※本記事は執筆当時（2020年）の市場環境や地域の再開発動向に基づいて掲載されたコラムです。
現在の状況とは一部異なる箇所が含まれる場合がございますので、市場の最新動向に関しましては最新の公的データをご参照ください。
総務省の資料によると2014年12月の約1億2,784万人をピークに日本の人口は、減少に転じ本格的な人口減少社会に転じている状態です。一方、貸家建築戸数は相変わらず高水準を維持したままで、ちまたでは供給過剰を懸念する声も出はじめています。こうした状況下で、賃貸不動産投資戦略をいかに組み立てていくべきでしょうか。ここで注目したいのが、世帯数の推移です。
この記事では、今後の人口動態・世帯数を見据えつつ、賃貸投資で勝つためのブレイクスルーについて考察します。
今後も加速する人口減少社会
2014年の約1億2,784万人をピークに、2050年には約9,515万人と1億人を割り込む予想です。日本の出生率（1人の女性が生涯に子供を産む人数）は、1975年に2.0を割り込んでから低下し続け、2005年には1.20まで落ち込みました。その後はやや持ち直したものの、それでも2018年は1.43という低水準です。
背景には、晩婚化や仕事をしながら出産・育児を両立しにくい環境が影響しており、短期間での解決は難しそうです。加えて、団塊ジュニアと呼ばれる1971～1974年生まれの世代が出産適齢期を過ぎたのも響き、かつては200万人を超えていた出生数も100万人を割り込みました。こうした状況から、人口減少は今後も加速する傾向です。
とくに地方は深刻で2030年までに1割以上人口が減少する県も多く、青森県などは2割近く減少するとされています。
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賃貸住宅の着工は高水準
人口減少が進行する一方で貸家の供給は増加傾向です。過去10年で持ち家の着工戸数は漸減傾向にあり、ここ数年30万戸をやや切る水準にまで落ち込んでいます。一方で貸家の場合は、2009年の32万戸から2017年には3割増の42万戸まで増加しました。2018年はやや落ち着いてきたものの、約40万戸の水準を維持しています。
この背景には2015年の相続税強化が影響しています。アパートを建てれば相続税評価額が大きく下がるため、節税目的に利用されたのです。さらに、日銀のマイナス金利政策も追い風になりました。とくに増えているのが、三大都市圏の郊外や地方都市の賃貸アパートです。今まで農業を営んできたのに、高齢化に加え後継ぎがいない人手が足りないといった問題で廃業するケースが多くなっています。
アパートの供給増はすでに空室率の増加を招いており、とくに地方都市では2割に近い水準に達しています。こうした状況下で、賃貸投資のビジネスチャンスはどこにあるのでしょう。
ビジネスチャンスは単身世帯向け住宅に
これらの状況は、そう悲観すべき状況ばかりではありません。むしろ、単身世帯向け住宅にはビジネスチャンスが広がっているのがわかります。核家族化の進行で日本の世帯人員は減り続け、1986年には3.22人だったのが、2017年には2.47にまで低下しました。今度もこの減少傾向は変わらず、2040年には2.08にまで低下するとされています。
この結果、人口減少が続いているにも係わらず、世帯人口は増加傾向にあります。2000年には4,678万世帯だったのが2015年には5,333万人と14％も増加、このトレンドは2015年まで続くと推計されています。とくに単身世帯は2000年の1,291万世帯から2015年度には1,842万世帯と43％も増加しました。10年後の2030年には、2025万世帯にまで増加するとされています。
大都市圏である大阪市の場合は市外からの流入もあり、人口自体が増加傾向です。世帯人員は1.96人と2名を下回っており、単身世帯は約66万世帯と全世帯の49％（全国平均は34％）を占めるに達しています。とくに北区（62％）・中央区（66％）・浪速区（73％）には単身世帯が集中しています。賃貸投資に当たっては、こうした情報を参考にするのが得策です。
今後も有望な単身世帯向け賃貸住宅ですが、最後に注意したい点を紹介します。木造・モルタル系のアパートは空室率が高く大阪府の場合、25％超です。一方で鉄筋系ワンルームマンションの場合は空室率が7％台を維持しています。物件選びに当たっては、こうした需要動向を見極めることも大切です。
