人口動態・世帯数から読み解く賃貸住宅市場の動向

不動産投資の基礎知識

最終更新日： 2026.10.30

公開日： 2026.09.18

日本国内での人口減少や少子高齢化の進行は、不動産市場における将来的な需要変化を予測する上で重要な要素とされています。一方で、核家族化や単身世帯の増加といった世帯構造の変化により、賃貸住宅への需要のあり方にも多様化が見られます。人口動態や住宅事情から、賃貸市場の客観的な動向を解説します。

人口動態と世帯数の変化

不動産の需要を考える際、総人口だけでなく「世帯数」や「エリアごとの人口集中度」に着目することが不可欠です。

総人口の推移： 国立社会保障・人口問題研究所の「日本の将来人口推計」等によると、日本の総人口は2070年にかけて長期的に減少傾向が続くと試算されています。
※日本の将来推計人口（令和５年推計）
世帯数の動向： 人口減少が進む一方で、総務省の調査によると単身世帯（一人暮らし）や高齢者世帯、夫婦のみ世帯の増加に伴い、世帯総数は現行調査開始(昭和43年)以降毎年増加しています。
※住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数のポイント（令和８年１月１日現在）

人口が減少している地域であっても、単身化の進行によって世帯数が一定水準で推移するケースがあるため、物件検討時には人口と世帯数の双方を確認することが求められます。

地域ごとの差異（首都圏・大都市圏と地方都市）

世帯数の推移は地域によって大きく異なります。

都市圏・一部主要都市： 首都圏（東京・神奈川等）や一部の大都市部では、転入超過や単身世帯の集積により、世帯数の維持または増加が見られる傾向があります。
地方圏： 都心部への人の流れ込みにより地域ごとの需給バランスに顕著な差が生じる可能性があります。

若年層の持ち家率と賃貸ニーズの動向

総務省「令和５年住宅・土地統計調査住宅及び世帯に関する基本集計」等の推移を見ると、住宅全体に占める持ち家住宅の割合は60.9％となっており、2018年と比べ、0.3ポイントの低下となっている。

この背景には、働き方やライフスタイルの変化、住宅取得費用の変動、賃貸物件の質の向上など複眼的な要素が影響していると考えられます。持ち家に縛られない柔軟な居住スタイルを好む層が存在する一方で、ライフステージの変化（結婚・出産等）に伴って購入へ切り替える層も存在するため、一概にどちらかへ偏ると断定することはできません。

「全国的な人口減少」という大枠のデータだけで判断するのではなく、検討対象となるエリアの世帯数推移、ターゲット層（単身者・ファミリー・高齢者等）のニーズ、競合状況などの個別のデータを精査した上で、慎重な投資・運用判断を行うことが重要です。