プレサンスコーポレーション

1997年創業 2007年東証上場
プレサンスコーポレーションのグループ企業
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不動産投資はやめとけと
言われる理由は?

不動産投資はやめとけと言われる理由は?

不動産投資はやめとけと言われる理由は?

不動産投資と一言いっても、定期的な家賃収入を得るインカムゲインと、不動産を売却することで利益を得るキャピタルゲインがあります。
不動産投資を行ううえでどちらも欠かせない知識です。
投資のスタイルとしてどちらが自分に合っているのかを分かっておくのも投資をやるうえで大切です。
また投資なのでもちろんメリット、デメリットがあります。
不動産投資の仕組みと基礎知識を身につけたうえで投資手段の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。

不動産投資の仕組み

不動産投資には大きく分けて2つのやり方があります。
2つの違いは利益をどのように得るのかの違いになります。

まずは2つのやり方を理解し、どちらの投資で収益を得ていくのかを考えましょう。
不動産投資についてはインカムゲインとキャピタルゲイン両軸を考えて投資を行う必要があります。

インカムゲイン

資産資産運用においてインカムゲインとは「資産を保有しながら収入を得ること」を言います。不動産投資では建物を所有して、その建物を他人に貸すことで得る家賃収入がインカムゲインになります。

インカムゲインは一度に得られる利益は小さいですが、長期的に安定した収益が期待できます。

一方で一度インカムゲインが得られるようになったからといって、それが未来永劫安心して利益を得られるかどうかというと、決してそうではありません。

おそらく不動産投資を考えている方の多くがこのインカムゲインを得るために不動産投資を始めようと考えているのではないでしょうか。

キャピタルゲイン

資産運用においてキャピタルゲインとは「保有していた資産を売却することで収入を得ること」を言います。不動産投資では所有していた建物を売却して利益を得ることがキャピタルゲインになります。

インカムゲインと比較して一度に得られる利益が大きくなります。一方で購入した金額よりも売却した金額のほうが低い場合は損失を生むことになります。これはキャピタルロスといわれます。

不動産投資においてはインカムゲインを得ることも大切ですが、将来的な出口戦略として所有している建物を売却するキャピタルゲインも合わせて考えていくことが重要になってきます。

不動産投資が「やめとけ」と言われる理由

不動産投資はリスクが高くやめとけといわれることがあります。ただし不動産投資に限らず、投資を行うには必ずリスクが伴います。リスクを正しく理解したうえで、自分のリスク許容度の範囲でおこなっていきましょう。

空室・家賃滞納のリスク

不動産投資で真っ先にリスクとして挙げられるのが空室・家賃滞納のリスクです。不動産を所有していてもそれを借りてくれる借り手がいなければ収入を得ることはできません。

たとえ入居者がみつかったとしても、そのあと家賃を払ってもらえないといった家賃滞納リスクも発生します。

空室リスクを避けるためには立地がいい物件を選ぶ、リフォームをしたり、人気のある間取りにリノベーションしたりするといいでしょう。また手数料は発生しますが、集客力のある不動産仲介業者に入ってもらうことで広告宣伝してもらい、集客をしてもらう方法もあります。

家賃滞納リスクに関しては自分で家賃回収せずに不動産会社を入れるのはもちろんですが、家賃保証会社を入れることで仮に家賃滞納が発生しても保証会社から支払いを受けられます。

定期的なメンテナンスが必要

ほかの投資商品とは異なり、不動産の場合は定期的なメンテナンスが必要になってきます。

メンテナンスとしては、外壁の塗りなおしや屋根の補修といった建物自体に行うものと、キッチンやトイレといった部屋の水回りやエアコン、給湯器といった備品などの部屋の維持管理のために行うものがあります。

特に築年数がたっている物件を購入した場合、安く購入したとしても、そのあとのメンテナンス費用がかさんでしまうといったことも考えられます。

定期的に発生するメンテナンス費用に関しては日ごろから修繕費として家賃収入の一部を修繕費として積み立てておくといいでしょう。そうすれば突発的に発生をしたメンテナンスにも対応ができます。

事故や災害のリスク

事故としては火災や住んでいる人同士のトラブルが挙げられます。

さらに日本は災害大国でもあります。地震や津波はもちろん、夏の台風やゲリラ豪雨、冬の豪雪などの自然災害も増えてきています。事前対策としてできることは入居者がどんな方が住んでいるのかを貸し手としてわかっておくことや、災害に関してはハザードマップを確認してどういったリスクが高いのかを下調べしておくことでしょう。災害に関しては災害に強い家として耐震性に優れている物件を購入するといったことも有効です。

