不動産投資は「今、儲かること」にこだわらないのが成功の秘訣

不動産投資の基礎知識

最終更新日： 2026.09.15

公開日： 2026.09.15

リスクを抑えながら資産形成を進めていくには、さまざまなカテゴリに分散投資することが重要とよく言われます。しかし、通常の経済状況のときと現在のような金融危機の可能性があるときでは、効果的な分散投資の方法が変わってきます。今、私たちはどのような行動をとるべきなのでしょうか？

金融危機が起こっても起こらなくても、資産形成は進めるべき

2019年、金融危機が世界を襲うのでは……グローバルでこのような警戒感が広がっています。金融危機の原因としてよく挙げられるのは、アメリカをはじめ主要各国であまりにも増え過ぎた負債です。たとえば、2018年第4四半期におけるアメリカの一般家庭の負債総額は、過去最大の13.5兆ドル台まで膨張。かのポール・チューダー・ジョーンズは「世界負債バブルの崩壊」を警戒しています。

そんな中、アメリカと中国の長引く貿易戦争が重なり、相当大きな金融危機が起こるとの懸念が広がっているのです。伝説の投資家ジム・ロジャーズは、生涯で最大の暴落を懸念しています。大切なのは、このような状況でも私たち一人ひとりは「資産形成を着実に進めなければならない」ということです。好景気のときだけ資産形成を進め、不景気のときは消極的になるというスタンスではいけません。

経済が低迷し続けた「失われた20年」のような状況では「資産運用が一切できなくなる」ということになります。限られた期間でリスクを回避しつつ資産形成をしていくには、「分散投資」が鍵を握ります。

金融危機が発生すると、金融商品だけでは分散投資にならない

分散投資の考え方でよく言われるのは、ある投資カテゴリで損失が発生しても、違うカテゴリの利益でそれをカバーすればリスクヘッジできるというものです。数多くの投資カテゴリに分散するほど、リスクが低減するといった考え方が一般的でしょう。その一例として、国内外の株・債券・投資信託などへバランスよく分散投資を推奨するようなシーンもよく見られます。

しかし、実際にこれらはすべて金融商品であり、世界規模の金融危機が発生すれば無傷ではいられません。強い関連性があるため、長期国債など一部を除くと、分散投資にはなりにくいのです。つまり、金融商品のみ（あるいは金融商品に偏った）分散投資は、通常の経済状況では通用するものの、金融危機という有事の際には通用しにくいということです。

なぜ、不動産は金融危機が発生しても影響を受けにくいのか

そこで、大切になってくるのはリアルアセット（現物資産）を含めた分散投資です。リアルアセットの代表的なカテゴリとしては、貴金属、宝飾、高級時計、絵画、不動産などが挙げられます。この中でも、とくにポートフォリオに入れておきたいのは不動産です。不動産といってもさまざまなカテゴリがありますが、賃貸物件が有効でしょう。

なぜなら、先に挙げた貴金属のようなリアルアセットは、高所得者・富裕層を主なターゲットにしたものだからです。金融危機が起これば、富裕層の手持ち資金が減り、売却・処分がしづらい市場環境になる可能性があります。これに対して賃貸物件は、金融危機の発生で流動性や市場価格の落ちる面があるものの、（日本国内の場合は）家賃収入は大きく変動しないと考えられます。

そのため、売却タイミングさえ間違えなければ、金融危機の影響を受けずに済むのです。

ただし、賃貸物件と言っても無数の選択がある

ここでは、「金融危機を想定した分散投資の考え方」をテーマに解説してきました。有事が起きた際、金融商品だけでは根本的な分散投資になりません。これを改善するために、リアルアセット、中でも賃貸物件をポートフォリオに加えることが重要だと理解できたのではないでしょうか。もちろん、賃貸物件といっても、マンションやアパート、貸家などさまざまなカテゴリがあります。

投資エリアも、海外・国内・地方・大都市など無数の選択肢があるでしょう。その中から何を選ぶかは、資産規模や何を重視するかで変わってくるため、情報収集と比較が必須です。