物件選びの第一段階で大事なのは「選択肢を間違えないこと」
不動産投資の物件選びには、次に挙げるような選択肢があります。まずは、この中からどれを選ぶかが大きな分かれ道になります。
・区分マンション
・一棟マンション、アパート
・オフィスビル
・テナント
・その他（コインランドリー、駐車場など）
これらの選択の中から、初心者に向いているとよくいわれるのは区分マンションです。理由はいくつかありますが、その中の一つのは物件価格が手頃なことです。初心者が一棟もののような高額物件をいきなり購入するとリスクが大きいですが、区分マンションなら身の丈にあった投資がしやすいといえます。
はじめての不動産投資では、区分マンションを購入して、ひと通りの業務を体験しながら経験値を高めていくのが賢明です。その上で、次のステップである規模拡大（例：戸数を増やす、一棟物件に挑戦するなど）に進むのがリスクの低い考え方といえます。
初心者なら抑えておきたい 投資用マンションの選び方5つのポイント
投資マンション選びを成功させるには、次のポイントが欠かせません。
- 入居者ニーズのあるエリアか
- 周辺施設の揃った生活しやすい区画か
- 適切な利回りの物件か
- 住宅設備や収納は充実しているか
- 物件管理は行き届いているか
これらのポイントのすべて、または大半が達成できたとき、理想の投資用マンション選びが実現したといえます。
投資用マンションの選び方1：入居者ニーズのあるエリアか
入居者ニーズがあるエリアということは、「そこに住みたい、住み続けたい」と考える人が多いということであり、稼働率で有利です。一番わかりやすいエリア例は、大都市の中心部や主要駅の駅近でしょう。人口減少の影響を受けにくく、不景気でも一定以上の賃貸ニーズが期待できます。
一方で、中心部からやや離れたエリアでも、入居者ニーズがあるケースもあります。影響を及ぼす要素としては、商業施設や新路線などの再開発、大学キャンパスの誘致などが考えられます。
入居者ニーズを確認する方法には、住みたい街ランキングや近隣エリアの賃貸相場の比較、人口予測データ、再開発の計画などのチェックがあります。
投資用マンションの選び方2：周辺施設の揃った生活しやすい区画か
さらに細かくいうと、入居者ニーズのあるエリアの中でも、人気のある区画、不人気の区画があります。人気のある区画の一例は、ショッピングスポット、コンビニ、公園など周辺施設が充実している場所です。これに対して、不人気の区画の一例は、嫌悪施設（例：廃屋や風俗店など）がある場所です。
こういった周辺環境はGoogleマップなどでもある程度確認できますが、実際に現地に足を運ぶのが確実です。入居者の気持ちになって、最寄り駅から物件までのルートや周辺をくまなくチェックしましょう。
投資用マンションの選び方3：適切な利回りの物件か
初心者の中には、「利回りが高いほどがよい」と思い込まれている人もいるかもしれません。しかし、高利回りの投資用マンションの中には、空室リスクが高いものも多数含まれるため要注意です。あくまでも大切なのは、「競合物件と比べて、適正な利回りの物件を購入すること（高値掴みをしないこと）」です。
適正利回りは、選択するエリア、新築か中古か、どんなタイプの物件かなどで変わってきます。競合物件と比較しながら、適正利回りの中で少しでも高利回りの投資用マンションを選びましょう。
投資用マンションの選び方4：住宅設備や収納は充実しているか
入居者がマンションを選ぶときは、外観や共用部もチェックしますが、毎日使う住宅設備や収納の使い勝手はとくに重点的に見られます。新築や築浅のマンションの場合、一見するとどの物件も今どきの住宅設備を採用しているように見えますが、細かく見ていくと充実度は違います。どのような配慮がされているのか、細かくチェックしましょう。
また、中古マンションの場合でも、よほど家賃設定が安くない限り、住宅設備のある程度の充実度は求められ、比較されます。とくにターゲットが若者や女性向けの投資用マンションは、セキュリティ面、水回りなどニーズに合った住宅設備が重要になってきます。
投資用マンションの選び方5：物件管理は行き届いているか
投資マンション選びでは、ハード面（建物）だけではなくソフト面（物件管理）も大切です。中古物件であれば、共用部の清掃やメンテナンスを現地調査すれば、物件管理が行き届いているかチェックできます。あわせて、将来の大規模修繕費の積立状況を確認しておくと安心です。積立金の設定が安すぎたり、滞納者が多かったりすれば思ったような修繕ができず、資産価値が下がる可能性があります。
