マンションなどの不動産投資では、金融機関から融資を受けてローンを組むことが可能です。特に、安定した賃料収入を見込める収益性の高い分譲マンションであれば、比較的低い金利で、長期のローンを組むことができます。そうなれば、ローン返済額の多くを賃料収入でカバーできますし、結果としてオーナーは少ない負担で安定収入を得られる資産を獲得できるのです。
金利が低いとどのくらいお得なのか
不動産投資用のローン利用では、多くの人が金利の低さを重視します。たとえば、3,000万円のローンを組む場合、30年元利均等・ボーナス返済なしの融資条件では、金利4％だと毎月返済額は14万3,223円ですが、金利が3％に下がると返済額は12万6,481円に減少し、2％なら11万884円になります。
<例>
3,000万円借り入れ（30年元利均等・ボーナス返済なし）
金利4％→毎月返済額＝14万3,223円
金利3％→毎月返済額＝12万6,481円
金利2％→毎月返済額＝11万884円
家賃収入10万円を期待できる物件であれば、金利4％なら毎月4万円強の持ち出しですが、金利2％で利用できれば、持ち出しは1万円ほどですみます。金利は不動産投資の収支を左右しますから、金利を重視するのは当然のことでしょう。
返済期間を長くできる物件や金融機関があれば選びたい
金利と同じように返済期間も大きな影響があります。不動産投資の場合、利用できる返済期間は25～30年といったところが多いのですが、不動産会社や金融機関によっては40年、45年返済などが可能になるケースもあります。それは、その物件の収益力が高いと評価されている、あるいは販売する不動産会社が金融機関から高い評価、信頼を得ているからにほかなりません。
そんな物件を見つけることができれば、返済負担が大幅に軽減され、賃料収入で返済額をカバーできる確率が高まり、安心して不動産運用を行うことができるようになります。
実は、金利を1％下げるより返済期間10年延長のほうが有利
意外に感じる方も多いかもしれませんが、不動産投資では金利を1％下げるよりも返済期間を10年延長できるほうが有利です。具体的にどれくらいの効果があるのが、借入額3,000万円として金利別、返済期間別に毎月返済額を試算すると次のようになります。
| 借入金利 |
20年返済 |
30年返済 |
40年返済 |
| 2％ |
15万1,763円 |
11万884円 |
9万847円 |
| 3％ |
16万6,379円 |
12万6,481円 |
10万7,395円 |
| 4％ |
18万1,793円 |
14万3,223円 |
12万5,381円 |
返済期間30年でみれば、金利が3％から2％に下がったときの返済額の軽減効果は1万5,597円ですが、同じ金利3％でも、返済期間を40年に延ばすことができれば返済額は1万9,086円も減少します。金利1％の低下より、返済期間10年の延長のほうが、返済額軽減効果が大きいのです。
購入当初はゆとりを持って返済できる計画を
まだ若く、これから本格的に資産形成を進めたいと考えている人は、当初はできるだけ低い金利のローンで、返済期間を長くしてゆとりをもって返済できるようにしておくのが安心です。たとえば、家賃収入10万円のマンションであれば、金利2％の30年返済では毎月返済額が約11万円になって、毎月1万円の持ち出しが必要です。
しかし、これを40年返済にできれば、毎月返済額は9万円ほどになって、むしろ毎月1万円の収入になります。それを少しずつ蓄えておけば、何かあったときにも安心です。
超長期ローンのデメリットも頭に入れておく
もちろん、いいことばかりではありません。返済期間を長くすれば毎月の返済額は少なくできますが、完済までの総返済額が多くなります。建築後の経過年数が長くなれば老朽化が進み、ある程度の家賃低下の不安も出てきます。
そのため、当初はできるだけ長く組んでゆとりを持って返済しながら、年収のアップなどで返済にゆとりが出てきたら、返済額増額で残りの返済期間を短縮することも方法の一つです。また、貯蓄を一部繰上返済に回して返済期間を短くするなどの方法で、完済までの総負担をできるだけ軽くすることを検討するのもよいでしょう。
