空室リスク対策方法

空室リスクを避けるための対策方法は、主に2つあります。

1つ目は賃貸需要の高い物件を選ぶことです。立地やアクセス・周辺環境・設備などで入居ニーズが高い物件は、入居者が見つかりやすく、空室期間を短く抑えられます。
例えば、人口減少が進んでいる日本では、将来にわたって人口が集中し、賃貸需要が見込まれるのは東京都です。東京都23区内の都心やターミナル駅へのアクセスが良い地域、最寄り駅まで徒歩圏内や近くに学校があるエリアなど、魅力的な立地を選びましょう。

2つ目は入居率の高い賃貸管理会社を選ぶことです。高い入居率を誇る管理会社は、不動産の管理業務と入居者募集に関して、豊富なノウハウを有していると言えます。
入居率の良し悪しは地域によって差があるものの、都心の好立地物件を多く扱っている場合は98%程度、郊外も扱っている場合は95%程度を目安に、管理会社の入居率を参照しましょう。また、管理戸数が多い管理会社は、不動産オーナーからの信頼が厚いと考えられます。
管理会社を探す際は、入居率と管理戸数に注目し、算出証拠を提示してもらいましょう。
さらに、退去後すぐに清掃が可能なクリーニング業者と提携していたり、幅広い広告募集を実施していたり、新規入居者との早期契約システムを導入していたりなど、退去から入居までの期間を短くする工夫がなされているかも、判断基準の一つです。

他にも、ワンルームは意思決定者が一人であるため、ファミリー物件に比べて入居が決まりやすいと言われています。部屋面積が狭い分工事費用を抑えやすいため、リフォームによる物件の差別化もしやすいです。

家賃下落リスク対策方法

家賃の下落は空室が続くことで起きるため、空室リスクを抑えることが家賃下落リスクへの対策に繋がります。
つまり、まずは賃貸需要の高い物件を選ぶことが、家賃下落対策の前提となります。
将来的にも人口増加が見込まれる地域、立地やアクセス・周辺環境などの利便性が高い物件を選び、空室を作らないことがポイントです。
また、経年による建物の老化は避けられません。さらに、入居者が求める設備や環境は、時代の流れによって変化していきます。定期的なリフォームや修繕、設備の導入により建物を管理することで、入居者を惹きつけやすくなるでしょう。
長期的な不動産投資を行う上では、入居者のニーズやトレンドに敏感であることも、成功のカギと言えます。

さらに、家賃下落の影響を最小限に抑える方法として、中古物件を選ぶことも挙げられます。家賃は新築時からの10年間で最も下落しやすく、その後は落ち着く傾向があります。
家賃下落の幅が小さい中古物件を購入することで、最初から運用の目安を立てやすいです。
特に、築20年以上の物件は家賃の下落がほとんどないため、変動の影響を受けにくいと言われています。
ただし中古である分、賃貸需要がある地域を選ぶことと、古い設備や部屋の修繕・リフォーム費用がどれほどかかるのかを事前に把握しておくことが必要です。

家賃滞納リスク対策方法

家賃滞納リスクを避けるための対策方法は、主に3つあります。

1つ目は入居時の審査を厳しくすることです。家賃滞納にまつわるトラブルを引き起こさないためには、家賃をしっかり納入し規則を守ってくれる入居者を選ぶ必要があります。
賃貸管理会社で入居審査を行う際は、年収や過去の家賃滞納履歴などを確認します。また、以前に近隣エリアで入退去を繰り返していないか、金銭問題を抱えていないかなども重要なチェック項目です。
審査基準を厳しく設定してもらったり、オーナー自身が入居希望者を検討したりするなどの工夫が求められます。

2つ目は家賃保証サービスを利用することです。
家賃保証会社では、万が一家賃の滞納が発生した場合、家賃を保証してくれるサービスがあります。入居条件として家賃保証サービスに加入してもらえば、オーナーが手数料を負担することもありません。また、オーナーの代わりに家賃の回収や催促を行ってくれる、集金代行サービスも存在します。入居者と直接やりとりをする手間が省け、トラブルも回避しやすくなるため、賃貸経営がスムーズになるでしょう。

