不動産投資の成功率とは？
成功・失敗の要因
不動産投資の成功率とは？成功・失敗の要因
資産運用として投資を考えたときに、頭に思い浮かぶのがどのくらいの確率で利益を挙げられるのだろうかという疑問ではないでしょうか。
世の中にはたくさんの金融商品があり、それぞれ成功している方もいれば、失敗をしている方もいます。
不動産投資の成功率はどのくらいなのか、ほかの金融商品と比較しながらみていきます。
不動産投資の仕組み
不動産投資といっても様々なものがあります。不動産投資を行ううえで、どのように利益を得るのか、どうやって投資を行っていくのかを押さえておくといいでしょう。
まず利益の得る方法として2つに分類できます。イメージしやすいのが不動産を人に貸して利益を得るインカムゲインでしょう。不動産投資という言葉を聞いて真っ先に思い浮かぶのがこのインカムゲインです。ほかに利益を得る方法として所有をしている不動産を売却して売却益を得るキャピタルゲインがあります。
また不動産投資をする方法としては、自分で不動産を購入して投資する現物投資。不動産投資信託を購入して分配金を得るREIT。仕組みはREITに近いですが、不動産クラウドファンディングといったものが挙げられます。
不動産投資の成功率と失敗率
そもそもなにをもって成功したのか、失敗したのかは人によって異なります。そのため成功率や失敗率といった形で数字に落とし込むのは難しいです。公的なデータとしての根拠もありません。不動産投資をする方にはいくつかの目的があります。不動産投資をすることでインカムゲインを得たい方、不動産所得で赤字をだすことで節税を行う方、相続対策で不動産投資をしている方などさまざまです。不動産投資だけで生活できるだけの収入を得ようと思ったら成功率は10％未満になるでしょう。一方で副収入という形で、毎月少しでもプラスの利益を得られればいいというのであれば成功率は50％程度になるでしょう。直近はマイナスで節税目的、将来的にはローン返済なども終えて不労所得を得るといった場合には約70％の成功率です。
他の投資と比較した際の成功率と失敗率
それではほかの投資と比較した場合はどうでしょうか。たくさんの金融商品がありますがここでは不動産投資と比較対象にされやすい金融商品を例に出しながらそれぞれの成功率と失敗率をみていきます。
REIT（不動産投資信託）
REITは不動産投資の一種で証券取引されている不動産投資信託になります。不動産投資法人が不特定多数の投資家を募って資金を集めます。その資金と金融機関からの借り入れを元手に運用会社が不動産に対して不動産に投資をします。投資をした結果、得られた収益を投資家に分配金として配当をだします。現物の不動産投資と比較をして専門家に任せて不動産運用ができ情報収集といった手間も省けるのがメリットになります。運用はプロが行うため、現物の不動産投資と比較して成功率は高く、失敗率は低くなります。一方で現物の不動産投資と比較して、専門家が運用するために必要な手数料が余計にかかるため、利回りが低くなるのがデメリットになります。さらにノーリスクというわけではなく、不動産投資法人が経営悪化して倒産した場合には上場廃止になり、元本割れを引き起こすこともあります。
株式投資
株式投資は証券会社を通じて株式を発行している企業に投資を行います。不動産投資にはない税制面の優遇措置としてNISA制度があります。NISA制度を活用したら年間120万円までは非課税で資産運用することができます。仮に120万円で購入した株式を売却したときの売却益や配当金が非課税になります。こういった優遇措置は資産運用を行ううえで重要です。
株式投資の場合は会社が不祥事を起こして上場廃止になることで資産価値がゼロになる場合があります。
また日々の値動きが激しいため、値動きを確認しながら売買取引をする時間がない方には向きません。
投資信託
投資信託は証券会社を通じて投資をおこないます。投資家から資金を集めて資産運用のプロが投資をする個別株や債券、REITといった投資商品を選定して投資をおこなっていきます。投資信託にも株式投資同様につみたてNISA制度があり、年間40万円までは非課税で資産運用ができます。NISA制度とは選択制になりますのでいずれかの制度を選んで資産運用をすることになります。株式投資と違って自分で投資先を選ぶ必要がなく手間を省くことができます。不動産投資と比較をするとレバレッジをかけて運用をすることができません。借り入れをして資産運用をできる年収があれば不動産投資のほうが高い利益率が期待できるでしょう。
FX
FXはForeign Exchangeの略称で外国為替取引のことを指します。今まで見てきた金融商品のなかで最もハイリスクな金融商品になります。FXは外国通貨を売買することで利益を得ます。また自己資金にレバレッジを加えて取引ができるため、少額でも金額を大きくして投資できます。
