不動産投資で失敗しないためには、将来の家賃下落を想定して返済計画を立てることが重要です。この家賃下落の予測が甘いままだと、見込んだ家賃収入が得られずに返済負担が大きくなるリスクがあります。そのポイントを解説していきます
新築時には周辺相場より割高なプレミアム家賃を設定できる
一般的な不動産投資では、新築時のプレミアム家賃の期間を経て、築年数が長くなるにつれて家賃が下落していきます。プレミアム家賃とは、新築時のみ、周辺相場よりも高い家賃を設定しても入居者が決まりやすいことを指します。相場よりもどれくらい高い設定にするかは、オーナーや管理会社の方針にもよりますが、「1～2割程度ではないか」という目安が業界関係者の間では一般的となっています。
築年数が1年長くなるごとに、家賃は平均1％下落する
このプレミアム家賃の期間は、初めに契約した入居者が退去するまで続くことが一般的です。その後、築年数とともに家賃が下落していきます。具体的な家賃の下落率については、総務省が三井住友トラスト基礎研究所をヒアリングしたレポート内で、次のように解説しています。
どの地域においても、借家住宅の経年劣化による家賃の下落率は年率に換算すると1％程度だろうと、市場関係者の間では言われている。
引用：総務省統計局「借家家賃の経年変化」
この年率1％程度の家賃下落を織り込んで返済計画を立てなければ、現実とのギャップが大きくなります。例えば、家賃8万円の設定で、毎年1％前後の家賃下落が続くと、10年後の家賃は7万円台前半まで下がります。
賃貸ニーズが好調なエリアでは家賃変動率がプラスになることも
ただし「家賃下落率＝年率1％」というのは、あくまで全国的な平均値であり、例外もあります。賃貸ニーズが高いエリアでは、家賃下落率が低い（または下落が起きない、家賃相場が上がる）ケースもありますし、賃貸ニーズが低いエリアでは逆もあり得ます。
賃貸ニーズが高いエリアの例としては、沖縄県の一部地域があります。沖縄県では、リゾート開発が進む地域を中心に、家賃（1R～1LDK）が次のような上昇傾向にあります。
- 那覇新都心：24.7％上昇
- 宮古島市：4％上昇
- 石垣市：7.6％上昇
出典：おきぎん賃料動向ネットワーク調査（2018年）
※中古家賃44,900円を100％とした場合の変動率
また、2025年の大阪・関西万博やIR（カジノを含む統合リゾート）に沸く大阪では、エリア全体の賃料変動率がプラスで推移しています。
参照：日本不動産研究所「第12回 国際不動産価格賃料指数」（2019年4月現在）
このように賃貸ニーズが好調なエリアに絞り込んで投資をすれば、家賃下落を抑えながら展開していくことも可能になるでしょう。
法人契約で相場よりも割高な家賃が設定できることも
もう一つの家賃下落に影響を与える要素は、「法人契約」です。社宅として賃貸物件を契約する場合、家賃を払うのは社員個人ではなく会社です。一般的に、個人契約よりも法人契約の方が家賃に甘い傾向にあるといわれています。
そのため、法人契約はプレミアム家賃期間が長く設定できる、あるいは相場よりも高めの家賃設定ができるといったケースも見られます。
特に現在のような人手不足の状況では、求人に目を留めてもらうために賃貸物件への法人ニーズが高まると考えられます。少々家賃が高くても、安定的に賃貸物件を確保したいと考える企業が増えてもおかしくありません。
こういった法人契約の背景を考えると、転勤族が多い地方の大都市や、人手不足が顕著な首都圏での不動産投資には有利な面があります。
不動産投資における「家賃下落リスク」の考え方
ここでお話ししてきたことをまとめると、次のようになります。
・新築時は相場よりも割高なプレミアム家賃を設定しやすい
・プレミアム家賃期間を過ぎると、平均年率1％家賃が下がる
・賃貸ニーズが好調なエリアでは家賃が下がりにくい
・法人契約では高めの家賃を設定しやすい
不動産投資では、家賃下落を返済計画に織り込むと同時に、家賃下落が起きにくいエリアを狙うことがポイントになってきます。
