不動産投資の利回りの
平均相場や計算方法
不動産投資の利回りの平均相場や計算方法
不動産投資に限らず投資を行うにあたっての基礎知識である利回り。
今回は不動産投資における利回りの基礎知識をおさえていきます。
また利回りに影響を与える築年数や立地による違い、利回りの相場について見ていきます。
不動産投資における利回りとは
不動産投資の利回りは表面利回り、実質利回り、想定利回り、現行利回りなどさまざまな種類があります。
まずはそれぞれの利回りがどのように計算され、その数字でなにが分かるのかを理解することが大切です。
表面利回りと実質利回り
一番わかりやすい利回りとして表面利回りがあります。
これは年間の家賃収入総額を物件価格で割ることで計算できます。
表面利回りはよく不動産投資の物件紹介をするさいに使われている利回りになります。
不動産投資を行うさいにそれぞれ細かく利回りをみていくのが大変なので、大まかな利回り比較をするさいに役立つ指標です。
注意しなければならない点は、将来的な家賃変動を見込んでいない点や、不動産投資を行う上でかかってくる経費が加味されていない点です。
次に実質利回りですが、こちらは年間の家賃収入総額から諸経費を差し引いた利益から、物件価格と物件購入時の諸経費を足したもので割ると計算できます。
表面利回りと異なり、諸経費も含めて計算を行うため、より具体的な利回りの分析ができます。
ちなみに2つの利回り計算をすると表面利回り > 実質利回りとなります。
表面利回りがいくら高くても、実質利回りを計算してみると低くなってしまいます。
まずは表面利回りで大まかな利回りを調べたあとに、実質利回りを計算して不動産投資の物件選びをしていくとよいでしょう。
実質利回りの諸費用とは
実質利回りの計算を行うさいに出てくる諸経費にはなにが含まれるのかをみていきます。
諸経費には物件を購入したときに発生するもの、不動産を貸している間に発生するものの2種類があります。
まず不動産投資用の物件を購入したさいにかかる諸経費として、不動産会社に払う不動産仲介手数料、不動産登記を移転するために必要な司法書士への報酬や登記費用、印紙代といったものがかかります。
また購入した物件を貸している間に発生する諸経費としては下記のようなものがあります。租税公課では固定資産税や都市計画税、事業者に店舗を貸していて家賃収入が1,000万円を超えている場合は消費税も含まれます。一方で所得税や住民税は諸経費として計上ができませんので注意してください。
あとは月々に発生するものとして管理維持費や共用部分の水道光熱費、wifiなどの通信費、借入金をしている場合は利息部分を経費計上することができます。
ほかにも損害保険料や接待交際費、遠方に物件を所有している場合でなにか対応に追われて現地にいったときの交通費などは諸経費として認められます。
また認められる経費として大きいのが減価償却費です。
一般的に建物は経年劣化していきます。この経年劣化して資産の価値が減少した分を毎年一定額や一定の割合で経費に計上することを減価償却といいます。
建物以外に減価償却できるものとして建物の外壁などを改修した、部屋の間取り変更や水回りのリフォームをしたといった場合も耐用年数に応じて経費計上をしていきます。
想定利回りと現行利回り
ほかに利回りとしておさえとくべきものとして想定利回りと現行利回りがあります。
想定利回りは貸している物件が満室状態だったと想定して計算する利回りになります。
こちらも表面利回りと同様に不動産投資の物件紹介をするさいに使われている利回りの一つです。
注意しないといけないのが、アパートやマンションを複数の部屋を所有して貸している場合は、空室になる場合もあります。
空室の部分も満室だったと想定して計算するため、実際の利回りは思っていたよりも低かったということになりかねません。
現行利回りとは空室になっている部屋の家賃は収入に含めずに実際に入居者から得られる家賃収入を物件価格で割って計算をします。
表面利回りと実質利回りの関係性と同様、想定利回り＞現行利回りとなります。
より正確に利回りを計算したい場合は空室リスクも想定した現行利回りで計算をするとよいでしょう。
不動産投資の物件の条件による利回りの違い
ここまで不動産投資における基本的な利回りについてみていきました。
一言に利回りといっても、どの利回りを指しているのか、物件購入をするさいにどの利回りを指標として考えればいいのかは異なります。
とくに物件の条件によっても利回りは大きく変わってきます。
