまえて物件を選ぶようにしましょう。

堅実なマンション経営をすることが大事

とくに不動産投資の初心者ほど、利回りの高さで投資する物件を選んでしまいがちです。ただ、利回りというのはあくまでも、物件選定におけるひとつの指標でしかありません。たとえ利回りが低くても、堅実に運用できる物件を選んだほうが、結果的に良い投資となることも多いのです。利回りが高いということは、それなりにリスクが隠されているということを前提に、正しい物件選びを行いましょう。
 

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