不動産投資における保険効果。団信についての解説

不動産投資の基礎知識

最終更新日： 2026.09.16

公開日： 2026.09.16

不動産投資において多くの人が金融機関のローンを利用します。不動産投資用ローンには、団体信用生命保険（以下団信）が付いていることが多い傾向です。ローン返済中に名義人に万一のことがあったときには、生命保険会社から融資を行っている金融機関にその時点の借入残高相当の保険金が支払われて、残高はゼロになります。そのため、不動産投資は購入する不動産の価値に等しい生命保険に加入することと同様の効果があるといえるでしょう。

不動産投資の団信は家族への思いやり

ローン残高がゼロになるため、遺族にはローンの支払い不要の賃貸物件が残され、そこから得られる一定の賃料収入が、大黒柱を失った家族の生活を支える一翼になります。つまり、ローンを利用して不動産投資を行うということは、購入物件の価値に等しいだけの保険金の保険に加入するのと同じ効果を持つだけでなく、その後の家族の生活を支える収入源を残すことにもなるのです。そのため、不動産投資は資産形成という面だけではなく、家族への思いやりという面のメリットがあるといえるでしょう。

団信の保険料は金利に含まれる

団信保険料は一般的にローンの金利に含まれています。つまり、団信に加入するからといってローンの返済額のほかに保険料支払いが必要になるわけではありません。ただし、金利は少し上乗せされます。たとえば、借入額3,000万円、金利2.0％、期間30年、元利均等・ボーナス返済なしであれば、毎月のローン返済額は11万886円です。

<例>
借入額：3,000万円
金利：2.0％（期間30年、元利均等・ボーナス返済なし）
毎月のローン返済額：11万886円

保険金額3,000万円の定期保険に加入しようとすると、保険期間が10年なら保険料は数千円ですみますが、10年では「人生100年時代」にとても対応できません。そうではなく、生涯3,000万円の保険金になる「終身型」に加入するとなれば、毎月の保険金は数万円に跳ね上がってしまいます。いつもらえるか分からない保険のための毎月5万円、6万円もの出費はなかなか大変です。

しかし、不動産投資であればローン返済額のなかにその保険料分が含まれているのですから、これは非常に大きなメリットです。

月1万円の持ち出しで3,000万円の生命保険も可能

不動産投資で3,000万円のローンを組むと、毎月11万円ほどの返済額ですが、この物件から得られる賃料収入が諸費用を差し引いて毎月10万円とすれば、オーナーの持ち出しは1万円。たとえ、賃料収入が減少して8万円となったとしても持ち出しは3万円です。それでいて、名義人が亡くなったときには、ローン残高がゼロになるわけですから、家族には分譲時3,000万円の価値の不動産が残ります。

不動産市場が活況な時期であれば、3,000万円以上で売却できるかもしれません。あまり市況が良くなければ、そのまま所有して安定的に賃料収入を得ることができます。どちらにしても、実質的に3,000万円相当の生命保険の価値があるわけです。

告知で嘘をつくと保険金が支払われないことがあるから要注意

あらかじめ住宅ローン金利のなかに保険料が組み込まれている団信の場合、ローンの申込時に団信への加入手続きを行います。通常の生命保険であれば医師による診断書の提出が必要になるのが一般的ですが、団信では「申込書兼告知書」の提出だけですむことが多い傾向です。団信の告知書では、現在の健康状態や持病などを記入することになります。

しかし、審査に落ちないようにと嘘の告知を行うと、万一の場合にも「免責事項」に該当して、保険金が支払われないことがあるので注意が必要です。団信に加入できなかった場合には、一般の生命保険に加入したり、若干保険料が割高なワイド団信に加入したりするといった方法もあります。