マンションの購入を検討する際に欠かせないのが、マンションの資産価値についてです。手に入れたマンションをこの先ずっと所有し続けるかどうかは分かりません。将来を見据えた時、いざという時のために、その価値を維持できるような物件選びをしたいものです。お金と同様に、マンションも大切な財産の1つですので、その価値を維持していくのは当然のことでもあります。資産価値が高いマンションの特徴や維持するために必要なことについて解説します。
資産価値が重要な理由
ほとんどの方が、一生そこに住むつもりでマンションを購入されるかと思います。しかし時が経てば家族の形やライフプランが変わることもあるように、将来のことは誰にも予測できません。マンションを売りに出すことを検討する日が訪れるかもしれないのです。
そんな時、所有マンションがいくらで売却できるかどうかが重要となってきます。例えば次の新居を買うときに、少しでも高い金額で売れたほうが良いに決まっていますよね。このように将来の売却の可能性を見据えるとするならば、マンションの資産価値についてしっかり考えておく必要があるのです。
住まいを購入する当初はどうしてもデザインやインテリアなどにとらわれがちで、10年後、20年後をイメージするのは難しいかもしれません。しかしそのまま住み続けるにせよ売却するにせよ、資産価値が維持できるようなマンション選びをするのが賢い判断基準と言えるでしょう。
資産価値を考える上で重要な要素
マンション購入時には、資産価値を考慮する必要があります。ただその価値の判断は難しく、不動産に定価というものはないのでさまざまな要素によって価格は変動し続けます。資産価値に影響を及ぼす重要な3つの要素について見ていきましょう。
マンション等の不動産の資産価値を考える上で重要なのは、「立地」、「価格」、「建物」です。これら3つの条件が良好であれば、資産価値の落ちにくいマンションだと言えます。
まず重視したいのが立地です。マンションの資産価値を大きく左右するのが立地条件と考えて良いでしょう。建物自体は、古くなれば建て替えたりリフォームしたりできますが、その場所を動かすことはできません。駅から近い、生活環境が良いなど、利便性の高さはマンションの資産価値に比例します。
価格についても、しっかり比較検討したいところです。優良物件であれば当然金額は高くなります。新築、おしゃれな外観、人気のブランドマンションといった条件があれば尚更です。ただしそれが「中古マンション」になった時に価値がどうなっているのか、ということまで考えて購入を決めたほうが良いでしょう。将来を見据えた時にそれだけの金額を支払う価値があるのか考えてみてください。
建物自体も、資産価値には影響を与えます。見た目の造りも大事ですし、耐震強度なども欠かせないポイントです。そして仮に売り出すことになった場合、焦点となるのが建物や部屋の劣化状態です。マンションの築年数をふまえた建物の状態により資産価値が決まります。購入時だけでなく、そこに住んでいる間にもなるべく良い状態で管理、維持しておきたいところです。
以上をふまえて、大事なチェックポイントを押さえておきましょう。
・エリア
立地条件における大事なポイントの1つが、エリアです。多くの人が住みたいと思うような場所を選びましょう。安定して人気のある地域だと資産価値が下がりにくいと考えられます。
・周辺環境
住みやすさ、生活の便利さも大事です。これはマンションのタイプによって考える必要もあります。例えばファミリー向けマンションの場合は、必ずしも都会が良いというわけではありません。それよりも、学校や病院、大きな公園があるような、中心部から少し離れた場所が選ばれる場合も少なくありません。
・交通の利便生
物件選びをする際に多くの人が共通して条件にあげるのが、交通アクセスについてです。目安としては、駅から徒歩10分圏内が最低条件だと考えておくと良いでしょう。また、駅近というだけでなく、最寄り駅がどのエリアにつながるのかも大切です。住まいは街の中心部でなくとも、主要駅へのアクセスの良さを気にする人がほとんどです。
・建物の造り