新築の投資マンションの物件管理は、購入後のスタートになるため確認できませんが、修繕積立金の設定は適切か、信頼性のある物件管理会社に委託されているかなどをチェックしましょう。
初心者なら抑えておきたい 投資用マンションの購入・運用までの5つのステップ
はじめて投資用マンションを選ぶ人は、運用までの流れを事前に知っておくことも大切です。具体的な内容は次の5つになります。
- 物件探し
- 買い付け申し込み、ローン審査
- 売買契約を結ぶ
- 管理会社と契約をする
- 確定申告をする
投資マンション運用までの流れ1：候補物件探し
候補物件探しは、「物件を探す」「不動産会社（ディベロッパー）を探す」という2つの入り口があります。どちらを選択するにせよ、どんなタイプの投資用マンションを買うかを明確にしておくことが大切です（例：中古・新築、ワンルーム・ファミリーなど）。
「物件を先に探す」場合は、物件検索サイトなどでリサーチし、条件に合う物件を扱っている不動産会社にコンタクトをとるケースが多いでしょう。また、「不動産会社（ディベロッパー）を探す」場合は、購入したいタイプの物件を得意とする不動産会社をネットで検索したり、セミナー・展示会に参加したりして見つけるケースが多いでしょう。
投資マンション運用までの流れ2：買い付け申し込み・ローン審査
購入したいと思う投資用マンションと出会ったら、購入申込書やローン審査を行いながら調整していきます。不動産は同じ条件のものが存在せず、早い者勝ちの性格もあります。希望物件を確実に抑えられるよう、スピーディーに手続きをしていくことが大切です。
投資マンション運用までの流れ3：売買契約を結ぶ
はじめて投資用マンションを購入する人は、とくに売買契約で不安な面があるかもしれませんが、不動産会社の担当者やバックアップ部門が適切なサポートをしてくれるでしょう。疑問点があったら何でも事前確認することが大事です。売買契約を結んだ後、物件の引渡しとなります。
投資マンション運用までの流れ4：管理会社と契約をする
投資用マンションの運用をはじめるにあたり、入居者募集やトラブル対応などを行う入居者管理の専門業者と契約を結びます。オーナー自身が入居者管理を行う方法もありますが、会社員などで時間が自由にならない人は、管理会社に委託するのが得策かもしれません。
新築の投資用マンションの場合は、ディベロッパーの社内やグループ会社に管理部門があるケースが多いでしょう。実績や体制に問題がなければ、これらと契約するのがスムーズです。中古の投資マンションの場合は、前オーナーが契約していた管理会社と改めて契約する方法、自身が選んだ管理会社と契約する方法があります。
投資マンション運用までの流れ5：確定申告をする
マンション投資をはじめたら、確定申告は毎年必ず行ってください。「知らなかった」「忘れていた」という言い訳は通用しません。また、区分マンションを1戸運用しているといった小規模経営でも必ず行うべきです。
数字や細かい業務が得意な人は、ネットや本で税務の基礎知識を得て「freee （フリー）」などの会計ソフトを使えば自身で申告することも可能です。アウトソースしたい人は、税理士に委託しましょう。
投資マンションを成功させるにはパートナー選びも大切な要素
この記事の前半では「投資用マンション選びのポイント」について、後半では「購入・運用までのステップ」について見てきました。
ただ最終的には、投資マンションの選び方をいくら勉強してみても、やってみないと身につかないことも多々あります。その意味では、パートナーにする不動産会社や管理会社のサポート力も重要です。長期的につきあっていける会社や担当者なのか、しっかり見極めた上で契約を行いましょう。
※本記事で紹介している投資用マンションの選び方、利回りの考え方、運用の流れ、税務手続に関する記述は一般的な解説に基づくものです。
※不動産投資には空室リスク・価格変動・金利上昇・修繕費増加等のリスクが伴い、将来の収益や資産価値の維持を保証するものではありません。実際の物件購入や確定申告にあたっては、宅地建物取引士や税理士等の専門家にご相談の上、ご自身の責任と判断において行ってください。
