給与所得者は、不動産投資と相性が良いと良く言われます。その理由を、融資を行う金融機関側と、借り入れを行うオーナー側のそれぞれの立場から見ていきましょう。
金融機関側からの見方
不動産投資をする場合は一般的に金融機関から借り入れを行うことが必須ですが、金融機関側は購入する物件の土地や建物から収益性を見て融資を行うかどうかを判断します
しかし実態はそれだけではなく、借入するサラリーマンの属性を金融機関側は見るのです。その理由は万が一物件からの家賃収入が途絶えた場合、借入人であるサラリーマンの属性が大切になってくるからです。サラリーマンであれば毎月の給与から万が一の時でも返済が可能です。
金融機関側からすると、貸し倒れを起こすことは営業担当者にとっては死活問題です。何故なら、この低金利の時代にとれるわずかな利ざやがとれなくなってしまうからです。
かぼちゃの馬車問題で揺れた某金融機関では、営業成績を上げるためにかなりのノルマが課されたと言われています。金融機関の立場からすると貸付金を増やすことと貸し倒れが起こることは、リスクとリターンの関係となるわけです
給与所得者は、毎月の定額収入があるため、万が一の時はそちらからの収入を返済にあててもらうことができると金融機関は考えます。このことからサラリーマンは不動産投資を行う際に金融機関からの借入はむしろ借りやすい立場にあると言えます。特に収入の高い安定した企業勤務者層に関しては金融機関側も安心して貸し出せます。
サラリーマンはレバレッジを利かすことが可能
サラリーマンが不動産投資を行うのに有利な二つ目の理由がレバレッジを利かすことができることです。
レバレッジとは日本語で「てこ」と訳され、少額の自己資金に金融機関からの借入を加え、高額の物件を買うことでそこから得る家賃収入を増やすことができます。不動産投資の最大の特徴は、レバレッジを生かすことができる点です。
今は蓄えの少ない若手サラリーマンであっても、多少の頭金を入れ、さらに金融機関からの借り入れを上乗せすることで高額の物件を買うことができるわけです。このレバレッジを利かすという本来の意味合いは、物件を購入するスピードを上げるということに他なりません。
不動産投資を事業と考える際、借入金をうまく使うことで物件を早く購入することができ、お金がお金を生む状況を早期に作り出すことが可能となります。
しかしその一方、レバレッジを利かすことはリスクを抱えるということにもなります。
その最大のリスクは借入金の金利上昇です。不動産投資を行う際に一番大切なことはキャッシュフローです。家賃収入から借入金の元本や利息を差し引き、さらに固定資産税や修繕積立金などの諸経費を引いた後の手残りの大きさが、不動産投資の成功を測る尺度となります。
金利が上昇することは支払利息が増えることになるので、手残りの金額は減ります。将来の金利上昇に備え、ある程度の頭金を入れることでキャッシュフローの改善がなされることとなります。
信頼できるパートナーを見つけることで、面倒な作業を外注できる
サラリーマンが不動産投資に向いている三つ目の理由は、家賃収受や物件の管理を外注することができる点です。
本業を持つサラリーマンが自ら物件管理を行うことはあまり現実的ではありません。しかし賃借人からの家賃の管理や物件の修繕といったことを外部の専門家に任せることで、オーナー自らが時間を割かれることはさほど多くありません。
しかし最初から不動産投資は不労所得と考えてはいけません。空室リスク対策をどうするか、さらに税金対策など物件の財務分析を行い、いかに手残りを増やすかなど、色々と勉強をしていく必要があります。
不動産投資はある程度軌道に乗ってしまえば、それほど手間はかかりません。そのような状態が作れれば、あとはレバレッジ効果を使いながら物件を徐々に増やしていくことで、より安定した収益を上げることができます。
当初は決して勉強を怠らず、 不動産投資の知識を増やすことで、物件の数も増やながら、収益の安定も強化していくことが不動産投資の王道と言えるでしょう。