しかしこういった事故や災害はいくら自分が注意を払っていたとしても避けられません。

もし万が一発生してしまった場合のためにも損害保険に加入し、損失の補填ができるようにしておくとよいです。

不動産投資の失敗例

これから不動産投資を始める方は失敗例を知っておきましょう。失敗例を事前に知っておくことで自らも同じ過ちを犯さないように注意しましょう。

よくある失敗例として不動産会社の話を鵜呑みにしてしまってのちのち後悔した、不動産広告の利回りだけしか見ておらず、実際に投資をしてみたら思ったほど利回りがよくなかったといったことが挙げられます。

たとえば不動産会社の話を鵜呑みにしてしまうと思わぬ手数料がかかってしまうことがあります。不動産会社の話を聞くことも大切ですが、その情報を自分なりに紐解いて理解したうえで投資をする必要があります。分からないことや気になったなどは投資を行うまえに不動産会社の人に質問して解消しておくようにしましょう。

また不動産広告にはよく利回り○%という表示があります。ただし不動産投資において利回りとはいくつかあります。実際に投資をしてみたら、修繕費が必要になり思ったよりも利回りが良くなかったということもあります。

こういった事態にならないためにも不動産投資をするには相応の知識が必要になります。

不動産投資に向いていない人の特徴

不動産投資をするにしても、不動産投資に向かない人がいます。

自分が不動産投資に向いているのかどうかを理解したうえで選択肢の一つとして考えるようにしましょう。

ここでは不動産投資に向かない人の特徴についてまとめていきます。

年収が低い

不動産投資を行ううえで重要になるのが年収です。なぜなら不動産投資を行うさいに金融機関から借り入れをして不動産を購入することが多いです。借り入れをするときには審査があります。年収だけが審査の条件ではありませんが、年収が低いとこの審査に通らず、当然ながらお金を借りられません。

そのため、不動産投資をしたいと思っても、年収が低く借り入れができないといった理由で不動産投資ができない場合もあります。

情報収集の時間がない

不動産投資に限った話ではありませんが、投資を行うときに大切になるのは情報収集です。不動産の場合は、物件探しから周辺の相場、将来的にどのくらいで売却できるのかなど情報収集したうえで、投資する物件を探していく必要があります。不動産会社が情報をだしてくれることも多いですが、実際に投資をするかどうかの最終判断は自分でしなければなりません。たとえ不動産会社が情報を教えてくれたとしてもそこから得た情報を精査する力が必要になります。

なんでも信じやすい性格

投資は全て自己責任になります。なんでも他人の言っていたことを鵜呑みにしてしまう人は向きません。そういった方は仮に損失が出た場合にこんなはずではなかった!となります。不動産投資の良い部分だけしか耳に入らず、軽い気持ちで始めてしまい将来的に後悔することになりかねません。

不動産投資を「やるべき」理由

今の時代に不動産投資をやるべき理由としては、うまくやれば給料以外の収入で安定した収入を期待できる点や、人によっては節税効果があるため、納める税金を引き下げるといったメリットがあります。

安定収入につながる可能性がある

家賃収入を得られれば安定収入につながっていきます。一度に大きな利益を得るのは難しいですが、給料以外に安定収入が得られると心理的な余裕も生まれます。

ただし注意しなければならないのが得られる家賃収入と出ていく経費のバランスがとれていることが条件になります。

たとえば不動産仲介手数料や、共益費の水道光熱費、通信費に借入金の利息など家賃収入を得るためにかかる経費のほうが膨らんでしまうと安定収入とは真逆の支出になってしまいます。

ミドルリスク・ミドルリターンが期待できる

不動産投資は投資した資産が一瞬で増えたりなくなってしまうようなことはありません。

元本が保証されているわけではありませんが、投資がうまくいったら継続してある程度の収入が見込めます。また社会情勢によって多少価値は変わることがありますが、不動産自体の価値も乱高下によって価値が上がったり、下がったりするものではありません。そういった意味でミドルリスク・ミドルリターンの資産運用として期待されています。

※ミドルリスク・ミドルリターンとは、ハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンの中間を意味します。

節税効果がある

たとえば不動産投資をして、大規模な修繕をしたことで家賃収入よりも経費が多くかかってしまった場合には、ほかの収入との損益通算ができます。仮に不動産の経費が多くかかって年間で50万円の損失が出た場合、その損失を給料から差し引いて税金の計算を行います。そうすると本来納めるべき税金よりも納める税金は安くなり節税効果があります。

