インカムゲイン

不動産投資で利益を出す方法の一つが「インカムゲイン」です。
インカムゲインとは、資産を保有していることで生み出される利益のことです。
不動産投資では、保有するマンションやアパートなどの不動産を第三者に貸し出すことで、定期的に得られる家賃収入がインカムゲインに当たります。
継続的に安定した利益が期待できること、株式投資や投資信託など他の投資に比べて、収入に大きな変動がないことなどがメリットです。

キャピタルゲイン

継続的に得られる家賃収入をインカムゲインと呼ぶのに対し、保有する不動産を購入時の価格よりも高い価格で売却した際に得る売買差益のことを「キャピタルゲイン」と呼んでいます。
キャピタルゲインの最も大きなメリットは、インカムゲインに比べると非常に大きな利益を得られる可能性があることです。
ただし、初心者にとっては購入後に価値が上がる土地や物件を見極めるは難しいという一面もあります。

マンション・アパート一棟経営

マンションやアパートの一棟経営は、その名前の通り、マンションやアパートを一棟丸ごと購入し、賃貸物件として第三者に貸し出すことで、家賃収入を得る方法です。
新築だけでなく、中古物件を購入するケースもあります。
いずれにしても、最低でも数戸、多ければ数十戸の家賃が毎月入るため、長期的に安定した収入を得やすい投資方法です。
初期費用が高額になるのが難点ですが、将来的には高い利回りで運営していける可能性があります。

戸建て経営

戸建て経営とは、投資を目的として購入した戸建て住宅を、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得る方法です。
継続的に収入が得られるという点では、マンションやアパート経営と変わりありません。
しかし、適切な修繕やメンテナンスを行っていくことで、一つの物件で50年以上運用できるケースも多いというのが特徴です。

ワンルームなどの区分マンション経営

区分マンション経営とは、マンションやアパートの一部屋を購入し、その部屋を貸し出すことで家賃収入を得る方法です。
一棟経営と比較するとより少ない費用で投資を始めることができ、また建物における責任を負う必要がないため、メンテナンス費用などが抑えられることが特徴です。
とくに制限があるわけではないため、同じ建物内に数部屋、あるいは異なるマンションに複数部屋を保有しているケースもあります。

駐車場経営

購入した土地に駐車場を作り、駐車料金を収入として運営していく投資方法です。
駐車場の経営方法には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があります。
月極駐車場は借主と賃貸契約をした上で、1ヶ月単位で貸し出す仕組みになり、コインパーキングは車が駐車した時間に応じて費用が発生します。
月極駐車場は収益性が高く、コインパーキングは収益性が低い傾向にありますが、前者は一旦空きが出ると収益が大きく下がるリスクもあります。

安定した資産運用ができる

不動産投資の最大のメリットと言えるのが、安定した資産運用が期待できることです。
先にもご紹介しましたが、株式投資など他の投資方法は比較的大きなリスクが付きまといます。
しかし、不動産投資においては、家賃が大暴落する危険性はほとんどなく、常に一定の不労所得を得ることが期待できます。
また、入居者がいる限り、毎月現金で収入を得られるというのも大きなポイントと言えるでしょう。

相続税対策ができる

相続税対策として活用できるという点も、不動産投資が人気を集めている理由の1つです。
例えば、手元に1億円の現金があると仮定しましょう。
その1億円を現金で相続した場合、当然のことながら評価額は1億円となります。
しかし、その1億円で土地と建物を購入して賃貸物件とした場合、相続税評価額を約5〜6割、つまり5,000〜6,000万円まで下げることが可能となるのです。
それに加え、購入の際に金融機関から借入をすることで、さらに評価額を下げることができます。
(不動産投資が相続税対策になる理由とは？贈与税についても解説！)

生命保険としての役割

投資用の不動産を購入する場合、ほとんどの人が金融機関から融資を受けます。
その際「団体信用生命保険」という保険がついてきます。
団体信用生命保険は通称「団信」と呼ばれ、何らかの理由で契約者がローンを払い終える前に死亡した場合、残額が保険によって賄われるという仕組みです。
また、ローンを完済している不動産においても、遺族に大きな収入源を残すことができます。

年金対策に活用できる

年々減額が進む年金への対策としても、不動産投資が活用できます。
「老後資金には最低でも2,000万円が必要」と騒がれたのは記憶に新しいところですが、厚生労働省が行った「2019年国民生活基礎調査の概況」では、世帯主が70歳以上の平均貯蓄額は一世帯あたり1,233.5万円でした。
つまり、多くの人が老後満足な暮らしは期待できないということです。
しかし、不動産投資を行うことで、若いうちから資産形成ができる上、老後は不労所得を得ることで安心して生活できます。

