Q&A
事前の準備について
不動産投資の魅力はレバレッジ効果が期待できる点です。金融機関のローンを活用すれば、自己資金で物件販売価格の全額を準備することなく、全額を準備することなく、資産を運用できます。
不動産投資は物件の担保価値や将来の家賃収入が評価されるため、金融機関から融資を受けることができます。※1
その資産が生み出す月々の家賃収入（※入居中かつ家賃が支払われている場合に限る）で月々ローンを返済しながら、資産形成を進められるのが不動産投資ならではのメリットです。
さらに、ローン金利には「団体信用生命保険料」※2が含まれていることがあります。オーナー様に万が一のことがあった場合、ローン残高は保険金で完済されるため、ご家族にはローンのない資産としてマンションを残すことができます。
※1 融資の利用には、金融機関による審査があり、ご希望に添えない場合もございます。
※2 団体信用生命保険の加入には審査があり必ずしも全員が加入できるものではありません。また、有料オプションなどにより保険内容は異なります。
資金的に余裕があり、少しでも早く不動産からの家賃収入※1（※入居中かつ家賃が支払われている場合に限る）を得たい方であれば、頭金を多めに入れてローン額を抑えた物件を購入することで、月々のキャッシュフローが多くなり、早期に目的を達成することが期待できます。
それに対して、まだローンを長期間組める年齢のうちに、頭金をほとんど入れずに多く借り入れておくことで、老後を迎えるまでの間にじっくりとローンを完済へ近づけていくことができます。
このように、どちらの方法が良いというわけではなく、お客様のご状況や目的に応じて異なります。
※1 家賃収入は、賃貸状況や物件の条件により変動または得られない場合があり、将来にわたり保証されるものではありません。
現在、日本の人口は2008年をピークに減少が始まっています。※1
空室率を見てみると、大都市ほど空室率は低く、地方ほど空室率は高くなります。※2人口減少問題で真っ先に問題となるのは地方都市の過疎化です。過疎化により、地域が不便になれば人々は進学や仕事を求めて都市に集まってきます。
これは大阪でも同様の傾向が表れています。大阪市の人口は2020年に275.2万人となり、5年前と比べて2.3%増加しました。その後、大阪市全体の人口としては減少局面に入り、市の最新推計では2025年頃をピークに減少に転じ、2050年には約252万人になると見込まれています。※3
ただし、ここで重要なのは「大阪市内でも一様に人口が減るわけではない」という点です。実際のデータでは、大阪市中央区（+12.1%）・北区（+9.3%）・西区（+9.2%）は10年間でいずれもプラスの変化を示しており、梅田・難波・天王寺などの都市機能が集積するエリアで都心回帰の動きが見られます。※4つまり、大阪府全体・大阪市全体の人口が減少する中でも、キタ・ミナミ・天王寺といった都心の一等地には、むしろ人が集まってきているのです。
したがって、日本全体で人口減少が進む中でも、都市機能が集中する特定エリアにおいては、賃貸需要が一定維持されていくと考えられます。
※1出典：総務省統計局「人口推計（平成21年10月1日現在）」https://www.stat.go.jp/data/jinsui/2009np/index.html
※2出典：総務省統計局「令和５年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果 ｜付表 都道府県別の主な指標（2023年）」（14P）
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf
※3 出典：大阪市「大阪市における人口動向及び将来推計」（令和7年3月）
https://www.city.osaka.lg.jp/seisakukikakushitsu/cmsfiles/contents/0000650/650566/suikei_R7.3.pdf
※4 出典：大阪市計画調整局 「令和２年 国勢調査 人口等基本集計結果概要（大阪市）」（4P）https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000549/549394/R2kokusei-jinkou-gaiyou2.pdf
不動産投資はローン※1を使うことで頭金約10万円台から始められます。（※融資の利用には、金融機関による審査があり、ご希望に添えない場合もございます。）
株やFXも少額から始められますが、リターンが大きい分価格の乱下があるため、リスクが大きく市場の動向を常に伺う必要があり、忙しいサラリーマンの方には不向きである場合があります。
不動産投資の場合、将来に渡って賃貸の需要がある立地を狙えば空室のリスクを抑えつつ家賃収入が得られる上（※入居中かつ家賃が支払われている場合に限る）、賃貸は管理会社に任せることもできるため忙しいサラリーマンの方にも選ばれる傾向にあります。
長期にわたって収入を狙いたい方には不動産投資は投資検討に入れていただく選択肢の一つといえるでしょう。
※一般的な不動産投資に見られる傾向や特徴をもとにしたものであり、特定の物件や投資成果を保証するものではありません。
※融資を保証するものではありません。
※1ローンを活用した場合になります。
物件について