なお、確定申告を行う必要がありますので確定申告の知識も合わせて学ぶとよいでしょう。

不動産投資に向いている人の特徴

それでは不動産投資が向いている人はどういった方でしょうか。向いていない方と逆の人が向いている方になりますが具体的にどんな方であれば不動産投資に向いているのかをまとめていきます。

勉強熱心である

不動産投資は一度物件を購入して、入居者が入ったら安定して収入を上げられるわけではありません。購入したあとも周辺相場が上がったり下がったりしていないか分析をしたり、ほかに優良な物件がないか分析したりする必要があります。

どうやったら入居者が入ってくれるのか、家賃を上げたいけどどうすればあげられるかなど日々考えなければなりません。

そのため、日々自分で情報収集をしながら不動産投資について勉強できる熱心な方が不動産投資は向いているでしょう。

生活に余裕がある

やはり年収がある程度あり余裕がある人が向いています。年収があっても手元資金に余裕がなければ万が一の事態に対応ができない方は向きません。

まず前述したとおり多くの方は不動産投資をやるには金融機関からの借り入れを行います。借り入れの審査に通るためにはそれ相応の年収が必要になります。

また借入金の審査がクリアになっても、不動産投資には大規模修繕といったことがつきまといます。そのため年収が高いだけでなく、手元資金にも余裕がある方のほうが不動産投資は向いています。

長い目で不動産投資を考えられる

不動産投資は株式投資などとは違って短期で利益を得る投資ではありません。安定した収益を得られるようになるためにも物件探しから、管理維持、将来的な売却計画など長期的な目線で不動産投資を考えていく必要があります。

また不動産投資をするために借り入れたお金も30年といった長期の借入金になります。家賃収入を得ながらその返済をしていく必要があるため、短期目線で考えている方は不動産投資に向きません。

ローン審査に有利である

生活に余裕があるという部分と似たことになりますが、ローン審査で有利である必要があります。年収のほかにも、カーローンや奨学金といったほかの借り入れがないか、クレジットカードなどで支払滞納がないかなどが審査項目になります。

年収が高かったとしてもほかの審査項目で引っかかってしまい、ローン審査が下りないという場合もあります。

そのため借り入れをするまえに、ほかの借入金の清算をしておくなど対策をしておくとよいでしょう。

不動産投資より不動産クラウドファンディング

不動産投資より不動産クラウドファンディング

最近では不動産クラウドファンディングも流行ってきています。不動産投資と合わせて不動産クラウドファンディングを投資先として検討するのもいいでしょう。

ここでは不動産投資と不動産クラウドファンディングの違いについてみていきます。

不動産クラウドファンディングとは

まずクラウドファンディングとはインターネット上で不特定多数の方を集めて、資金を集めて事業をおこない、そこから事業で得られた収益を投資してくれた方に分配する仕組みをいいます。

不動産クラウドファンディングは不動産投資をしたいけど、ローン審査が下りない方や、はじめから一人で借り入れをして不動産投資をするのには抵抗があるといった方など不特定多数の不動産投資をやりたい方から資金を集めて、集めた資金を使って収益物件を購入し、そこから得られた収益を投資してくれた投資家で分配をして収益を得る方法です。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングのメリットは、少額からでも始められる、自分一人でする不動産投資よりも手間がかからない、高利回りが見込めるといってことが挙げられます。それぞれのメリットについて細かくみていきます。

少額から始められる

不動産投資をやりたい不特定多数の方を集め、投資資金を集めるため一人の投資資金が少なくても、大きな不動産事業に投資ができます。現在の不動産クラウドファンディングは1口当たり10,000円でできるところが多いです。自分ではローンの審査が下りない、手元資金がそこまでないという方、知識がまだそこまでなくて一人で不動産投資をするのは不安という方でも手軽に始められることがメリットになります。

手間がかからない

不動産投資は購入から、維持管理、周辺相場の情報収集や売却計画など常に情報収集が必要になります。一方で不動産クラウドファンディングの場合は最初にどういった不動産事業に投資をするのかを確認して、出資をすればあとは運営会社がおまかせで運用をしてくれます。そのため自分一人でする不動産投資と比較して手間がかかりません。日ごろ時間がなくて日々の情報収集ができないという方でも、最初にどういった事業に投資をするのかを確認すれば投資をおこなえる点が魅力です。