レバレッジ効果が高い

不動産投資は、他の投資方法と比べるとレバレッジ効果が高いのもメリットです。
そもそもレバレッジ効果とは「テコの原理」のことで、小さな力で大きな効果を得ることを言います。
例えば、投資当初の自己資金が1,000万円だったとしましょう。
そのまま1,000万円の不動産を購入した場合、年間100万円の家賃収入があるとすると利回りは10%です。
しかし、4,000万円を借り入れて5,000万円の不動産を購入し、年間500万円の家賃収入を得た場合、見た目の利回りは10%で同じですが、年3%の利息120万円を支払ったとしても、実利益は380万円となり、自己資金1,000万円に対し38%の利回りとなります。
自己資金が小さくても、融資によって得られる効果、つまり収益が非常に大きくなるのです。

維持管理費用が必要になる

不動産投資の対象となるものには形があるため、しっかりとした維持管理が欠かせません。
年数とともに老朽化が進むため、建物や設備に不具合が生じた場合はその都度費用がかかります。
また、物件によっては管理や清掃を管理会社に委託しているケースもありますが、その場合は毎月委託費用が必要です。
ただし、定期的なメンテナンスや適切な修繕を行うことで資産価値が上がることもあるため、維持管理にかかる費用は必要経費と考えましょう。

家賃が低下することがある

マンションやアパートの場合、築年数によって入居者を募集する際の家賃を下げるのが一般的な傾向です。
新築当初は10万円だった家賃が年1％ずつ下がると、30年後には8万円になっている計算です。
しかし、家賃が変動する理由は経年劣化だけでなく、近隣の相場によっても影響を受けます。
つまり、例えば開発が進むエリアなどを見極めて物件を購入することで、反対に家賃を上昇させられる可能性もあるのです。

不動産投資で避けては通れないのが空室リスクです。
一棟投資の場合、仮に数部屋の空きがあったとしても、他の入居者からの家賃収入がありますが、区分所有の場合は収入が途絶えてしまうことになります。
老朽化や周辺の環境変化による影響を受けやすく、また賃貸物件である以上、一定期間で入居者が入れ替わるのは当然のことです。 一棟投資であっても、長期間にわたる空室は収益を大幅に下げることになるため、いかに空室期間を短くするかというところがポイントです。

家賃滞納リスク

不動産運営をしていると、入居者が家賃を期限内に支払ってくれないというトラブルに合うことがあります。
住人とのトラブルになるだけでなく、中には夜逃げのような形で失踪してしまうケースもあり、そうなると家賃の回収はほぼ不可能です。
そうしたリスクを減らすために、家賃滞納保証のある管理会社と契約しておくのがおすすめです。
入居者に代わり保証会社が家賃を支払ってくれるため、投資としての損失は避けられます。

※家賃滞納保証の保障内容は様々で、すべての損失を回避できることを保証するものではありません。

目標を立てる

まずは、不動産投資を始める目的を明確にし、それに沿った目標を設定することが大切です。
目的を明確にすると言ったのは、それによって目標とする金額や購入する物件の価格帯が変わってくるためです。
目標は「年金と別に月15万円ほどの不労所得を得たい」「何かの時に困らないよう月10万円の副収入がほしい」など、年齢や生活環境によってさまざまです。
資金計画を立てるためにも、より具体的な目標を立てましょう。

セミナーなど活用し勉強する

自分の中で明確な目標ができたら、次にそれに向けた情報収集を行います。
不動産投資については、不動産会社が実施するセミナーや不動産会社が公開する資料、書籍などで勉強するのが一般的です。
中でもセミナーは、経験者の生の声を聞けたり、疑問をその場で解消できたりするいい機会となるため、積極的に参加しましょう。
ただし、中には「高額な物件の契約をさせられた」などのトラブルもあります。
慣れるまでは、大手の会社が開催するセミナーを選ぶと安心です。

投資に必要な資金を集める

十分な情報収集ができたら、今度は資金調達です。
不動産投資の場合、現金での一括購入かローンのいずれかとなりますが、ほとんどの方が金融機関の融資を受けます。
会社員で給与所得がある場合は、まず「借りられる金額」を基準に考え、それに加えて自己資金を用意するといいでしょう。
ただし、マイホームのローンとは異なり、年収以外にも物件の利回り試算や親族の資産状況などさまざまな条件で借入可能額が変わることを知っておきましょう。

不動産会社を決める

資金調達の目処がついたら、契約する不動産会社を決めます。
この時点で、購入する物件を決めておく必要はありません。
しかし「こんな物件を購入したい」と具体的なイメージを持っておくと、実際に不動産会社に足を運んだ際の相手の対応や会社の雰囲気などを比較しやすくなります。
不動産会社とは長いお付き合いになるため、いくつか会社を回り、本当に信頼して任せられる相手を見つけることが重要です。

物件を選ぶ

不動産会社と契約を交わし、購入する物件のイメージが固まったら、実際に足を運んで内覧をします。
投資用の不動産は、好条件の物件ほどインターネットなどでは情報が出回らないものです。
信頼できる不動産会社に紹介を依頼して、条件に合った物件を選びましょう。
現地では、建物に不具合はないか、長期にわたり需要がありそうかといった条件について、入居者の立場に立って考えることが大切です。
少しでも不安要素がある場合は、別の物件を探したほうが賢明です。