どのような条件で利回りが変わるのかについてまとめていきます。
新築物件と中古物件の利回り
新築物件なのか、中古物件なのかによって利回りは変わっていきます。
新築のほうが最新の設備が整っていて貸しやすく、利回りがよくなると思っているかたもいるでしょう。
しかし中古物件のほうが新築物件と比較して利回りが高くなる場合もあります。
それぞれのメリット、デメリットを見ながら利回りについて考えてみます。
新築
新築のメリットは空室リスクが低いといったことが挙げられます。
もちろん立地などの条件はありますが、中古と比較すると最新設備が整っていてセキュリティ面が安心できたり、災害に強い住宅だったり、高気密高断熱で性能が高い住宅だったりと中古物件と比較すると空室リスクを下げられるのがメリットです。
空室リスクが低いということは現行利回りが想定利回りに近い利回りを見込めるということです。
また購入した物件が人気エリアになれば全体の相場も上がり資産価値の向上や家賃改定なので家賃収入のアップなども図れます。
資産価値が向上していればなにか不測の事態が発生して不動産を売却しなければならなくなったときに収益が出やすいといったこともメリットの一つでしょう。
一方でデメリットとして利回りは低くなることもあるということです。
利回りが低くなる理由としては、諸経費がかさむからです。
新築の場合は資産価値が高い状態にあります。そうなると中古物件よりも減価償却として計上する経費が大きくなります。
また購入するための借入金も膨らみます。そうなると必然的に支払う利息も増えるため諸経費がかさんでいきます。
このように中古物件よりも諸経費がかさむ傾向にあるため、利回りが低くなります。
新築物件の利回り相場は10％以下になることが多いといわれています。
理由としては物件価格に新築というプレミアがついており、高くなっているからです。
新築物件の場合には、不動産会社がその物件を売るためにモデルルームの開設や、チラシといった広告宣伝費、そこにかかる人件費をかけています。それがいわゆる新築プレミアとなります。
結果として一度購入されて中古になったタイミングでそのプレミアがはがれて、物件価格が低下するといわれています。
中古
中古物件のメリットは新築物件と比較すると利回りが高い傾向にある点です。
利回りが高くなる理由としては、新築よりも物件価格が低くなるからです。
中古物件であれば先ほど書いた新築プレミアといったものがないため、購入するときの物件価格が低くなります。
また諸経費に関しても、新築と比較すると減価償却や借入金の利息なども抑えることができ、利回りが高くなる理由の一つになります。
デメリットとしては、修繕などの費用がかさむことがある点です。
とくに利回りが異様に高い場合は、注意が必要です。
たとえば建物自体は古すぎて大規模なリフォームをしなければならなかったり、旧耐震制度で作られた建物で耐震の補強が必要だったりと、当初想定していなかった大きな出費がかかる場合があります。
また表面利回りや想定利回りは高いけれど、ふたをあけてみたら空室が多く思っていたほど利回りがよくないということもあります。
中古物件を購入するさいは、新築物件を購入するとき以上にリスクを考えたうえで検討する必要があります。
構造毎の利回り
建物の構造によっても利回りが異なってきます。
建物の構造は基本的に木造、鉄骨構造、RC造（鉄筋コンクリート造）があります。
それぞれの構造が利回りにどのような影響を与えるのか見ていきます。
どの構造が一番いい！というのはありませんが、それぞれのメリットとデメリットを理解し、自分の投資スタイルにあったものを選ぶのが重要です。
木造
木造の場合は建築コストや管理維持費用が低い面がメリットになります。
一方でほかの構造よりも耐用年数が短く、耐久性も低い点がデメリットになります。
また耐震性が弱い、遮音性が低いという理由で賃料が安く設定する必要があるかもしれません。
ただほかの2つと比べてローコストで建築でき、少額資金でも不動産投資ができます。
初期コストと維持コストが抑えられ、うまくいけば利回りが高くなる点で初心者のかたでも検討しやすい構造です。
鉄骨構造
鉄骨構造は軽量鉄骨と重量鉄骨の2種類があります。
2つの違いは使っている鋼材の厚さにあります。軽量鉄骨は厚さ6mm未満、重量鉄骨は厚さ6mm以上を指します。
軽量鉄骨は木造ほどではありませんが、コストを抑えて建築することができます。
一方で短期借入しかできない場合もあるのがデメリットになります。