高い利回りが期待できる

不動産クラウドファンディングは利回りが高い案件が多いのもメリットの一つです。高利回りになる理由としては、スケールメリットを活かしているからです。一人では投資が無理でも、多くの人が投資に賛同してくれて出資をしてくれたら投資できる資金は大きくなります。投資できる資金が大きければ事業用の用地や物件に投資が可能になります。通常の不動産投資よりも利回りが高い物件に投資ができるため、投資家への分配も高利回りになる傾向にあります。

不動産クラウドファンディングのデメリット

ここまで不動産クラウドファンディングのメリットを見ていきましたが、投資をやるうえではデメリットも知っておく必要があります。どんなデメリットがあるのか理解したうえで不動産クラウドファンディングを投資先の一つにするのかどうか考えましょう。

節税効果が低い

不動産クラウドファンディングは不動産投資と違って節税効果はほとんど見込めません。むしろ不動産クラウドファンディングで利益を得た場合には利益に対して税金がかかります。もし節税効果を活かして不動産投資をしていきたいという方には不動産クラウドファンディングは向きません。

元本割れのリスクがある

不動産クラウドファンディングも投資の一種なので元本割れのリスクが伴います。たとえば出資した事業がなんらかの理由で事業継続ができずに、当初運用するはずだった期間の運用ができなければ、損失が出て元本割れが発生するリスクがあります。 元本割れのリスクは自分では回避できないため、投資をするまえの情報をしっかりと精査したうえでどの事業に対して出資をするのか選ぶようにしましょう。

不動産クラウドファンディングが向いている人の特徴

ではどんな人が不動産クラウドファンディングを行ううえで向いているのでしょうか。 向いている方としては、安定した利益を出したい方、自分で不動産の情報収集をして物件を選ぶ時間がない方、少額からはじめたい方が挙げられます。 不動産投資をするほど金銭的、時間的な余裕はないけれど不動産投資には興味がある方が、不動産クラウドファンディングをやるにあたって向いている方になります。

安定して利益を出したい人

投資をする事業先がオフィスビルや太陽光発電など比較的安定した利益をだすことができる不動産事業に投資をおこなっていることもあり安定した利益をだすことができます。投資先や運営会社にもよりますが、約4~10%の利回りが多くみられます。ほかの株式投資などだと、なかなか安定した利益を出すことは難しいです。ただ不動産クラウドファンディングは投資先が不動産なので不動産投資のメリットでもあるミドルリスク・ミドルリターンの安定した利益を見込むことができます。 ※ミドルリスク・ミドルリターンとは、ハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンの中間を意味します。

自分で不動産を選ぶ時間がない人

不動産投資で成功できるかどうかのポイントの一つとして情報収集が挙げられます。いかに立地が良くて、利回りがいい物件を見つけられるかどうかは情報収集にかかっています。そのため、そのための時間を取れない方は不動産投資には向いていません。一方で不動産クラウドファンディングではそのあたりの情報収集を運営会社がおこなったうえで物件を選び、出資者を募るため、時間がない方でも不動産投資することができます。

少額から始めたい人

メリットでも書いたとおり、不動産クラウドファンディングの一番のメリットは少額から気軽に始められる点です。 1口からでも投資ができるため、投資を始めるハードルはほかの投資と比較しても低いです。 余っている現預金の一部で投資を始められますし、新社会人など給料がまだ低い人でも投資を始めることができます。 まずは不動産クラウドファンディングから始めて、不動産投資の勉強をしながらそこで得られた収益を使って将来的には不動産投資をするといったことも考えられるでしょう。

今まで以上に身近になった不動産投資とどう向き合うか

今回は不動産投資の仕組みと基礎知識についてまとめていきました。

不動産投資には物件を所有して家賃収入を得るインカムゲインと、不動産を売却して利益を得るキャピタルゲインの二つがあります。この2つは不動産投資をやるうえで切っても切れません。家賃収入を得られるようにしつつ、利回りが低下したり、不測の事態で不動産を売却しなければならなくなったりした際にどのくらいで売却できるのかを考えて資産運用していく必要があります。そういった意味でも不動産投資は長期目線をもって始めるとよいでしょう。

また最近では不動産クラウドファンディングといった小口でも不動産投資ができるようになり、今まで以上に不動産投資が身近になりつつあります。

自分はどちらの資産運用のほうが向いているのか理解したうえで不動産投資をやられてみてはいかがでしょうか。

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