不動産投資の収入とは

不動産投資における収入は2つあります。家賃収入で定期的に受け取ることができるインカムゲインと不動産を売却して得ることができるキャピタルゲインの2つです。どちらも発生した場合には確定申告をする必要があるのは変わりませんが、一般的に不動産投資で節税効果として見込めるのはインカムゲインの収入です。なお経費よりも収入が多い場合節税効果はありません。その場合は、ほかの所得と合算して税金を納める必要がありますので注意しましょう。

不動産投資の経費とは

不動産投資における経費はさまざまなものがあります。不動産を所有することで発生する固定資産税と都市計画税といった租税公課。借り入れをしている場合は、利息部分が経費になります。ほかにもリスク対策としてかけている火災保険や地震保険、不動産会社に管理維持などを依頼している場合に発生する管理維持手数料、共用部分の水道光熱費や通信費といったものがあります。一番大きな経費としては減価償却でしょう。建物は耐用年数に応じて、資産価値を下げる必要があり毎年減価償却を経費に計上していきます。これらの経費を計算した結果、家賃収入よりも経費のほうが大きくなったら節税効果が生まれます。

所得税・住民税の節税

不動産投資で節税できる理由は、不動産所得が総合課税だからです。総合課税であれば、確定申告をすることでほかの給与所得や事業所得などと損益を通算することができます。不動産所得がマイナスになることで、ほかのプラスになっている所得を引き下げることができます。これが所得税の節税になります。また所得税の課税は累進課税なので、仮に不動産所得の赤字が大きく、ほかの所得と損益通算をすることで税率を一つ下げることができれば大きな節税効果になります。

住民税は前年の所得額に応じて計算される所得割と一定の所得を超えた場合に一律で定められた額を納める均等割の２つで計算されています。所得割は都民税、道府県民税として4％、市区町村税は6％、合わせて10％の税率になっています。この税率を前年の所得にかけて計算がされることになるため、不動産所得がマイナスになることで所得割の所得部分が節税できることになるわけです。

注意が必要なのは、所得税住民税の節税効果を受けるためには確定申告を行う必要がある点です。また確定申告を行うためには不動産所得の帳簿をつける必要があるということです。ただし確定申告を行うための知識も合わせて学んでおく必要があります。

贈与税の節税

贈与税には暦年課税と相続時精算課税と呼ばれる2種類の課税方法があります。不動産の贈与税の節税に関しては後者の相続時精算課税を活かすことで節税ができます。相続時精算課税は一定の条件を満たすと父母や祖父母から子や孫が財産贈与を受けた場合に2,500万円まで非課税で贈与が可能になります。将来的に値上がりしそうな不動産を、相続時精算課税制度を活用して贈与をしておきます。将来相続が発生したときに評価額としては贈与をしたときの不動産価格で評価がされます。そのため、不動産価値の評価が上がっていた場合はその上昇した価値分を節税することができます。

ただし贈与税に関しては相続税との兼ね合いもあるため、どちらのほうが、節税効果が高いのか税理士といった専門家を交えて検討する必要があります。

相続税の節税

相続税を計算するにあたってまずは亡くなった方の資産評価をする必要があります。そのときの評価の仕方によって現預金や株式で資産を持っているよりも不動産で持っていたほうが評価は下がります。現預金や株式は時価での評価になりますが、不動産は固定資産評価額や路線価格と呼ばれるもので評価がされます。この基準は時価よりも約6～7割程度の金額として評価されるのが一般的です。また賃貸物件を相続する場合には、貸家建付地と呼ばれ、評価額の計算が異なります。借地権や借家権、賃貸の割合に応じて評価が下がるようになっています。資産評価が下がるということは、その分相続税の節税になります。そのため不動産を所有するということは相続の節税にもつながることになるのです。

課税所得が900万円以上の人

課税所得が900万円以上の方であれば不動産投資をして節税をしておくといいでしょう。不動産投資をやるには元手が必要になるのはもちろんですが、金融機関からの借り入れをする必要があるからです。課税所得が900万円以上あれば、金融機関からの融資も受けやすいです。また不動産投資をすることで不動産所得が赤字になった場合の節税効果が大きいからです。ほかにも不動産を売却することになったときにも節税効果を見込むことができます。5年以上所有した不動産を売却した場合は、分離課税で譲渡所得税として約20％課税されます。課税所得が900万円以上の方の所得税の税率が33％なので約13％分の節税ができることになります。