コストを抑えることで利回りを高めることもできますが、借入期間が短くなることで返済額が大きくなり利回りが思ったよりよくないということも考えられます。
重量鉄骨は軽量鉄骨よりも強度が高く耐用年数も長いです。
軽量鉄骨よりも建築コストは高くなりますが、借入期間が長くなるため返済額を抑えられます。
RC造（鉄筋コンクリート造）
RC造のメリットは耐震性や耐火性、遮音性が優れている点です。
住宅としての性能が優れているため、借り手が見つかりやすいです。
また耐用年数も長いため、金融機関から借り入れをするさいに長期借り入れがしやすいのもメリットです。
デメリットとしては、建築コストが高く、維持管理費用も高くなる点です。
建築コストが高くなり返済額が高くなると利回りが低くなります。
立地による利回り
利回りに大きな影響を与えるのが立地です。
物件価格が同じであっても、立地によって利回りが大きく異なります。
近くに商業施設があったり、都市部にアクセスしやすかったり、駅チカのほうが空室リスクを軽減できますし、家賃相場が高く利回りがよくなる傾向があります。
都市部の賃貸住宅一棟の期待利回りをみていきます。
東京
東京の期待利回りは2022年4月時点でワンルームタイプが4.0％、ファミリータイプが4.1％になっています。
大阪
大阪の期待利回りは2022年4月時点でワンルームタイプが4.5％、ファミリータイプが4.7％になっています。
名古屋
名古屋の期待利回りは2022年4月時点でワンルームタイプが4.8％、ファミリータイプが4.9％になっています。
※参照元：日本不動産研究所 第 46 回 不動産投資家調査（2022 年 4 月現在）
https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/1-kouhyou-202204.pdf
不動産投資の利回り相場
区分マンション、一棟アパート、一棟マンションそれぞれで相場が異なります。
健美家の2022年7月のマンスリーレポートでは下記の表のとおりです。
| 表面利回り | |
|---|---|
| 区分マンション | 7.34% |
| 一棟アパート | 8.25% |
| 一棟マンション | 7.29% |
※参照元：健美家 収益物件 市場動向 マンスリーレポート 2022年7月期
https://www.kenbiya.com/img/press/pre2022-08-01.pdf
おおむね7～8％が表面利回りの相場になっています。
これを目安にして投資用の物件を探すといいでしょう。
ただし表面利回りの相場になるため、そこから実質利回りの計算等を自身でやるなど分析をしたうえで投資するか否か判断する必要があります。
不動産投資の理想の利回りと最低ライン
不動産投資において、理想の利回りや最低ラインは条件によって変わるため正解はありません。
理想の利回りは前述した地域ごとの表面利回りや、建物ごとの表面利回りが一つの目安になるでしょう。
最低ラインに関しては、物件の立地や建物の構造はもちろん、投資の目的によっても変わってきます。
大切なのは自分が何の目的で不動産投資を行うのか、検討している物件周辺の利回りはどのくらいなのかを自分で分析して決めることです。
分析するためには知識が必要になるため、自然と不動産投資を勉強することになります。
そうすることで自分が求める理想の利回りや、最低ラインが経験則から導き出されるでしょう。
利回りの計算方法
ここで利回りの基礎知識を振り返って、利回りの計算方法についてみていきます。
ご自身が検討している物件情報があればお手元に準備して、利回り計算をしてみてください。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100で計算できます。
実質利回り＝（年間家賃収入－年間の必要経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100で計算できます。
想定利回り＝年間家賃収入想定額÷物件価格×100で計算できます。
現行利回り＝現状の入居状況による年間家賃収入÷物件価格×100で計算できます。
例えば物件価格6,000万円、購入時の諸経費400万円、満室時の家賃収入想定年間600万円、実際の家賃収入年間500万円、年間の必要経費80万円、のような物件だった場合、それぞれの利回りは下記のようになります。
表面利回りは600万円÷6,000万円×100＝10％
