「サブリース」と「家賃保証」はどう違う？

マンション経営の実務

最終更新日： 2026.09.17

公開日： 2026.09.17

賃貸経営に興味を持つようになると、よく聞く言葉に「サブリース」と「家賃保証」があります。家賃収入が保証されるという点では一見似ている言葉ですが、その内容は全く異なります。これら2つがどのように違うのかをご存じでしょうか？

サブリースとは？

サブリースとは、賃貸物件のオーナーからサブリース会社が物件を一括して借り上げて、入居者に転貸する仕組みのことです。オーナーは賃貸管理業務を全て任せることができ、かつ一定の家賃収入を得られます。

サブリースのメリット・デメリット

サブリースのメリットは、まず家賃収入が確保されている点にあります。サブリース契約では入居者の有無にかかわらず、毎月一定の家賃収入が入ってきます。サブリース会社に払う費用（保証料）は家賃の10～20％が相場。従って、入居者がいてもいなくても、オーナーは必ず80～90％の家賃を得られることになります。

また、管理は全てサブリース会社に任せられるので手間が掛かりません。入居者募集の際も、募集条件について考える必要はありませんし、入居者が決まったときも仲介手数料や広告料は発生しません。たとえ空室が発生しても、空室保証が設けられていれば、その期間でも賃料は入ってきます。

一方、デメリットといえば、契約によって家賃が保証されているとはいえ、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により、家賃自体が減額になる可能性があることです。サブリース契約では定期的に賃料を見直すことになっており、そのたびに減額されるケースもあります。

また空室保証についても、入居者募集期間などに数ヵ月の免責期間が設けられていることがあります。その期間には家賃が入ってこない上に、「30年一括借り上げ」をアピールしている会社であっても、契約内容によっては簡単に解約される場合があります。

家賃保証とは？

家賃保証とは、賃貸物件の入居者が利用する家賃保証会社の保証サービスを指します。入居者は契約時に月額家賃の30～100％の保証料を支払って、家賃保証会社と契約を結びます。近年は、入居の際に連帯保証人が不要な代わりに、家賃保証会社の審査を通過することが必須条件となっているケースも多くなっています。

家賃保証のメリット・デメリット

家賃保証を利用するオーナーにとってのメリットとは、滞納リスクを回避できる点にあります。家賃保証会社を利用して入居した入居者で滞納が発生した場合、賃料の督促業務は、オーナーや管理会社の代わりに家賃保証会社が行うことになります。そして、未収賃料についても家賃保証会社からオーナーに支払われます。

保証の範囲は契約内容によって異なりますが、滞納が長期にわたり、法的な手続きが必要になっても、その費用を家賃保証会社に負担してもらえる場合もあります。中には、入居者の孤独死があった場合に、原状回復費用や空室期間の家賃が支払われるサービスもあります。

その一方で、デメリットは少ないものの、あえて言えば入居者の費用負担が増える点が挙げられるでしょう。「連帯保証人は用意できるが、家賃保証料は払いたくない」という人から入居の申し込みがあったとしても、家賃保証必須の物件では断らざるを得なくなります。

どのように使い分けるのか？

「家賃が保証される」ことを同じ目的とした仕組みでも、サブリースと家賃保証とでは大きな違いがあることがお分かりいただけたでしょうか。この2つは別物であり、使い分けられるものではありません。サブリース契約を結んでいれば、入居者の有無にかかわらず基本的に家賃は保証されているので、家賃保証会社の利用について気にする必要はないでしょう。

サブリース契約ではなく、一般の管理委託契約を管理会社と結んでいる場合は、おそらく家賃保証サービスを利用しているはずです。どの家賃保証会社を使っているのか、保証の範囲はどれくらいか、実際に滞納があったらどのように対処するのかなどについて、あらかじめ管理会社に聞いておいた方がよいかもしれません。