3つ目は定期借家契約を交わすことです。定期借家契約とは、一定の契約期間が定められた契約方法を指します。
従来の普通借家契約では、正当な理由がない限り契約の更新を拒否できません。また、入居者が万が一夜逃げした場合でも、荷物を勝手に処分できないなど、入居者の権利が非常に強いのが特徴です。
一方で定期借家契約では、期間満了時に立退料なしで契約を終了させられます。再契約するためには入居者とオーナーの双方の合意が必要であるため、問題のある入居者に出ていってもらいやすいのがメリットです。
ただし、入居者にとってはやや不利な契約内容とも言えるため、問題がなければ再契約できる旨を伝えるなど、入居のハードルを下げる工夫も必要でしょう。

建物老朽化リスク対策方法

建物の老朽化リスクを最小限に抑えるためには、丈夫で長持ちする物件を選ぶことがポイントです。特に、木造アパートに比べて、RC造・SRC造のマンションは寿命が2〜3倍以上と言われています。少しでも修繕の頻度を抑えるためには、大手デベロッパーの分譲物件や、大手ゼネコン施工の良質な物件を選ぶのがおすすめです。
また、修繕ノウハウの豊富な賃貸管理会社に運用を任せることで、長期修繕計画や費用対効果の高い修繕に関するアドバイスをもらえます。修繕費をあらかじめ積み立て、無理のない収支計画を立てておけば、必要な時に必要な修繕ができるでしょう。

区分マンション投資で多大な修繕費リスクを避けるためには、修繕積立金の計画がなされている物件を選ぶのが重要です。
修繕積立金の支払いや計画がない物件では、購入費用を安く抑えられるものの、一度の大規模修繕工事によって、多額の負担金を請求される可能性があります。さらに、修繕積立金があったとしても、予算以上の修繕が行われたり、正当に使われていなかったりすれば、追加で費用を請求されるケースも考えられます。
マンションの部屋を購入する際は、重要事項調査報告書を確かめましょう。重要事項調査報告書には、過去の修繕履歴から修繕積立金の総額・用途や滞納状況、今後の修繕計画などが記載されています。築年数に反して修繕積立金が少なかったり、定期的な修繕が行われていなかったりする場合は要注意です。

不動産価格下落リスク対策方法

不動産価格下落リスクを抑えるための対策方法は、主に3つあります。

1つ目は周辺環境や物件の収益性を調査することです。
不動産投資の物件を購入する際は、賃貸ニーズが見込まれるエリアや建物を選ぶことがポイントです。例えば、人口が増加傾向にある地域や、商業ビルの建設・交通計画など開発が進むエリアでは、長期的な不動産需要が期待されます。
また、中古物件を購入する際は、過去に事故や事件がなかったかも確認し、購入する場合は対策を講じる必要があるでしょう。

2つ目は景気動向や社会情勢に敏感でいることです。
日本銀行や政府の政策転換や社会情勢の影響を受けて、不動産価格は変動します。
例えば、頭金比率や融資金利が引き上げられると、不動産の買い手がつきづらくなり、値下がりするリスクがあります。反対に、テレワークや在宅時間の増加などライフスタイルの変化により、住環境への価値観が高まると、不動産価格が高騰する可能性もあるでしょう。
融資環境や住宅市場の動きを把握し、将来的な動向を予測することで、価格変動のリスクを抑えて、売却益を得やすくなります。

3つ目はこまめな管理によって資産価値を保つことです。
物件の収益性は主に現在の家賃収入によって判断されます。高い賃料を維持するためには、賃貸ニーズがある物件でなくてはなりません。
経年により老朽化していく不動産は、定期的なメンテナンスや修繕により、良好な状態に保てます。築年数が経っていたり、家賃や管理費が高かったりする場合でも、管理が正常になされていることで入居者を惹きつけやすく、資産価値を落とさずに済みます。

金利上昇リスクを抑えるための対策方法は、主に2つあります。

1つ目は固定金利を選択することです。
ローンを組む際は、借入期間中に金利が変わらない固定金利と、定期的に金利の見直しが行われる変動金利のどちらかを選びます。
変動金利は固定金利より低く設定されているものの、経済情勢によって金利が上昇し、返済総額が増えるリスクが考えられます。また、契約時点では将来の適用金利が分からず、返済総額も確定されません。
一方で、固定金利は選択した期間内に金利が上昇するリスクがありません。借入と同時に返済総額が確定されるため、資産計画を立てやすいです。
不動産会社によっては金融機関と提携し、優遇金利で貸付を行ってくれる場合もあります。
ローンを組む際は経済情勢を把握し、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、最適な借入条件を選びましょう。

