不動産投資ローンの種類やメリットとは？借入におすすめな銀行も紹介！

不動産投資の基礎知識

最終更新日： 2026.09.15

公開日： 2026.09.15

不動産投資には多額の資金が必要となります。そのため、ローンを検討している方も多いのではないでしょうか？しかし、不動産投資ローンには特徴や金利が異なるタイプがあるため、選ぶ際には違いを把握した上で借り入れる必要があります。そこで、本記事では不動産投資ローンの種類や重要性、そしてメリットとデメリットについて解説します。安く金利を抑える方法や借入におすすめの銀行も紹介していますので、不動産投資ローンを検討されている方は参考にしてみて下さい。

不動産投資ローンの種類について

不動産投資では、主に下記の２種類のローンを活用しての資金調達が一般的です。住宅ローンは不動産投資目的では利用できないため注意しましょう。

■ アパート・マンションローン

アパートローンやマンションローンは、一般的に投資用物件の購入やリフォームの際に活用できるローンを指します。自らが居住するマイホームのために借りる住宅ローンとは異なり、居住用物件を運営するためのローンとなります。

審査基準が一定で、物件や投資家ごとに異なる条件となるケースが少なくなっています。融資金額や返済期間などの融資条件が定められているため、審査結果が早いという特徴もあります。

主に扱っているのは大手メガバンクや信用金庫、地方銀行やノンバンクなどです。投資用物件の建築やリフォーム、アパートローンの借り換えなど幅広い目的で活用できます。

■ プロパーローン

プロパーローンは、金融機関が保証会社を介さずに独自調達した資金を貸し出すローンです。一般的なローンは保証会社が金融機関と借入人との間に介在するため、もし返済が滞っても金融機関はローンを回収できます。しかし、プロパーローンは金融機関がリスクを直接負担しているため、審査の基準も厳しい傾向があります。

特徴としては、投資家の資産状況や事業実績などが審査の基準となる点です。収益性や自己資金の潤沢さが融資の可否を決めますので、申し込む場合にはしっかり準備しておきましょう。

融資金額については案件ごとに独自に決定されるため、明確な上限がありません。収益性の高さなどが認められれば高額な融資を受けられる可能性があります。ただし、審査には時間が掛かるため注意しましょう。

不動産投資ローンの重要性とは？

不動産投資ではローンが重要とされますが、なぜローンを組んだ方が良いのでしょうか。その理由は下記のような要因があるためです。

1,少ない自己資金で早期に不動産投資できる

不動産投資ローンの大きなメリットとして、少ない自己資金で大きな金額の資金運用ができる点があります。通常、不動産投資をするためには、多額の資金が必要となります。自己資金のみでまとまった金額を貯めると、膨大な時間が掛かってしまいます。

しかし、不動産投資ローンでは比較的小額の資金で大きな金額を借りられるため、早期に物件を購入できます。こうしたレバレッジ効果を生み出せるのが、不動産投資ローンの大きなメリットです。

2,手元に資金を残せる

不動産経営や不動産投資ではトラブルが発生することもあります。空室が発生し家賃収入が得られない場合や、自身が病気やケガをしてしまう場合、もしくは災害などで建物の修繕が必要となる場合などです。

自己資金すべてを物件購入に使ってしまうと、こうした事態に備えることができません。逆に不動産投資ローンであれば、自己資金は手元に残っていますので、不測のトラブルや出費にも備えられるメリットがあるのです。

3,団体信用生命保険に加入し、もしもの時に備える

団体信用生命保険に加入できる点も不動産ローンを組むメリットです。団体信用生命保険に加入していれば、仮に自分が病気などで亡くなったとしても、家族がローンの残債を支払う必要がなくなります。

その意味で、家族のために当該保険に加入しておくのも良いでしょう。ただし、加入には条件があるため事前に適用条件を確認しておくことが大事です。

ローンを選ぶ際に知っておきたい金利のポイント

不動産投資ローンは、利率の違いで返済額が大きく変わります。金利のポイントを把握しておくことが重要ですので、下記の内容は覚えておきましょう。

1,３つの金利の種類について

金利には主に下記の３種類がありますので、最も良い支払方法を選択しましょう。

種類①　変動金利
変動金利は金融市場の状況で変化する金利です。金利が低い時期に借入れできれば、毎月の返済額は低く抑えられ、支払う金利の総額も低減できます。ただし、金利上昇時は月々の返済額の総額が高くなるため気をつけましょう。

種類②　選択型固定金利
一定期間は固定金利となり、その後は変動金利に移行するものと、固定・変動のどちらかを選べるものに分かれる金利の種類です。固定期間は2年、3年、5年、10年、15年など金融機関ごとに指定できる年数が違うケースが多いです。
固定金利の期間中は返済計画を立てやすいメリットがありますが、その後の金利決定のルールは商品によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

種類③　全期間固定金利
借入から完済までの全期間の利率が固定されている金利です。こちらも返済計画が立てやすく、将来の金利上昇リスクを避けられるメリットがあります。ただし、一般的には金利は上記①と②より高くなります。