投資手法

不動産投資には、大きく分けて次の3つの投資手法があります。

▽不動産投資 3つの投資手法

投資手法	特徴
現物不動産投資	アパートやマンションを購入してオーナーとなり、賃料収入をえる投資方法のことです。 購入や運用をオーナー個人で行うため、投資に関する知識やスキル、そして経営センスが必要なのが特徴です。
小口化不動産投資	ビルなどの高額な不動産を複数のオーナーと分割し、少額で購入する投資方法のことです。 100万円程度から投資が可能なので、手持ちの資金がなくても気軽に不動産投資をはじめられるだけでなく、複数の物件を所有することでリスク分散できるのも特徴です。
REIT	REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の略語のことで、不動産投資信託のことです。 株式や債券と同じように、不動産を投資対象とする投資方法です。物件の賃貸収入や物件売却の収入を複数の投資家たちに分配します。少ない自己資金でリスクを抑えて投資できるので不動産投資初心者におすすめの投資方法です。

物件種別

不動産投資は、物件によっても特徴が大きく異なります。ここからは、物件種別ごとに不動産投資についてみていきましょう。

▽物件種別ごとの不動産投資の特徴

不動産物件種別	特徴
区分マンション	新築や中古マンションの区分された部屋のオーナーとなり、賃料収入を得る投資方法です。 一棟ごと所有するよりも少額から投資でき、管理の手間もかからず、売却もしやすいことから、不動産投資初心者におすすめの方法です。 空室リスクがあること、そして新築は利回りがよくないなどのデメリットもあります。
戸建て	戸建てを購入して賃貸物件として運用する投資方法です。 長期的な運用がしやすく、利回りが高いというメリットがあります。 一方で管理の手間がかかること、そして賃貸需要があるかどうかを判断するための判断力が必要なのがデメリットです。
一棟アパート・マンション	一棟アパート・マンションは一棟ごと購入し賃貸物件として運用していきます。 一棟買いは修繕や将来の売却など所有者が自由に運営できます。また、部屋数に応じた収入が得られるのも大きなメリットです。 しかし、投資金額が多いためリスクが高いこと、そして管理の手間がかかるなどのデメリットも考えられます。
一棟ビル	一棟ビルの不動産投資は、借主が事業者であること、そして長期的な運用がしやすいというメリットがあります。 しかし、投資額が高額であること、立地・グレードや景気による賃料変動も大きく、リスクの高い投資方法といえるでしょう。
駐車場・駐輪場	駐車場や駐輪場は、低コストではじめられる不動産投資です。管理に手間もかからず、売却もしやすいため不動産投資初心者の方におすすめの方法といえるでしょう。 しかし、駐車場を運用する際はエリア選びが非常に大切です。また固定資産税などの優遇を受けられないため、税制面で不利なのもデメリットです。

ご自分の予算や不動産投資をするエリアによって、適する投資物件の種類が大きく異なります。投資を成功させるためにも慎重に選んでいきましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資には、多くのメリットが存在します。ここからは、不動産投資を行う6つのメリットについて詳しくご紹介しましょう。

メリットその1｜自己資金を抑えた投資が可能

不動産投資は、他人の資本を活用できる投資方法です。株式や債券などの投資は、自己資金で投資を行うのに対し、不動産投資は銀行から融資を受けて投資ができます。

融資を受けるということはローンを組むということです。お支払いは毎月の家賃収入をローンの返済にあてることができるため、自己資金を抑えた投資方法といえます。

メリットその2｜資産になる

不動産を購入すれば資産になります。たとえローンを組んで不動産を購入した場合でも、物件や土地は個人の資産とみなされるのです。

さらに現物不動産を購入した場合は、賃貸物件として活用した後に、ご家族の住居はもちろんのこと、他の用途としても利用できるのも大きなポイントといえるでしょう。

資産価値の高い物件を見極めるためには、次のポイントをおさえて物件選びをしてください。

▽試算性の高い物件を見極める5つのポイント

• ・人気エリアであるか、魅力的な立地であること
• ・水害などの災害リスクが少ない立地であること
• ・築年数が浅いこと
• ・駅から距離が近いこと
• ・長方形や正方形など活用しやすい土地の形や間取りであること

