不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、投資のための物件を購入する目的で、金融機関から融資を受けることです。
前提として、マンションやアパートなどの物件を購入し、第三者から家賃収入を得ながら不動産経営をするという目的がなければローンを組むことができません。
そのため、本人の返済能力の他に、不動産投資の事業内容、つまり将来性なども加味した上で審査されることになります。
「対象となる物件で本当に利益が出るのか」「長期にわたり運用していくことが可能なのか」といったことが、重要なポイントとなるのです。

ローンを組むことができれば、自己資金以上の物件を狙うことができ、それにより「少ない自己資金で投資効果を上げ、大きな利益を得る」というレバレッジ効果も期待できます。

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

住宅ローンと不動産投資ローンの最も大きな違いは「何に使用するのか」という点です。
簡単に言うと、住宅ローンは自分が住むための住宅を購入、あるいは増改築する際の資金としてお金を借りる仕組みです。
一方の不動産投資ローンは、はじめから賃貸物件にすることを目的にして建物を購入する際に借りるお金です。
また、返済に充てられる資金の出処が異なるのもポイントです。
基本的に、住宅ローンは契約者の毎月の給与を原資として返していくのに対し、不動産投資ローンは毎月回収する家賃から返済します。
あくまでも「経営」であるため、たとえ個人に十分な資産があったとしても、運営をして行く中で出る利益を原資にすることが原則とされています。

住宅ローンと不動産投資ローンでは借りられる金額が異なり、不動産投資ローンの方が上限が高くなっています。
通常、住宅ローンの上限は契約者の年収の5〜6倍で、本人の属性によっては上限が上がりますが、それでも8倍ほどです。
一方、不動産投資ローンはさまざまな要素が評価対象になるため、契約者の属性によっては融資の上限が年収の20倍になることも珍しくありません。
不動産投資を考える人にとって、この時点では「多く借りられる方がいい！」と感じるかもしれませんが、融資額の違いに伴って金利も異なることを理解しておかなければなりません。
住宅ローンは金利が年0.3〜2.0％程度なのに対し、不動産投資ローンは年1.2〜5.0％程度と高額です。
文字にするとたったの数％ですが、結果的に数百万円、時には1,000万円以上の差が出ることもあります。

住宅ローンで投資用物件は購入できる？

結論から述べると、住宅ローンを利用して投資用物件を購入することはできません。
いくら投資用の物件が戸建てであったり、借り入れが少額だったりしても、利益を得る目的で物件を用意する場合は住宅ローンは使えないのです。
中には、はじめから賃貸物件にするつもりでありながら「バレないだろう」と軽い気持ちで住宅ローンを申し込む人がいるかもしれません。
また、投資初心者を集めて「不動産投資ローンの審査が厳しくなっているから住宅ローンにした方がいい」などと誤った情報を提供し、コンサルティング契約をそそのかす悪徳業者が存在するのも事実です。
しかし、一般的に住宅ローンを利用する際、金融機関との契約で、投資目的でローンを利用できないと定められているため、住宅ローンを投資用物件の費用に充てることは、契約違反に当たります。
その事実が金融機関に知られた場合、通常ローン残金の一括返済が求められることになるため、必ず投資用物件ローンを利用しましょう。

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンには、融資を受けることができる金融機関がいくつかあります。

以下に、それぞれの違いについてご紹介します。

不動産投資ローンを組むメリット・デメリット

不動産投資ローンには、一般的な住宅ローンにはないメリットがいくつかあります。
一方で、申込みをする前に知っておかなくてはならないデメリットも存在します。
両方を理解した上で、借り入れを検討することが大切です。

不動産投資ローンを組む時の流れ

不動産投資ローンを組む時の流れについて、簡単に解説します。
不動産投資ローンを組むためには、審査を受けるための資料を手元に用意しなければなりません。
資料は金融機関によって異なるため、まずは金融機関の融資担当者に連絡し、アポイントを取りましょう。
必要書類や資料が揃ったら、ローンの仮審査に申し込みます。
不動産投資ローンでは、本審査の前に必ず仮審査を受け、融資に値するかどうかの調査を受けます。
仮審査に通過できたら、必要書類を提出していよいよ正式な借り入れの申し込みへと進むため、その間に物件の買い付けをしておきましょう。
無事審査に通ったら、金融機関とローン契約を結んで完了です。

不動産投資ローンの審査基準と審査期間

審査基準としては、大きく分けて「属性」「物件の担保価値」「物件の資産価値」「信頼性」の4つが重視されます。

属性とは、申込者の職業や雇用形態、年収や借入の有無などです。
中でも雇用形態が重要で、安定した収入があるかどうかの基準となります。
物件に担保価値や資産価値があるかどうかも、厳しく審査されます。
運用を行っていく中で、どれほどの収益が見込めるのか、実質利回りはどれくらいなのか、といった具体的な内容が問われます。
また、万が一ローンの返済ができなくなった場合、金融機関は物件を担保として残金を回収しなければなりません。
それを想定し、資産価値が少ないと判断した物件には融資をしないのです。

いくら投資とはいえ、金融機関からすれば申込者は不動産事業の経営者です。
経営者としての資質や信頼性に欠けていては、融資をするわけにはいきません。
どれだけ条件を満たしていても、横柄で非協力的な態度では、審査に通ることはできないということを心に刻んでおきましょう。

