超高利回りで大儲け？表面利回りの高い不動産のヒミツ

不動産投資の基礎知識

最終更新日： 2026.09.16

公開日： 2026.09.16

不動産投資を行っている方、あるいはこれから行おうと考えている方にとって、“利回り”はとくに気になるポイントかと思います。長期投資が基本となる不動産投資においては、わずかな利回りの違いが、後の大きな収益差となって生じるためです。そのような理由から、少しでも利回りの高い物件に投資したいと考えている方も多いことでしょう。

ただし、不動産投資の成否をわける要素は利回りだけではありません。むしろ、利回りにばかり気をとられていると、不動産投資の本質である“安定性”や“収益性”が損なわれてしまうこともあります。とくに、“超高利回り”をウリにしている物件に軽い気持ちで手を出してしまうと、後々、思わぬ損失を被ってしまうこともあるのです。

マンション経営における“高利回り”と“低利回り”

そもそもマンション経営における利回り（不動産投資額に対する家賃や地代の収入割合）には、①「表面利回り（グロス利回り）」と、②「実質利回り（ネット利回り）」があります。①表面利回りは、「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算します。②実質利回りは、「（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋購入諸費用）×100」で計算します。これらのうち、より実際の収益状況をふまえているのは実質利回りですが、広告や宣伝では表面利回りが使われているケースもあります。

実質利回りの計算式からもわかるように、不動産投資における“高利回り”と“低利回り”を分ける要素は、「家賃」「諸経費等（税金含む）」「物件価格」「購入諸費用」の4つです。端的に言えば、できるだけ安く物件を購入し、少ない諸経費等で多くの家賃を得ることができれば、自然と利回りは高くなるということです。ちなみに、新築物件であれば4～5%が目安になります。

「高利回り物件」で特に注意すべきリスク

新築物件における利回りの目安が4～5%であるのにも関わらず、中古物件の中には5～8%程度の物件も出回っています。とくに築年数が20年を超えるような中古物件であれば、10%を超えるものもあるでしょう。では、そのような高利回り物件には、どのようなリスクがあるのでしょうか。主に、「空室リスク」「修繕リスク」「売却リスク」の3つが挙げられます。

空室リスク

不動産業者もビジネスで投資用不動産を販売している以上、利回りが高いのにはそれなりの理由があります。その最たるものが「空室リスク」でしょう。空室リスクとは、入居者を獲得できない場合のリスクです。表示している利回りがいくら高くても、入居者が獲得できなければ収益は得られません。その点も加味しての高利回り物件というわけです。

修繕リスク

目安として築20年を超えるような中古物件には、「修繕リスク」が伴います。建物が古くなればなるほど、老朽化する建物本体はもちろんのこと、共用部分や設備機器などで修繕が必要になります。そのための費用を加味したうえで計算してみると、実質利回りとしてはかなり低くなってしまうケースもあります。必ず、修繕に必要な費用も見積もっておきましょう。

売却リスク

また、「売却リスク」についても考慮しておくことが大切です。購入した物件は、必ずしも保有し続けるとは限りません。どこかのタイミングで、売却したいと考えることもあるでしょう。そのような場合に、買い手が見つかりにくい物件を購入してしまうと、流動性という観点から大きなマイナスとなります。売却時もふまえて物件を選ぶようにしましょう。

堅実なマンション経営をすることが大事

とくに不動産投資の初心者ほど、利回りの高さで投資する物件を選んでしまいがちです。ただ、利回りというのはあくまでも、物件選定におけるひとつの指標でしかありません。たとえ利回りが低くても、堅実に運用できる物件を選んだほうが、結果的に良い投資となることも多いのです。利回りが高いということは、それなりにリスクが隠されているということを前提に、正しい物件選びを行いましょう。