物件選定の失敗

例えば、細部にまでこだわったデザインの物件が多くの人に好まれるとは限りません。
個性的すぎると見た目にはオシャレかもしれませんが、生活するには不便なこともあります。
また、最寄り駅が近くになかったりスーパーや病院が遠方にあったり場合にも、なかなか借手が見つからない要因となり得ます。
そしてリターンが期待できないために売却しようとしても、購入したときの価格より安く売却しないといけなくなった、という事態も有りえます。

維持費の発生

退去者が出れば、次の居住者がいつでも入居できるように部屋をクリーニングします。
喫煙者だった場合は壁紙についたヤニや、湯船の取り換えなども例外ではありません。
退去した前所有者が、必ずしも部屋をきれいに使用していたとは限らないからです。
また、クリーニングして初めて見つかる修繕個所もあります。
想定外の修繕個所や、高額な修理代の発生により収益が全く残らなかったということもあります。

計画性のない返済

「早く手元に現金を残したい」という思いから、不動産収入と見合わない返済計画を立ててしまう場合があります。
収入と見合わない返済計画を立てると、手持ち資金を持ち出ししなければならず結果的に資産を減少させてしまいます。
手持ち資金を含め自己資産が減少していくのでは、不動産投資の意味がありません。
不動産収入として入ってくるお金と、税金や維持費など出ていくお金を考えながら返済計画を立てないと投資は失敗します。

事例①

会社員のAさんは、会社での立場も中堅クラスになってきたこともあり、昨今の投資ブームに乗って不動産投資を始めました。
年収は500万円ほどであり、普通に貯金していたのでは利息が付かないこと、今後会社員として昇給を望むのは難しいと判断したことがきっかけでした。
少しは自分で不動産投資について勉強はしていました。1年目と2年目では、かかってくる税金の種類が違うことは理解しており、そのうえで金融機関から融資をうけ収益物件を購入しました。
しかしこのとき、修繕費に代表されるように「予測できない出費」が発生するということを考えていませんでした。
家主であるAさんが負担しなければいけない修理代があります。
例えば給湯器の取り換えやトイレの修理など、初期設備の不具合により発生する費用です。
入居者が住んでいる間に発生した修理代は、すべて入居者が負担するものだと思い込んでいたAさんは、想定外の修理代の発生により会社給与を金融機関の返済にあてざるを得ない状況になりました。
結果、投資にかかる費用を投資収益でまかなえず、投資をやめようにも借入金の返済があるためやめられないという状況になってしまいました。

事例②

投資は情報収集が重要な決め手になります。
不動産投資も例外ではありません。
不動産投資はまずは収益物件として賃貸収入を得ていき、タイミングをみて売却して収益を得るというのが特徴です。
しかし、最終的に売却するのであれば立地条件や近隣の相場などを知ったうえで購入しなければ利益は出ません。
とにかく「賃貸収入が欲しい」と思っていたBさんは、格安で一軒家を購入しました。
そしてこのときBさんは、その一軒家が「なぜ格安なのか」という情報を収集しませんでした。
一軒家なので、新築戸建てを当てられないファミリー層や建て替え期間の一時的な賃貸などで需要があると判断したのが失敗の原因でした。
この一軒家は、長期にわたり「空き家」だったため誰も買い手がつかない物件だったのです。
現代の空き家の理由はいろいろあります。
何代も前の相続の発生から登記を怠ったことによるもの、地元の人なら良く知る瑕疵物件だったことなどがあります。
瑕疵物件であれば、事前に伝えてもらえますが詳しい内容については聞かなければ教えてもらえないことがほとんどです
しかし地元の不動産屋さんに直接聞いてみるなど知る方法はあります。
結局Bさんは、自分が購入したときの価格よりもさらに安い価格で売却することになりました。

事例①

オシャレな建物だったらすぐに借手がみつかるだろうという考えが失敗を招いた例です。
Cさんは自分が住んでみたい部屋を投資物件として選択しました。
建築家がこだわりを持った玄関のデザインで、購入費用が高くつきました。しかし入居者が殺到すると確信していました。
しかし現実は違いました。
確かにデザインはすごくオシャレなのですが、入居者がなかなか決まりません。
Cさんは、もともと購入した価格が高かったので賃料を高く設定しておりそれが要因だと思っていました。
そのため、賃料を下げたのですがそれでも入居者が決まりません。
そこで、Cさんが購入した不動産会社になぜこの物件が売りに出されていたのか確認しました。
その時の回答は次のようなものでした。
「玄関のデザインはオシャレで、どちらかというと女性に受けがいいように見えるのですが、実際はその玄関から部屋の様子がうかがえなくもないのです。そのため、安全性を考えて敬遠されてしまいます。」
Cさんは「オシャレだしすぐに借り手がつく」と考えていたようですが、住む人から見ればそれは安全性に不安を残すものでした。
結果、この物件では借手がつかず失敗に終わりました。

