なぜ、あの不動産投資家は“京都”ばかりに集中投資をするのか？

不動産投資の基礎知識

最終更新日： 2026.09.15

公開日： 2026.09.15

一般的な不動産投資のエリア選びでは、賃貸ニーズの高い東京や大阪が重視されることがほとんどでしょう。しかし視野を広げると地方都市でも安定経営のしやすいエリアもあります。その中の一つが京都です。他エリアにはない京都の魅力を解説します。

京都が不動産投資で魅力的な3つの理由

京都は、アパートやマンションなどの供給に対し、「賃貸物件を借りたい」という需要が勝っているエリアといわれます。賃貸ニーズが高いということは、賃料が落ちにくく空室リスクが低い環境ということです。これは不動産投資には理想的なため、京都不動産にフォーカスする投資家もいるようです。なぜ、このような有利な環境が形成されているのでしょうか？そこには次の3つの理由が挙げられます。

京都が不動産投資で有利な理由1　学生が多い

2017年5月1日時点の京都市の人口は147万3,110人ですが、そのうち大学および短期大学の学生人数は約14万7,034人です。つまり京都市民の約10人に1人が学生ということになります。ちなみに他都市の学生の割合は、東京23区5.8％、大阪市1.3％、札幌市2.8％、福岡市4.9％（※）などです。京都の学生の割合が抜きん出て高いことが分かります。学生の人数が多いということは、単身者向けのアパートやワンルームマンションなどの見込客が多いということです。

※出所：京都市：「大学のまち・学生のまち」京都を取り巻く状況

京都が不動産投資で有利な理由2　大手企業が多い

京都市には、大手企業の本社が集中しています。京都市に本社を置く一般の人になじみがある企業は、任天堂やワコール、オムロン、佐川急便などです。またビジネスパーソンに注目される会社では、京セラ、日本電産、島津製作所などがあります。これらの企業の圧倒的な人数の社員が京都の賃貸ニーズを高めているのです。

大手企業の社員には独身の人もいるでしょう。彼らは単身者向け物件の賃貸ニーズを下支えします。また大手企業であれば、転勤などもあるのでファミリー層向け物件の賃貸ニーズも高めていると考えられます。

京都が不動産投資で有利な理由3　好調なインバウンド

日本ではインバウンド（訪日外国人）が急増しています。都道府県別の訪問率の高さでいえば、京都府は東京都・大阪府・千葉県に次ぐ4位となっておりインバウンドの利益を享受しているエリアといえるでしょう。訪日外国人が増えるということは、もてなす人（労働者）も増えるということです。ホテル・旅館、飲食関連、ショッピング施設など、サービス業を中心に労働者が流入。彼らも京都の賃貸ニーズを支えていると考えられます。

京都の賃貸物件は希少価値の高さも魅力

一般的にこれだけ賃貸ニーズの好材料がそろえば、エリア内に賃貸物件が増えて需給がならされます。しかし京都は新規物件がセーブされ、需要が高いままです。なぜならアパートやマンションの供給を抑えているのは、厳しい建築規制があるからです。京都の街に点在する文化財やそれを取り巻く街並みは、日本の貴重な財産です。

それを守るため、他の都市よりも厳しい容積率、最高でも31メートルまでしか認められていない高さ制限、眺望景観に関する規則などがあります。このうち高さ制限だけを見ても一般的なマンションであれば10階程度しか建てられないほど厳しいものです。供給が増えないため、新築マンションはもちろん、中古マンションも希少価値が高くなる傾向があります。