実質利回りは（600万円－80万円）÷（6,000万円＋400万円）×100＝約8.1％
想定利回りは600万円÷6,000万円×100＝10％
現行利回りは500万円÷6,000万円×100＝約8.3％
物件1つで計算をしてもそれぞれの利回りを計算してみるとこれだけ違いが出てきます。
物件の広告によく表示されている表面利回りや想定利回りだけをみてしまうと高い利回りだと感じても、実質利回りや現行利回りにすると利回りが下がることがよく分かります。
不動産投資をするときには広告の情報だけを鵜呑みにするのではなく、自分で実質利回りや現行利回りまで落とし込んで計算をできるといいでしょう。
高利回り不動産投資におけるリスクとチェックポイント
相場と比べて利回りが高くなっている物件には注意しましょう。高利回りになる理由が潜んでいる場合があります。
考えられるリスクとしては、立地が悪い、築年数がかなり経過している、耐震性が低い、入居者がいるという理由で事前の物件の確認ができないといったことが挙げられます。
まずは実際に不動産投資を行うまえに自分自身の目で物件を確認するようにしましょう。
そのときのチェックポイントとしては、まずは外壁や共益の階段や廊下など外から見える部分で経年劣化していて修繕すべきところがないか見てみましょう。
また外見という部分では郵便受けなどみてどのくらい部屋が埋まっているのか、清掃がゆき届いているのかなど様子をうかがうのもいいかもしれません。
もし仮に外見をみて修繕しなければいけない部分があったら、購入後すぐに大規模な修繕が必要になるかもしれません。思わぬ出費を避けるためにもチェックしましょう。
次に部屋内部の確認です。壁の張り紙や水回り、日当たりなどもし自分がここに住むとしたらという視点で見てみるといいでしょう。
あとは物件の周辺状況を下調べしておくことも大切なことです。
最寄りの駅やバス停から物件までの道のりを実際歩いてみて、通り道に買い物できるところはあるか、夜道が危なくないかなど周辺の状況を調べておきましょう。
周辺の状況を知ることでその土地の治安状況を垣間見ることもできます。
このように自分の目で確かめることによって避けられるリスクはあります。
低利回り不動産投資における検討するべき物件の特徴
低利回りの物件が投資に値しないかというと決してそんなことはありません。
どういった物件であれば低利回りであっても不動産投資を検討してもいいかその特徴をみていきます。
まず低利回りになる理由として考えられるのが、立地がいい、築浅であるといった点があります。
立地がいい物件は常に需要があり、空室リスクが低く物件価格が高い傾向にあります。購入する物件価格が高くなるとその分利回りが下がっていきます。
また築浅という点も設備が最新でセキュリティ面が安心できるといった点から人気がでます。そうすると需要が安定して家賃収入も下がりにくくなります。
またこのような物件は利回りが低くても、将来的に売却をするときに資産価値が高く売却益を得るといった出口戦略をとることもできます。
利回りが低いからと言ってはじめから投資物件の候補から外すのではなく、違った視点からみて、メリットがあるようなら投資物件として検討する余地があります。
不動産投資の利回りは多角的な分析が必要
不動産投資における利回りについてみていきました。
ひと言に利回りといっても、さまざまなものがあります。
物件情報に掲載されている利回りがなにを指しているのか、また自分が求めたい利回りはなんなのかを理解しましょう。
また利回りの高さだけに目がいってしまい、いざ不動産投資をしてみたらそこまで利回りが高くなかったということにならないように自分で利回りの計算ができるようになるといいでしょう。
利回りだけではなく、検討している物件まで実際に足を運んで自分の目で確かめることも重要です。数字からは読み取れない情報がたくさん存在します。
利回りは良かったけれど物件の下見をした結果、候補から外すこともあります。
逆に利回りはそこまでよくないけれど物件の下見をした結果、優良な物件だったので候補にするといったこともあります。
不動産投資をして経験を積むことでどの利回りで何％見込める物件であれば投資をするといった自分の中での投資基準ができてくるでしょう。
そのためにもまずは利回りとどういったことが利回りに影響を与えるのかといった基礎知識を身につけることが大切です。
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