マンションやアパートなどの収益物件を購入する前に、売却時のおおまかな価格をつかんでおくと、不動産投資の成功率が高まります。その理由とポイントを解説します。
売却して初めて「その不動産投資が成功したか」が判断できる
最終的にその不動産投資が「本当に成功したかどうか」は、収益物件を売却しないと判断することができません。
なぜなら、不動産投資は「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の両方でリターンを確定させる資産運用だからです。そのため、たとえ家賃収入で収益を出しても、思ったような売却価格にならなければトータルでマイナスになるケースもあります。
だからこそ、購入前に売却価格をある程度つかんでおくことが重要なのです。
新築物件を取り扱う不動産会社だと「売って終わり」のケースもある
ただ、一般の方が購入前に将来の売却価格を見積もることは、大変難しいものです。将来の売却価格については、取り引きしようとしている不動産会社に相談するのが最も現実的だといえるでしょう。
注意しておきたいのは、「新築物件を購入する」ケースです。新築物件を扱っている不動産会社であれば、「マンションやアパートを売って終わり」という会社もあります。このような不動産会社に売却時のことを相談しても、あいまいな対応しかされないこともよくあります。「これくらいで売れるかもしれませんね」と営業スタッフが口にしても、世間話の範囲内でしかないという場合もあるのです。
売却価格をつかむには、新築物件の販売に加えて、中古物件を自社で仕入れて販売する部門やグループ会社を持っている不動産会社と取り引きするのが一番確実です。
中古物件の仕入れ・販売も行っている不動産会社であれば、経験則や過去の売買データを基に、売却価格の相場を具体的に提示することが可能になります。
もちろん、不動産価格は需給などで常に変動しているため、教えてくれる現時点の売却価格と将来の売却価格は変わってきますが、少なくとも目安にはなるはずです。
売却価格を想定するときは、コストも含めて考えたい
収益物件の売却価格を見積もるときに気を付けたいのは、「売却価格－売却にかかるコスト」で最終的な利益が確定する点です。そのため、将来の売却価格を見積もるときには、コストも含めて計算しましょう。
売却にかかるコストの一例としては、登記費用や売買契約に貼る印紙代、仲介で売却する場合には仲介料も発生します。
また、物件を売却して利益が出たときには、譲渡税もかかります。こちらについても、自分で算出することは難しいので、不動産会社に概算を出してもらう方がよいでしょう。
売却時の譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）は、物件の所有期間によって税率が大きく異なります（所有期間5年以下の短期譲渡所得：約39.63%、5年超の長期譲渡所得：約20.315%）。
実際の売却でも、中古物件の販売部門のある不動産会社から買っておくと安心
実際に売却することになったとしても、中古物件の仕入れ・販売部門のある不動産会社から購入していれば安心です。
収益物件を売却する理由はさまざまですが、「すぐに処分したい」というケースもよくあります。
「売却したい」と考えた時点から業者を選定し始めると、予想外に時間を要することもあるでしょう。売却時のパートナーがあらかじめ決まっていれば、スムーズに市場に出すことができます。
もちろん、売却部門がある不動産会社から収益物件を買ったからといって、必ずしもその不動産会社を経由して売却しなければならないということにはなりません。時間に余裕があれば、相見積もりを取って少しでも高く売る努力をしてみましょう。
売却価格をつかむことで「本当の成功」を手にできる
例えば「老後の私的年金のためにマンションを買う」といった場合、売却するイメージのないまま、収益物件を購入することもよくあるでしょう。
冒頭でもお話しした通り、不動産投資はあくまで「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の両方でリターンを確定させる資産運用です。売却価格をしっかり考えて購入すれば、「本当の成功」を手にすることができるのです。
※本記事で紹介している不動産投資の出口戦略、トータル収益の考え方、売却コストに関する記述は一般的な解説に基づくものです。
※将来の売却価格や譲渡所得税額、運用利回り、市場の流動性は物件の立地条件や経済情勢等によって変動し、将来の収益性を保証するものではありません。実際の不動産購入や売却にあたっては、宅地建物取引士や税理士等の専門家にご確認・ご相談の上、ご自身の責任と判断において行ってください。
