20代、30代なら中古ではなく「新築マンション」に投資すべき理由とは

不動産投資の基礎知識

最終更新日： 2026.09.16

公開日： 2026.09.16

不動産投資（マンション経営）を検討する際に「新築」にするか「中古」にするかを迷う方も多いのではないでしょうか。それぞれ特徴があり、メリット、デメリットが存在しますが、短期のキャッシュフローで見た場合、中古の方が利回りのよいケースが多いです。これは同条件なら購入価格が安いためです。一方、運用中や売却などを含めた実質利回りで見ると、新築マンションの方が有利なケースもあります。両者を長期運用の視点から比較してみましょう。

中古マンションは空室時に広告費がかかりやすい

中古マンションが新築マンションに「実質利回り」で劣るケースについて考えてみましょう。「実質利回り」とは管理費や修繕費、融資の返済など、マンション経営で発生する費用を家賃から引いた利回りのことです。中古マンションは新築マンションと比べ様々な費用が発生する傾向があります。ひとつめは広告費です。

一般的には築年の経過した古いマンションより新築、築浅のマンションの方が、入居者に好まれる傾向があります。そのため、駅からの距離や間取りが同じマンションがあった場合、中古マンションより新築マンションから入居者が付き、築年数が経つほど入居者獲得に苦戦します。入居者募集は賃貸の仲介会社に依頼することになります。仲介会社は数多くの物件の中から、入居者の条件に合う物件を紹介します。その際、競合物件と比較され、仲介会社は成約しやすい物件から優先して紹介する傾向があります。また、成約1件当たりの利益が大きい物件から紹介する傾向があります。地方などで供給過剰なエリアではオーナーが仲介会社へ支払う広告費を上乗せすることで、優先的に紹介してもらおうとすることがあり、物件競争力が弱い場合は広告費が実質利回りを下げる可能性があります。

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中古マンションは修繕費がかかりやすい

また、築年数の経過とともに設備などの修繕や交換する機会も増えてきます。経年劣化で設備を交換することは当然ですが、さらに入居者獲得のために多額のリフォーム費をかけて設備や内装を一新するケースもあるかもしれません。これも実質利回りに大きな影響を与えます。

このリフォーム費をローンでまかなった場合、物件購入時よりも高い利率で借り入れをすることもあります。そうなると実質利回りがますます厳しくなります。さらに言えば、空室が発生しなくても、中古マンションは修繕費がかかりやすい点にも注意が必要です。これは、給湯器やエアコンなどの故障、バスやキッチンなど水回りなどの破損が起きやすいためです。

中古マンションは十分な貯蓄がある方向き

このように、中古マンションは広告費、修繕費、リフォーム費込みの実質利回りを想定した上で購入するのが賢明です。とくに若い世代は慎重になるべきです。社会人になってからの期間が短いため、貯蓄がまだ十分できていない方もいらっしゃるでしょう。急にまとまった広告費や修繕費が必要だと迫られても、すぐに捻出できないことも考えられます。

費用が発生してはじめて「新築マンションを選択すれば良かった…」と嘆いても手遅れです。中古マンションを選択してもリスクが少ないのは「潤沢な貯蓄がある方」ということは意識しましょう。

新築マンションも費用はかかるが少なめ

もちろん、新築マンションも経費がかかる可能性はありますが、一般的に築10年くらいまでは修繕費が抑えやすいと言われます。また、入居者の退去時には広告費が必要になることもありますが、築浅なら限られた広告料ですぐに埋まることもよくあります。これは、賃貸物件のターゲットである若年層が、新しめの物件を好む傾向があるからです。

若い世代が新築マンションを購入した場合、経費が発生しにくい新築～築10年前後の期間、貯蓄に励んでおけば、その後の経費発生の局面でもスムーズに対応できます。