「王者の東京」vs「第三極の名古屋」　2020年に不動産投資をするならどちらにすべき？

不動産投資の基礎知識

最終更新日： 2026.10.19

公開日： 2026.09.15

※本記事は執筆当時（2020年）の市場環境や地域の再開発動向に基づいて掲載されたコラムです。
　現在の状況とは一部異なる箇所が含まれる場合がございますので、市場の最新動向に関しましては最新の公的データをご参照ください。

これまでの不動産投資では、対象エリアを東京中心で考えてきた方も多かったでしょう。しかし、五輪特需がピークアウトする中、地価上昇が顕著な大阪も注目されます。さらに、基準地価が“渋谷並み水準（中心部の住宅地価）”と報道された名古屋も第三極として台頭しはじめました。ここでは、東京と名古屋を「再開発」軸で比較してみます。

不動産投資のエリア選びで“再開発”は重要なファクター

不動産価格と再開発には、強い相関関係があるといわれています。2019年の基準地価においても上昇率が高かったエリアは、「再開発が進む都市部やその周辺の利便性が高い地域（日本経済新聞2019年9月19日付）」でした。

日本経済新聞の別の記事でも、都心の地価上昇に対する国土交通省鑑定員に関する次のコメントを引用し、再開発と地価の相関関係を示唆しています。「富裕層によるマンション需要が旺盛で、複数の再開発事業が進んでいることが大きい（2018年3月27日付）」

再開発が盛んなエリアは、不動産価格が好調になりやすい。このことを念頭に置きながら、東京と名古屋の不動産価格の見通しを比べていきましょう。

東京の再開発と不動産：五輪特需ピークアウトでも上昇する可能性

「再開発ラッシュ＝不動産価格が上昇」であれば、東京は不利なはずです。なぜなら、東京の五輪に伴う再開発はピークアウトしていくからです。しかし、話はそれほど単純ではないと指摘し、五輪後の不況を否定する識者もいます。例えば、みずほ総合研究所のレポート（※1）では、建設労働者が足りず、五輪後にずれ込んだ工事も多いため、東京の五輪前後の急激な反動はないという見込みと分析しています。

また同レポートでは、詳細なデータを示しながら、過去の夏期五輪後では建設投資も住宅価格も長期的に上昇していると述べています（直近6大会が対象。約4～5年のスパンで分析）。これと併せて、東京の不動産はバブルといわれることも多いですが、過去の夏期五輪の住宅価格の上昇率と比べると、建設・住宅市場の過熱感は限定的（＝バブルとはいえない）と指摘しています。
※1　みずほ総合研究所：緊急レポート「不動産市場は転換点にあるのか？」

名古屋の再開発と不動産：地価好調だが再開発の本格化はこれから

複雑な状況の東京に対して、名古屋の再開発と不動産の関係はシンプルです。名古屋ではリニア中央新幹線の開業に向かって、大型再開発が目白押しです。これに伴って地価は上昇中で、2019年の名古屋市の基準地価は、商業地・住宅地ともに7年連続プラスでした。

名古屋が圧倒的に有利なのは、大型再開発が“これから本格化する”ということです。過去7年間にわたって地価が上昇し続け、さらに再開発がこれから本格化する名古屋には死角がないように見えます。しかし、一部の識者の中には慎重論を唱える人もいます。

その一人が中央大学客員教授の赤井裕司氏で、リニア中央新幹線の開業によって東海地方のヒト・モノ・カネが首都圏に吸い上げられる“ストロー現象”が起こる懸念をレポート（※2）で指摘しています。ただし赤井氏によれば、現時点でストロー現象が起きている兆候はなく、むしろ「首都圏などから戦略的資金が名古屋地区に流れ込んでいる」としています。

名古屋の不動産への投資を考えている方は、こういった慎重論にも耳を傾けつつ、情報収集や購入検討を進めるのが賢明でしょう。
※2　土地総研メールマガジン（2018年10月号）

さまざまな視点から投資エリアを選定することが大事

不動産投資のエリア選びは、そう簡単ではありません。不動産暴落説が根強い東京でも楽観論はありますし、リニア開業という買い材料のある名古屋にも、不安材料はあります。

大事なことは「人口の多い東京は安定している」「勢いのある名古屋は買い」といった大ざっぱな見方ではなく、いろいろな視点から比較しつつ、最終的なエリアを選定することです。ここでは東京と名古屋の再開発を軸にしましたが、人口動態、域内経済力、産業特性などのさまざまなテーマを基に、候補になっている投資エリアのポテンシャルを探りましょう。