建物は通常、年々劣化するごとに資産価値が下がるものです。しかし例えば、重厚感のある造りのマンションだと年数が経つにつれて味わいが出て資産価値が下がりにくいこともあります。タイル張りや石張りの外壁、大理石を使用したホテル風のエントランスなどは、見栄えも良く耐久性もあるということで人気の造りと言えます。
マンションの耐用年数と資産価値の関係性
いかなる場合でも、マンションの資産価値は維持していきたいものです。しかし通常、築年数とともにその価値は低下し続けてしまいます。そのためマンションの築年数はその資産価値にも影響を及ぼすのですが、価値を算出する際に用いられるのが、マンションの耐用年数です。
マンションの耐用年数には、「法定耐用年数」と「物理的耐用年数」があります。一般的に言われる耐用年数とは前者のことで、国税庁が定めるものです。耐用年数は建物の材質や構造によって異なり、マンションはSRC造・RC造なので47年とされています。ただし物理的に寿命を迎えるわけではないため、基本的に住居可能な状態であることがポイントです。
一方物理的耐用年数は、文字通り物理的にそのマンションが何年間使用できるのかを算出したものとなります。建築された時期によりますが、最新の耐震設計のマンションであれば、100年前後は持つと言われています。ただしマンションの建て替えや取り壊しが行われる実際の年数は平均68年となっています。つまり、物理的耐用年数の限度までマンションがそのまま使用されることは少ないと言えるでしょう。
このような耐用年数は、資産価値への影響が大きく、マンションが建てられてから築30年までの間にその価格は大幅に下落します。築30年を過ぎたあたりからは下落が止まって、横ばいの状態になります。中にはその時点で資産価値が0円となってしまう物件もあるので、住み替えを視野に入れている場合には築年数が浅いうちに売却するのも1つの方法です。耐用年数も考慮しながら検討すると良いでしょう。
ただマンションの寿命というものは、単純に築年数では図れない部分があります。マンションそのものの構造だけでなく、立地や管理状態など、周りの環境によっても大きく変わるのです。立地が海の近くなら塩害対策が必要ですし、日当たりが悪ければカビやコケの対策も欠かせません。購入時には、外観や共用部の管理体制、長期修繕計画について確認することをおすすめします。
購入したマンションの資産価値を維持するには？
将来の資産価値を見据えたマンション選びは非常に重要ですが、購入後のメンテナンス等も資産価値の維持には欠かせないものです。マンション購入後の資産価値を決めるのは、住む人のメンテナンスや設備投資によって大きく変わると考えましょう。
築年数が10～15年あたりになるとマンションの劣化が少し目立ち始めます。一般的にこれくらいの時期にマンション自体の大規模修繕工事も計画されることも多くなります。そのため、室内のメンテナンスについてもそろそろ考えるべきタイミングとなります。
いつすべきか悩むこともあるかもしれませんが、傷や汚れは小さいうちに修繕するのがポイントです。劣化が進めば進むほど、修繕費用は嵩みます。特に浴室やトイレ、キッチンなどの水回り、クロスなどは劣化が早く目立ちやすい部分です。定期的に全体をチェックして、なるべく良い状態を保ちましょう。
手入れがしっかりされているマンションは、資産価値の高さに直結します。いざ売りに出すことになった時にも、売却価格に大きな差が出るはずです。そしてメンテナンスだけでなく、設備投資も大切です。
LED照明やウォシュレットトイレ、セキュリティ対策などの導入は、比較的リーズナブルにできる設備投資と言えます。少額でありながら、より住みやすいマンションにしていくことで、その資産価値は高まります。なるべく購入当時の状態を維持しつつ、プラスαでより良い住環境を目指しましょう。
マンションを購入する時には、その資産価値に注目する必要があります。10年後、20年後の価値がどうなっているのか、どうすれば維持できるのかも考えなくてはなりません。「立地」、「価格」、「建物」3つの要素をもとに購入物件を比較検討し、購入後はその価値を維持していくことを意識しましょう。