メリットその3｜所得・住民税の節税効果がある

不動産投資を節税目的でされている方は多くいます。不動産投資によって節税されるのは、「所得税」と「住民税」です。

確定申告をする際に、不動産所得が赤字になれば総合的な課税額が低くなります。特に不動産を購入した初年度は、仲介手数料や登記手数料などさまざまな諸経費がかかるため赤字になるケースが多くなります。

そのため累進課税の日本では、所得が高い方は不動産投資をすることで、より大きな節税効果を生むことがあります。

メリットその4｜相続税の節税効果がある

不動産投資は、相続税の節税にも効果的です。現金や株式などを相続する際は時価で相続税が算出されるのに対し、投資用不動産は路線価で評価されます。

更に貸家の場合は借地権割合によって減税されるため、相続税の節税に効果的です。

メリットその5｜生命保険としての役割

不動産投資でローンを組む際、ほとんどのケースで「団体信用生命保険」への加入が必要です。この生命保険は、債務者に万が一のことがあった場合でも保険金を活用してローンの残高を返済するシステムです。そのため、安心して不動産を購入できます。

最近では、ローンを定年前などに完済し、老後の生活費を家賃収入でまかなうオーナーの方も増えてきました。年金代わりとして家賃収入を活用することもできるため、老後資金のためにも不動産投資はとてもおすすめです。

メリットその6｜インフレに強い

不動産投資は、現預金とは異なりインフレにとても強いと言われています。預金や国債などの場合は、価値が目減りしてしまうのに対し、不動産の場合はインフレに応じて物件の価値も上昇するからです。 インフレによるリスクを軽減するためには、預貯金のような現金だけでなく、資産分散のひとつとして現物不動産投資をおすすめします。

不動産投資のデメリットと対処法

不動産投資は数多くのメリットがある一方でデメリットも存在します。そこでここからは、不動産投資で考えられる6つのデメリットと対処法について詳しくご紹介していきましょう。

デメリットその1｜購入と売却に手間がかかる

不動産投資は、物件を購入、売却する際に時間と手間がかかることが大きなデメリットです。

不動産会社を介さなくても個人で購入・売却できますが、契約書書類の作成や必要な手続きなどをすべて一人で行わなければならないため、売買に関する専門的な知識が必要です。

そのため、不動産の売買をお考えの場合は不動産会社に相談するのがおすすめです。複数の不動産会社に相談することで、物件の相場価格を知ることもできます。仲介手数料はかかりますが、スムーズな売買ができるため、不動産会社を利用しましょう。

デメリットその2｜維持管理が必要

物件は経年劣化するため、定期的な修繕や補修を行う必要があります。不動産投資は修繕費や管理費などの、ランニングコストがかかってしまうことがデメリットです。

しかし、大きな出費を避けようと定期的な修繕を怠ってしまうと、かえって余計な出費がかかってしまうことも考えられます。

入居者に満足して契約してもらうためにも、必要なコストと考えて投資していきましょう。

不動産投資を行う場合は、物件の状態をきちんと確認した上で購入することが重要です。次のポイントをおさえてください。

▽物件の状態を確認するためのチェックポイント

• ・屋上防水
• ・外壁塗装
• ・配管関連
• ・エレベーター
• ・耐震性能

デメリットその3｜固定資産税がかかる

不動産を所有すると、固定資産税がかかります。固定資産税は、土地と建物両方に課税されるもので、地価や面積によって変動します。

万が一入居者がいない場合であっても、固定資産税は課税されますので注意が必要です。不動産投資をはじめる際は、手持ちの資金にゆとりを持ってはじめていきましょう。

デメリットその4｜空室リスクがある

不動産投資で一番気を付けたいのが空室リスクです。不動産投資は、入居者がいることではじめて家賃収入を得ることができます。しかし、物件やエリア選びを間違えてしまうと、空室リスクを一気に高めてしまうので要注意です。