引用元:不動産投資を始められる年収は？年収1000万円が基準になるワケ

課税所得が900万円以下の人

課税所得が900万円以下の方は不動産投資での節税はしないほうがいいでしょう。金融機関の借り入れをする時の審査に通りにくいことも理由の一つですが、大規模修繕といった思わぬ出費に備えることができずに、不動産投資をしたのはいいけれど途中で売却しなければならない事態になるかもしれないからです。

また節税の観点から見ても、課税所得が900万円以上の方よりも節税のメリットが小さくなってしまうからです。さきほど同様5年以上所有した不動産を売却した場合、譲渡所得税が約20％。課税所得が900万円以下の方の所得税の税率が23％なので、節税の効果としては約3％の節税となります。900万円以上の方と比較すると節税効果が低いことが分かります。

青色申告と白色申告

不動産所得で確定申告を行う際に青色申告と白色申告の2つがあります。青色申告か白色申告かによって、不動産所得における控除が異なってきます。白色申告の場合は特に控除を受けることはできません。青色申告をすることで控除できるようになる、損失が出た場合に繰り越しができるといったメリットがあります。青色申告の場合は10万円控除、55万円控除、65万円控除があります。どうしたら青色申告のメリットを享受できるのか、また自分の場合はどのくらい控除を受けることができるのかを知っておきましょう。

青色申告の条件をクリアするためには日ごろの収支をつけていく帳簿づけも重要になります。青色申告をしたい方は簿記の知識も合わせて身につける必要があります。

青色申告の内容

青色申告で一番のメリットは控除が受けられる点でしょう。簡易簿記で帳簿付けをする場合は10万円の控除を受けられます。複式簿記で帳簿をつけて紙で確定申告をした場合は55万円の控除、マイナンバーカードを使って電子申告をした場合には65万円控除が受けられます。ほかのメリットとしては損失の繰り越しと、専従者給与としての経費計上といったことが挙げられます。仮に不動産で大規模修繕をしてほかの所得との損益通算をしても損失が残った場合は3年間その損失を繰り越すことができます。

青色申告の申請方法

青色申告をするためにはまず税務署に青色申告承認申請書を提出する必要があります。これから不動産投資をする方は開業届と合わせて青色申告承認申請書を提出しましょう。すでに開業をしているがまだ提出していない方はその年の3/15までに書類を提出する必要があります。そのため青色申告を始めたいと思った年の確定申告をしたときに合わせて青色申告承認申請書を提出するといいでしょう。申請自体は書類を税務署に提出するだけで完了になります。

確定申告の方法

確定申告は毎年2/15～3/15の間にする必要があります。確定申告をするために、給与所得がある方は給料の源泉徴収票、不動産所得や事業所得がある方はその決算書を作成する必要があります。源泉徴収票や決算書をもとに確定申告書を作成し、期日までに税務署に書類を提出する必要があります。なお税金の納税が発生する場合は期日までに税金の納付が必要ですし、税金を納めすぎている方は還付請求を受けることができます。

確定申告をするためにはまずは不動産所得の収支を把握必要があります。毎月いくらの家賃収入が発生しているのか、その収入を得るためにいくらの経費がかかっているのかを把握するために集計をするのがいわゆる帳簿になります。日々つけていた帳簿をもとに年間の収支を計算して不動産所得がいくらだったのかを算出します。収支計算をしてもしプラスの場合はそこから青色申告控除を引いた金額が最終的な不動産所得になります。マイナスの場合は、そのマイナスをほかの所得を損益通算することになります。当たり前ですが

マイナスになっている場合は、引けるものがないため青色申告控除を使うことができません。マイナスにさらに青色申告控除をプラスして計算するわけではありませんので注意しましょう。

※確定申告の詳細については、税理士等に確認することをおすすめします。