2つ目は借入期間を短くすることです。
金利上昇のリスクは避けにくいものの、借入期間を短くすることで影響を最小限に抑えられます。また、繰上げ返済を計画的に行っていくと、金利上昇リスクへの耐性が高まります。
不動産投資を行う際は、事前のシミュレーションをして、無理のない資産計画を立てましょう。

金利上昇リスク対策方法

金利上昇リスクを抑えるための対策方法は、主に2つあります。

1つ目は固定金利を選択することです。
ローンを組む際は、借入期間中に金利が変わらない固定金利と、定期的に金利の見直しが行われる変動金利のどちらかを選びます。
変動金利は固定金利より低く設定されているものの、経済情勢によって金利が上昇し、返済総額が増えるリスクが考えられます。また、契約時点では将来の適用金利が分からず、返済総額も確定されません。
一方で、固定金利は選択した期間内に金利が上昇するリスクがありません。借入と同時に返済総額が確定されるため、資産計画を立てやすいです。
不動産会社によっては金融機関と提携し、優遇金利で貸付を行ってくれる場合もあります。
ローンを組む際は経済情勢を把握し、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、最適な借入条件を選びましょう。

2つ目は借入期間を短くすることです。
金利上昇のリスクは避けにくいものの、借入期間を短くすることで影響を最小限に抑えられます。また、繰上げ返済を計画的に行っていくと、金利上昇リスクへの耐性が高まります。
不動産投資を行う際は、事前のシミュレーションをして、無理のない資産計画を立てましょう。

管理会社倒産リスク対策方法

管理会社の倒産によるリスクを避けるためには、不動産投資初期の段階から、信頼のおける会社を探すことがポイントです。
管理戸数が多い会社は、手数料による収入が多く、経営状況が安定しやすいです。オーナー数が多いことも、サービスが支持されている証拠と考えられます。
また、創業年数が長かったり株式上場をしていたりすれば、賃貸管理の実績やノウハウが豊富で、安心して任せやすいでしょう。

令和3年に施行された「賃貸住宅管理業登録制度」では、管理戸数200戸以上の賃貸管理住宅事業者に対し、国土交通省への登録を義務付けています。登録事業者は1年に1回以上、オーナーへの管理報告をしなくてはなりません。
同制度への登録事業者は良質な業務を行っていると判断しやすいでしょう。

また、どのような会社でも倒産のリスクが全くないわけではありません。
万が一の事態に備え、契約前には解約の事前告知期間や違約金に関して、条件を確認しておくと安心です。

天災リスク対策方法

天災リスクを避ける方法は、主に3つあります。

1つ目はハザードマップを確認することです。各地域が公表している危険度マップを参照し、地盤が強固な地域や木造住宅が多い地域、消防車が入りづらい細い道路など、地域の特性を確かめておくと、リスクの低いエリアを選びやすいでしょう。

2つ目は被害を受けにくい物件を選ぶことです。新耐震基準の物件は震度6強以上の揺れに耐えることが想定されています。また、鉄筋コンクリート造住宅は木造住宅に比べ燃えづらいため、火災リスクを抑えやすいです。

3つ目は保険に加入することです。地震保険や火災保険に加入しておくことで、自然災害によって被った被害が補償されるため安心です。

新築物件を購入する場合

通常、新築物件はデベロッパーや販売代理店から購入します。
不動産会社やチラシ、ポスター、不動産ポータルサイトなどから情報を入手可能です。
新築物件は人気が高いため、入居者を獲得しやすく、空室リスクを避けられます。

中古物件を購入する場合

通常、中古物件は仲介会社を通して売主である個人から購入します。
新築物件と同じく、チラシやポスター、不動産ポータルサイト、仲介会社の張り紙などから情報を入手できます。
中古物件は購入価格を抑えやすいため、利回りが高くなりやすい点が魅力的です。