築年数が古くなると必ず家賃が下がるという訳ではありません。それは、家賃が「築年数」だけで決まるのではなく、周辺の競合物件との競争関係、つまり需要と供給のバランスで決まるからです。 例えば、人気駅の徒歩5分圏内に賃貸物件が1つしかなければ、需要が集中しやすくなります。しかし、より駅に近い場所に新たな競合物件が供給された場合、条件の調整（賃料の引き下げ等）によって入居者を募る動きが生じることがあります。つまり、築年数は家賃を構成する一つの要素であり、需給バランスも賃料相場に影響を与える大きな要因の一つとなります。 加えて、近年はインフレの影響で建築コストや資材費、人件費が上昇しており、新築や築浅物件の家賃相場自体が上昇傾向にあります。実際、東京・大阪などの主要都市では、新築マンションの家賃が上昇傾向にあり、これに引っ張られる形で周辺の中古・築古物件の家賃相場も底上げされる傾向が見られます。※
築年数そのものよりも「どのエリアに物件を持つか」というエリア選定です。需要が先細るエリアでは、いくら物件が新しくても競争に負けて家賃が下落していきます。 つまり、将来の家賃を守るために本当に見るべきは「築年数」ではなく「エリアの将来性」なのです。
※出典：国土交通省「不動産価格指数」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
投資用マンションとしては、ワンルームタイプを好まれるケースが多くなっています。 それは今後3大都市圏で単身世帯の増加が見込まれているからです。※
※出典：「日本の世帯数の将来推計(都道府県別推計) 令和6(2024)年推計」（33, 34P） https://www.ipss.go.jp/pp-pjsetai/j/hpjp2024/houkoku/houkoku.pdf
プレサンスでは入居率99.6%の実績※に加え、一定の賃料を保証する「借上システム（サブリース）」をご用意しています。また、駅近などの好立地に特化した立地選定を行うことで、空室リスクを抑える大きな強みとなっています。
※2026年2月時点（株式会社プレサンス調べ）
※株式会社プレサンス実績 ※現在入居中、及び募集中の物件のみを管理物件として計上
※入居率計算式：（管理総戸数－空室戸数）÷ 管理総戸数（各期末日時時点）／空室戸数のカウント方法：既に入居者は退去済みで、次の入居申込み（見通し）も未だない純粋な空き住戸数
※不動産投資には空室や修繕費などのリスクが伴います。
将来の修繕に備え、あらかじめ計画的な「修繕積立金」を設定しています。自社グループの管理会社が適切に建物を維持・管理するため、急な多額の出費を抑え、資産価値を長期にわたって維持することを目指します。
メリットについて
それぞれに異なる特徴があり、お客様の投資目的やご準備できる自己資金、運用の手間によって最適な選択肢は異なります。
■区分マンション投資の特徴
メリット：
一棟アパート投資と比べ、比較的少額の頭金からスタートしやすいのが最大のメリットです。また、複数戸を所有してエリアを分けることで、空室や自然災害のリスクを「分散」できる点も強みです。
デメリット：
建物全体の決定権は管理組合にあるため、ご自身の判断だけで大規模修繕や建て替えを行うことはできません。
■一棟アパート投資の特徴
メリット：
区分マンション投資と比べ、建物と土地のすべてを所有するため、毎月のキャッシュフローを大きく得やすく、将来的な建て替えやリノベーション、売却などの経営裁量がすべて自分にある点が大きな魅力です。
デメリット：
総額が非常に高額になるため、都心の好立地物件は購入のハードルが高くなります。また、金融機関の融資審査では「物件自体の積算価値（担保力）」が厳しく審査され、物件価格の2割程度のまとまった頭金を求められるケースが比較的多いです。そのため、1つの物件・エリアに資金が集中しやすいという側面もあります。
これらを踏まえると、以下のようなご希望をお持ちの方には、まずは「区分マンション投資」が適していると言えます。
・手元の自己資金（頭金）を抑えて、レバレッジを活かした投資を始めたい方
・複数エリアに「分散投資」をすることで、リスクを抑えたい方
・平日は本業でお忙しく、管理の手間をかけずに資産形成を行いたい方
ご自身の資産状況や将来のライフプランに合わせて、投資スタイルをご検討ください。弊社では、お客様のご予算に合わせたシミュレーションをご提案しております。
必ずしもそうとは言えません。
一般的に、広告などでうたわれている利回りは「表面利回り」ですので、購入後に多くの経費がかかる物件であったり、空室になっても次の入居者がなかなか決まらず、見込んでいた家賃収入が得られないことがあります。
また、利回りが高いということは家賃に対して物件価格が安いともとらえられるので、安くしないと売れない理由がある可能性があります。
表面利回りだけにとらわれず、総合的にバランスの取れた物件を選んで頂く事が重要です。
リスク・デメリットについて
不動産投資のリスクの一つは空室ですが、プレサンスでは「立地」と「管理」の2軸でこのリスクに備えています。
まず、プレサンスは分譲マンション供給戸数全国1位（不動産経済研究所調べ（2026年2月））のスケールメリットを活かし、駅徒歩圏内の土地を選定して開発しています。万が一の空室が不安な方には、弊社が査定賃料の一定割合を保証する「借上システム（サブリース）」もご用意しておりますので、保証期間内は家賃収入を継続させることが可能です。
※借上システム（サブリース）のご利用には別途費用がかかります。
建物は経年により劣化しますが、そのスピードを遅らせ、価値を維持するためには「適切なメンテナンス」が必要です。 プレサンスの物件は、長期修繕計画に基づいた管理を行っています。また、将来の修繕に備えた修繕積立金の適切な管理はもちろん、数十年後も中古市場で高く評価される資産性を目指しています。さらに、オーナー様は煩わしい修繕の手配や入居者対応などを弊社が代行するため、専門知識がなくても資産価値を維持・管理できる仕組みが整っています。