事例②

現地視察を怠った場合も失敗につながります。
あまり物件を確認せず、通勤アクセスだけで投資物件を購入したDさんは「主要都市への通勤がしやすいからすぐに借手がみつかるだろう」と判断し、現地へ赴くこともなく購入しました。
その物件は、公開されている情報では駅も近く学校もあり築年数も浅いことから物件そのものもキレイで、ファミリー層に受けそうなものでした。
購入して1年目は思っていた通り、ファミリー層が入居しDさんの判断が正しいように思えました。
しかしこの入居者は1年もたたず退居してしまい、次の入居者も長くは続かず結局空き家状態になってしまいました。
ではなぜこのような状況になってしまったのでしょうか。
理由は、「数年後に学校が統廃合され、Dさんの物件は今よりも通学が不便になる」というものでした。
このような情報は、Dさんがみていた物件情報には掲載されていませんでした。
しかし、現地にいけばDさんが想定していたファミリー層が少ないということに事前に気付けていたのです。
結局、ファミリー層向けの賃貸物件のデザインは周囲の環境の変化により、投資としてのリターンを受け取れないまま終わりました。

事例①

不動産会社は、空き家や土地の有効利用など多くの提案と知識を持っています。
そのため、事前に「収益を上げられるかどうか」という予測もできています。
しかし金融機関が担保物件として所有していた土地や建物を不動産会社が仲介して投資用物件として販売しているときは注意が必要です。
金融機関は担保物件を自分たちで売却し、回収できない融資金額を補填するケースは珍しいことではありません。
しかし自社で売却できない場合、不動産会社に仲介を依頼したり不動産会社に売却したりすることもあります。
このような場合、不動産会社は売りぬくことだけ考えているため物件自体が非常に安く販売されています。
その他、同じ物件が複数の不動産会社で取り扱われている場合もあります。
これを知らずに、「金融機関と不動産会社なので、物件自体はしっかりしているだろう」と勝手に判断すると危険です。
またこのような物件は、仲介した不動産会社からアフターフォローとしての売却のタイミングを教えてもらえないケースも多く、不動産投資用物件として購入した人は、不良債権のように手放せなくなることもあります。
不動産投資は、収益物件としての価値がなくなり最終的に売却もできないとなると失敗に終わります。

事例②

不動産投資の物件なので事前に投資としてのアドバイスするのが良心的な不動産会社です。
逆を返すと、空き室が多い物件をどのように改善すればよいのか、そのための提案がなされないようであれば不動産会社の選び方に問題があります。
不動産会社は、購入者が「投資用物件」として購入することは、購入者とのやり取りの中で情報として得ています。
そのため、購入者から「空き室が多い場合はどうすればよいか」という質問には対処できるのです。
例えば、サブリースの提案も収入を安定させるための提案の1つです。
もし、この対応ができないのであれば購入者である家主の負担が大きくなります。
不動産投資は、投資物件の選定さえ誤らなければ、1年という短期では初期投資分の回収は難しいですが、不動産会社の適切なアドバイスがあれば数年後には回収でき、収益を得られます。
投資用不動産物件を取り扱っている不動産会社は、売却した物件が数年経過すると再び家主に連絡を入れ「そろそろ売却のタイミングではありませんか」と提案してきます。
もちろん、不動産会社が投資用物件を確保するために行っている営業行為ですが、これができない不動産会社を選ぶと不動産投資は失敗します。

自己学習意欲がない

計画性に欠ける

キャッシュフローを重視する

キャッシュフローを重要視すれば、収入と支出のどちらが多いか一目で理解できます。
もとになる収入から固定資産税や修繕費など物件を維持するために必要な経費をマイナスし、プラスになれば収益物件として利益が出ており、マイナスになれば、その逆で利益が出ていないことが分かります。
採算の合わない物件は、早く手を打たなければ自己資金が減少していくだけなので、いつまでたっても収益をあげられないことになります。

最低限は自分で勉強し、判断する

不動産投資ですから、不動産会社がある程度アドバイスはしてくれます。
しかし有益な情報を聞き出すには、最低限は自分で勉強して知識を持っておかないと尋ねることができません。
また、投資ですから常に自分で判断するのが当たり前です。
数多くある情報から自分に必要なもの、また、より正しいと思う情報を精査するために常に勉強して知識を収集しておく必要があります。
知識の収集により、厳しい局面でも自分で正しい判断が可能になります。

管理会社をしっかり選定する

管理会社の選定が、不動産投資において家主の負担を少しでも少なくできるかどうかのカギを握ります。
家主の負担が増えれば、それだけ不労所得といわれる不動産投資から遠ざかっていきます。
ネットの情報だけで1社に決めることはせず、数社に同じ質問をしてどのような回答を得られるか、その内容によって判断するのも一つです。
また直接やり取りすることで、自分に合うか合わないかを知ることもできます。
不動産投資を成功させるためにも、管理会社の選定は慎重にすることが大切です。

失敗を感じたら即専門家に相談する

もし「失敗した」と感じるのであれば、早めに専門家に相談することをおすすめします。
不動産投資の専門家として代表的なのは、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、マンション管理士などがあげられます。
もちろん、購入した不動産会社に相談するというのもありますが、販売する側からのアドバイスになってしまいがちなので、違う角度からのアドバイスをうけられる専門家の意見を聞くのも大切です。