J-REITとは

J-REITは日本版のREITということで、REITの頭文字にjapanのjをつけた略称になります。日本での歴史としては比較的新しく、証券取引所に初めて上場したのは2001年の9月です。そのため金融商品としては新しくJ-REITという言葉自体もまだ馴染みがないという方も多いでしょう。 仕組みも少し分かりづらくなっているため、まずはJ-REITとはどのようなものなのか理解しましょう。

現実不動産投資との違い

現物の不動産投資との違いは、少額から不動産投資ができる点にあります。不動産投資というと、元手をある程度準備して、金融機関から借り入れをし、不動産投資物件を購入してインカムゲインである家賃収入を得るか、不動産を売却してキャピタルゲインを得るかが不動産投資であると思っている方も多いでしょう。 しかしJ-REITであれば不特定多数から資金を集めて、不動産投資を行うため少額からでも不動産に投資ができます。 REITであれば証券取引所で売買の取引ができるため、容易に取引ができます。

REITが保有する不動産の種類

REITが保有する不動産の種類はさまざまなものがあります。たとえば上場不動産投資法人であれば、単一用途特化型と複数用途型の2つがあります。単一用途特化型ではオフィスビルやホテル、商業施設や物流施設に高齢者向け施設など一つの目的を持った不動産施設にのみ集中して投資をおこないます。一方で複数用途型は上記にあげた施設のうち複数に投資をおこないます。複数用途にしておくことで不動産投資のなかでもリスク分散をして投資ができます。 ほかにもインフラファンドといわれるものがあります。こちらはインフラという文字がある通り、太陽光発電や風力発電といった再生可能エネルギーを生み出す不動産施設など社会基盤に投資をおこないます。

少額から資産運用が可能

REITは約10～100万円前後で取引がされています。通常の不動産投資であれば、最低でも数百万～数千万の投資資金が必要になります。また金融機関から借り入れをする必要があるため、借り入れもせずに少額で不動産投資ができるのがREITの魅力です。不動産投資をしたいけれども手元資金が十分でないひとや、年収やほかの審査項目で引っかかってしまい、金融機関から借り入れが難しいといったひとでも不動産投資ができます。

高く安定した利回り

REITの収入源は主に不動産の賃料収入です。投資先はオフィスビルや商業施設といった不動産なので、長期的に賃料収入を得ることができます。長期の賃貸契約になることで不動産投資のリスクである空室リスクをおさえることができます。また通常の不動産投資では難しいリスク分散がされていることで安定した利回りを期待できます。また運用を実際に行うのはプロが行うことで高い利回りでの運用が期待できます。

管理の手間がかからない

不動産投資であれば、購入したあとの維持管理や修繕といったメンテナンスを自分でしなければなりません。また物件探しや周辺相場の情報収集といった手間もかかります。一方でREITであれば管理維持も専門家に任せることができます。不動産投資には興味があるものの自分では情報収集する時間がない方や、管理維持する手間をかけたくないという方にはREITでの運用がおすすめです。

災害リスクがある

不動産投資をやるうえでつきまとうのは災害リスクです。特に日本は地震大国です。また季節的な災害として夏には台風にゲリラ豪雨、冬には豪雪といったリスクがあります。損害保険によってある程度リスク軽減をし、損失補填をすることができます。しかし仮に投資をしていた不動産が被災してしまった場合、当初予定していた家賃収入を得ることができずに利回りが下がってしまう場合があります。

金利変動リスクがある

不動産投資法人は投資家から資金を調達しますが、金融機関からも借り入れをして不動産に投資をおこないます。金融機関からの借り入れに関しては利息を返済しなければなりません。借入金の金利が上昇した場合には利息返済が増えるため、収益性が悪化します。そうするとREITの魅力が低下して、価格も低下してしまうといった悪循環になります。さらに金利上昇をすると定期預金や債券の利回りが上昇します。そうなるとREITではなく、ほかの金融商品に投資したほうが安定した利回りを確保できるといった事態になります。

上場廃止や倒産リスクがある

REITは投資信託の一種なので、上場に必要な条件を満たさなくなったときは途中で上場廃止になる場合があります。また投資法人が倒産した場合も上場廃止になってしまいます。倒産や上場廃止になると所有していた不動産が売却され清算されます。しかし思うように売却ができなかった場合は元本割れを引き起こすリスクがあります。実際リーマンショックのときには複数の投資法人が倒産してしまった事例があるため、今後も似たようなことが起きる可能性があります。

個別銘柄

個別銘柄は個別株と同じように自分で投資する先を選んで証券会社を通じて投資を行う方法です。投資は1口からできます。

価格としては1口数万円から100万円以上するものもあります。個別銘柄のメリットは自分自身が興味あるREITを選んで投資ができる点です。株式と同じようにREITにもテーマや流行があります。オフィスビル中心に投資がしたい、商業施設や物流施設に投資したいなど自分の要望に合わせて購入ができます。最近ではヘルスケア施設に投資をするREITなども登場しています。このように個別銘柄であれば、その時の流行や今後収益が見込まれる不動産に対して投資を行うことができます。デメリットとしては投資金額がほかに比べて高い点があります。

ETF（REIT型ETF）

ETFは個別銘柄に自動的に分散投資をしてくれるものになります。 自分で銘柄選びをする必要がない点で手軽に始められます。 また個別銘柄と比較して少額から投資できる点が魅力になります。 JREITでは現在4銘柄のETFがあります。 いずれのETFも東証REIT指数に連動するように個別銘柄に対して分散投資をしています。そのため、運用している投資法人が違っても商品による利回りの違いはほとんどありません。 個別銘柄を選ぶ時間がない方や、まずはREITというものがどういう値動きをするかを知りたいといった初心者向けの商品になっています。 ETFから始めて、勉強していくうちに個別銘柄に投資をしていくのもよいでしょう。

投資信託（J-REITファンド）

J-REITファンドは複数のREITに対して分散投資を行うものです。REIT以外にもたとえば株式や債券などと組み合わせて分散投資する投資信託や、海外のREITへ分散投資を行う投資信託もあります。ETFのように市場と連動するインデックス型の投資信託や、特定の銘柄を厳選して市場よりも高い利回りを目指すアクティブ型の投資信託など幅広い商品があるのが特徴です。運用する会社によって販売会社や支払う手数料に違いがあります。そのため、REIT初心者というよりかはある程度REITをやってみて知識を身につけた方やREIT以外にも投資をすることで分散投資を実現したい方向けの商品になってきます。