不動産投資（マンション経営）には、空室リスクや災害リスク、家賃滞納リスクなど、さまざまなリスクがあります。「不動産投資に興味はあるけれど、これらのリスクが心配でスタートできない」という方はいませんか？しかし、何も行動を起こさなければ不動産投資をしないリスクというものもあるのです。今回は、不動産投資をしない場合のリスクについて解説します。
不動産投資をした方がよい人・しなくてもよい人
世の中には、不動産投資にこだわらなくてもよい、他の資産運用で老後に十分なお金を確保している方もいます。しかし、「資産運用をしていない方」「資産運用をしていても十分なリターンを確保できていない方」などは、不動産投資を検討する余地があるでしょう。そもそも、老後に必要なお金とはどのぐらいなのでしょうか？
例えば、60歳で定年した場合の高齢無職夫婦世帯の老後資金は、総務省によると約3,000万円としています。注意したいのはこの3,000万円というのは、公的年金が十分に支給される環境を前提にしていることです。今後の日本は人口減少や少子高齢化、膨大な借金などで疲弊していく可能性が高いでしょう。
公的年金や医療保険が今まで同様に受給できるか分からないことを考えれば、3,000万円を“はるかに上回るお金”を準備することが必要です。
4,000万円を準備するには「毎月11万円」の貯金が必要
老後に必要なお金を4,000万円だと仮定して、それを用意するには毎月どれくらい貯蓄が必要かをイメージしてみましょう。現在35歳の方が65歳になるまでの30年間で4,000万円を貯めようとすると、毎月約11万1,000円の貯蓄が必要です。
・老後に必要なお金4,000万円（仮）÷30年÷12ヵ月＝ 毎月約11万1,000円貯蓄
※話を分かりやすくするため金利は加味していません。
一般ビジネスパーソンにとって、毎月これだけの貯蓄をコンスタントにしていくのは並大抵ではありません。しかし、このハードルをクリアしなければ、老後破綻のリスクが高まります。
不動産投資なら小さな実質負担で4,000万円が用意できる
不動産投資をすれば、この「月11万円ペース」という負担の大きい貯蓄から解放されます。不動産投資は、家賃収入とローン支払いを毎月相殺して実質の負担なしで（あるいは、最小限の負担で）資産形成をしていきます。例えば、35歳でマンション経営をはじめて30年後にローンを完済すれば、65歳以降は家賃が丸々収入になります。一例では、家賃収入が月6万円の場合、次のような収入が得られます。
・年間収入：家賃6万円×12ヵ月＝72万円
・20年間収入：72万円×20年＝1,440万円
「1,440万円では、想定した4,000万円を全然クリアできないではないか！」と思った方もいるかもしれません。しかし、これは経営の規模感を大きくすることでクリアできます。例えば、経営する部屋数を1室から3室に増やすと次のようになります。
・1,440万円×3室＝4,320万円
もちろん、ここから諸経費や税金が差し引かれます。また、入居者が退去して次の入居者が入るまでの数週間～1ヵ月程度の空白期間も加味する必要があるでしょう。これらを考慮しても、一度検討してみる価値はありそうです。
※リアルな詳細シミュレーションについては、取引する不動産会社のコンサルタントに提案してもらいましょう。
借り入れ総額をセーブしつつ高リターンを得る考え方
将来的にある程度のリターンを得るには、前項で解説したように規模感が必要です。1室よりも3室経営した方が当然ながら将来のリターンは大きくなります。問題は購入するマンションの部屋数が増えると、借り入れ総額が大きくなることです。それにより、マイホームローンを組もうとしたときに融資審査が通りにくくなったり、心理的なプレッシャーになったりします。
これを解消するには、東京都心の高い物件ではなく地方の安い物件を購入・運用するのが有効です。一方で地方の中都市・小都市の物件は家賃が安くてリターンが得られなかったり、空室リスクが高くなったりします。そこで注目したいのは、同じ地方でも大都市大阪の人気駅近マンションです。「物件価格が安い」「その割に高めの家賃設定ができる」「将来の入居者ニーズが安定している」といった不動産投資の3条件がそろっているため、検討してみる価値は十分にあるといえるでしょう。