総務省の平成30年住宅・土地統計調査によると、国内の空室率は18.4%です。人口減少などの影響や新築物件の需要の高まりから空室率が上昇することが予想されています。そのため、不動産投資を行う際は、空室リスクを回避するために以下の対策をとっていきましょう。

▽空室対策の4つのポイント

• ・入居付けに精通する管理会社と契約すること
• ・入居者目線で考えること
• ・必要に応じてフリーレントの設定や敷金礼金を変更すること
• ・定期的なリノベーションを行うこと

デメリットその5｜流動性が低い

他の資産と比べて、不動産は流動性が低い資産です。物件の状態や立地や景気によってはなかなか入居者が入らないことや売却できないことが考えられます。株式のように気軽に売買できないため、すぐに現金化したいとお考えの方には不向きな投資方法といえるでしょう。

流動性のリスクを回避する対策として、購入希望者の多い都市部のエリアで不動産投資を行うことです。しかし、都市部の不動産は利回りが低い傾向にあるため、投資効率を高めたい方は注意が必要です。

デメリットその6｜金利が上昇する可能性がある

金融機関から住宅ローンを組んで不動産投資をする場合、基本的には変動金利になるため金利変動リスクが考えられます。

特に金利が過去最低基準にある現在の金融市場は、金利が上昇するリスクを内包している環境であると言えます。長期的な金利変動に対する予測は難しいため、「リスク」に対する理解が求められます。

不動産投資に向いている 職業

不動産投資に向いているとされる3つの職業についてご紹介します。

向いている職業その1｜公務員

公務員は、信頼度や信用力の高さから不動産投資に向いています。安定した職業である公務員は、返済能力が高いと評価されやすいため、融資を受けやすいのが特徴です。そのため、物件の買い増しをする際もスムーズに行えるでしょう。

ただし、公務員の副業は法律で禁止されているため、保有する物件数には注意が必要です。5棟10室以上の物件を所有する場合や賃料収入が年間500万円以上になった場合は事業的規模と判断されてしまいますので気をつけてください。

向いている職業その2｜サラリーマン

サラリーマンは、不動産投資に向いている職業の一つです。仕事とプライベートの時間をきちんと分けられるため、不動産投資に当てられる時間を確保しやすいからです。

働き方改革やコロナウイルスの影響もあり、これまでのような収入を稼ぎにくくなることが予想されます。毎月安定した副収入を得られる不動産投資は会社員の方にとてもおすすめです。

向いている職業その3｜医師・看護師

高収入な職業の代表格である医師や看護師などの医療従事者も不動産投資に向いています。その理由は公務員と同様、融資を受けやすい職業だからです。

医師の場合は、年収の20倍ちかくの融資が受けられるケースもあります。レバレッジをきかせた不動産投資ができるだけでなく、節税対策にもなりますので、不動産投資を前向きに検討してみましょう。

不動産投資に向いている人の特徴

ここからは、不動産投資に向いている人の3つの特徴について詳しくご紹介しましょう。

特徴その1｜安定した収入がある方

投資不動産のローン審査をクリアするためには、返済能力があると評価される必要があります。一般的に返済能力があるといわれるのが公務員や医師、弁護士、優良企業のサラリーマンなどが挙げられます。

このような職業に就いている方や個人事業でも安定した収入を得ている方は金融機関からの信頼を得やすく、不動産投資に向いているといえるでしょう。

特徴その2｜投資活動に時間を確保できない方

投資をはじめたいけれど、投資に費やす時間が確保できずに悩んでいる方も多いでしょう。不動産投資は、まとまった時間を確保しにくい方におすすめです。

不動産投資は、株式やFXのように価格変動を常に確認する必要がありません。物件を購入するまでに時間はかかりますが、購入後は不動産会社に物件の管理を委託すれば、実務を任せることができます。サラリーマンなど本業がある方でも始めやすい投資方法といえるでしょう。

特徴その3｜行動力・決断力がある方

不動産投資には行動力と決断力が欠かせません。不動産投資をはじめると決めた際に実際に行動に移せるか、そしてすばやく行動できるかが重要なポイントです。また、投資金額も大きいため、物件を決める際や契約を決める際には決断力も問われます。