申込者が明らかに審査基準を満たしている場合、あるいは明らかに条件に合わない場合は1週間程度で本審査の結果が出ます。
しかし、一般的には最低でも2週間、長いと1ヶ月以上かかることもあるため、気長に待ちましょう。

不動産投資ローンを通過するためのポイント

基本的には、先にご紹介した審査基準を全てクリアすることが、不動産投資ローンを通過するカギとなります。
近々昇進などで属性を上げられる可能性があるなら、それまで待った方が賢明ですし、可能な限り借入は少ない方が有利です。
ただし、ステップアップになるとしても、ローン申し込み直前の転職はNGです。
審査では、収入の安定性を確認するために、勤続年数が問われるため注意しましょう。
不動産投資ローンの審査には、貯金額もポイントです。
万が一、家賃収入が滞ってしまった場合、本人に返済能力があるのかどうかの判断基準となるためです。

見落とされがちですが、融資を受ける金融機関選びも非常に重要です。
普段から懇意にしている銀行があるとローンを組むのに有利ですが、そうでない場合はどの金融機関ならローン審査が通りやすいのか判断するのは困難です。
そんな時は、不動産会社に紹介を依頼するのも一つです。
一般的に、不動産会社は金融機関と提携しています。
紹介してもらうことで、ローン審査に有利になったり、万が一落ちた場合も理由を聞き出せたりする可能性があるため、一度相談してみるといいでしょう。

不動産投資ローンの平均金利と期間

不動産投資ローンにおける全体的な金利相場は、平均2.5％前後です。
しかし、融資を受ける金融機関や申込者の属性、対象となる物件などさまざまな条件で金利は変動します。
以下に、金融機関ごとの平均金利をまとめました。

金融機関	金利相場
都市銀行	1%前後
地方銀行	1.5〜4.5%
信用金庫・信用組合	2%半ば
ノンバンク	2.9〜4.5%

参照元： https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/interest-rate#1https://www.nakayamafudousan.co.jp/magazine/fudousantousi/5605/ https://www.google.com/amp/s/landnet.co.jp/redia/11230/%3famp=1https://ieul.jp/column/articles/39932/

基本的には、融資審査の難易度が上がるほど金利が安くなります。
ただし、地方銀行は銀行によって金利が大きく異なることがあるため、事前によく確認しておきましょう。

不動産投資ローンの返済期間は、投資のキャッシュフローを左右する重要なポイントです。
金利のことを考えれば少しでも早く完済したいところですが、短期間で返済することを優先しすぎると、毎月の返済金額が高額となり、維持管理費や税金などを支払うと手元に利益が残らない可能性があります。
そのため、できるだけ融資期間を長くして月々の負担を減らし、手元の資金を着実に増やしていくことが効率よく運営するコツと言えます。

結論から言うと、不動産投資ローンの融資期間は20〜30年に設定されるのが一般的です。
ただし、融資期間は申込者が自由に決められるわけではありません。
実は建物には、構造によってそれぞれ法定耐用年数が決められています。

【法定耐用年数】

躯体構造	法定耐用年数
木造建築	22年
軽量鉄骨造	19年または27年 （骨格材の厚み3mm以下／3mm超4mm以下）
鉄骨造	34年
RC（鉄筋コンクリート）造	47年

法定耐用年数とは、分かりやすく言うと、その物件の一般的な使用可能期間です。
耐用年数を過ぎると賃貸物件として使えなくなるわけではなく、あくまでも「担保としての価値の有効期間」と考えましょう。
この法定耐用年数を基準として融資期間が設定されますが、その他に申込者の属性や年齢などが加味された上で決定されるため、ほとんどのケースで法定耐用年数よりも短くなります。
月々の負担を考え、できるだけ融資期間を引き延ばしたい場合は、頑丈な鉄骨造やRC構造を選ぶのがおすすめです。

不動産投資ローンの返済に失敗しないポイント

不動産投資ローンの返済に失敗しないためには、まず第一に、融資額を大きくしすぎないことがポイントです。
レバレッジ効果が期待できるとはいえ、あまりに多額の借入をしてしまうと、いくら返済期間が長かったとしても毎月の負担は大きくなります。
物件の価値は年々下がるため、将来的には家賃を下げることも想定した資金計画が必要です。
また、先にも述べた通り、ある程度自己資金を用意した上で、不動産投資ローンを組むことが原則です。
物件を購入することに集中しすぎて、手元の資金がなくなってしまうと、万が一空室が出て家賃が回収できなくなった時や、物件の修繕が必要になった時などにローン返済ができなくなります。
利回りだけに目を向けず、リスクを想定した上で不動産投資ローンを組むことが失敗しないコツです。

無理のない返済計画で上手に不動産運営しよう

いかがでしたでしょうか。
この記事を読んでいただくことで、不動産投資ローンの仕組みや金融機関の種類、ローンの受け方などについてご理解いただけたと思います。
不動産投資ローンは住宅ローンに比べて、金利が高く融資審査も厳しくなります。
しかし、無理のない融資額や返済期間に設定することで、着実に手元の資金を増やすことが可能です。
起こりうるリスクを想定し、余裕を持った不動産運営を行いましょう。

東証一部上場企業であるプレサンスコーポレーションのグループでは、
22,288戸の管理物件数と96.80%を越える入居率の高いマンションの少額不動産投資を運営しております。
物件の自社開発～管理まで一貫し、今までにない安心の不動産クラウドファンディングをご提供いたします。
不動産クラウドファンディングならプレファンへぜひご相談ください。