不動産投資と比較するとレバレッジをかけて投資をできる点では共通でありますが、為替相場が大きく動いた際に、レバレッジをかけた分損失が大きくなってしまう点が不動産投資と大きく異なります。今までみてきた投資商品の中で、一番ハイリスクハイリターンで成功率が低く、失敗率が高いといってもよいでしょう。
不動産投資のメリット・デメリット
ここまでほかの金融商品のメリットやデメリットを踏まえたうえで成功率と失敗率を見ていきました。不動産投資にはメリット、デメリットがないのかについてみていきます。不動産投資に限らず、資産運用をしたいと思ったときにはメリット、デメリットを理解しておくことが大切です。メリット、デメリットを理解することによって自分がその投資に向いているのか、向いていないかもわかってきます。
メリット
不動産投資にはいくつかのメリットが存在します。よく言われるメリットとしてレバレッジをかけて投資ができる、生命保険の代わりになる、節税効果があるといったことです。レバレッジというのは自己資本ではなく他人資本を使って利益率を高めることを言います。不動産投資では金融機関から借り入れをして行うのが普通であり、他人資本を使って資産運用ができます。またこの借り入れをするときにもし万が一のことがあったときに団体信用生命保険に加入するのが一般的です。通称団信は万が一のことがあったさいにローンの支払いが免除されます。結果として、ローン返済がなくなり、残された家族に家賃収入を残すことができることから不動産投資は保険の代わりになるといわれる所以です。
節税効果に関しては仮に不動産投資をおこなっていたときに大規模修繕などをおこなって赤字になってしまった場合にほかの所得との損益通算ができることから節税効果が生まれます。
デメリット
デメリットとしては、金融機関からの借り入れをするためにローンの審査に通る必要がある点です。すべての方が不動産投資をできるかというと決してそういうわけではありません。不動産投資をしたいと思っても元手がないとできませんし、金融機関からの借り入れができないと不動産を所有することは難しいです。そのため、年収の条件を満たしていないといったローン審査に通ることができずに金融機関の借り入れができない方は不動産投資に興味があってもできない点がデメリットになります。
不動産投資のリスク
不動産投資を行ううえでデメリットとして大きいのはリスクです。不動産投資にはどういったリスクが考えられるのかを知っておきましょう。そして考えられるリスクに対してどういった対策を講じておくかによって得られる収益が変わってきます。リスクを完全になくすことは難しいですがリスクを軽減させる方法はあります。利益を最大化するためにもリスクの理解と対策は必須になります。
自然災害
日本は災害大国です。日本全国で地震が発生します。また季節的にみると夏には台風やゲリラ豪雨、冬には豪雪といった自然災害もあります。自然災害はいつ起こるのかといった事前に予測をして対策をすることが難しいです。そのため、起こることを前提にして損害保険に加入しておくといいでしょう。損害保険に加入しておくことで損失が発生したとしても、保険金がでるため、損失の補填が可能になります。あとは事前にできることとしては、たとえば物件周辺のハザードマップを確認しておく、耐震性能が高い物件を選んで投資をするといったことができます。
空室
不動産で失敗してしまう理由の一つとして空室リスクの見込みが甘いというのがあります。空室が続くと家賃収入が得られないため、経費ばかりが発生してしまいます。節税効果がある場合はいいかもしれませんが、資産運用の観点からすれば資産を増やすことが目的なので空室が発生することは良くありません。空室リスクを軽減するためには、不動産投資を行う前の情報収集が重要になってきます。たとえば立地がいい物件を探したり、自分でも住みたいと思えるような設備が整っている物件を探したりなど情報収集したうえで投資をすることで防げる場合があります。不動産会社が教えてくれた情報だけを鵜呑みにするのではなく、自分の目や足で得た情報をもとに分からないことがあれば不動産会社に確認をしながら物件探しをして投資を行うといいでしょう。
老朽化
不動産の土地の価値は老朽化しませんが、建物は年数がたてば老朽化していきます。老朽化をそのまま放置してしまうと災害が発生した時に建物自体が修復不可能になってしまったり、外観の見栄えや部屋の設備が古すぎて入居者は決まらなかったり、ほかのリスクも高めることになってしまいます。そうならないために不動産は定期的なメンテナンスが必要になります。基本的に大規模修繕として10年に1度のスパンで修繕を行うことを念頭に置いておくとよいでしょう。また購入するときにも建物の築年数や外観などを確認するようにしましょう。築年数が古すぎると購入したあとに耐震工事やリフォームなど思わぬ修繕を行うことになりかねません。
不動産投資の失敗につながる行動パターン
ここまでメリット、デメリットそして不動産投資をするうえでのリスクについてみていきました。失敗として多い行動のパターンは空室が埋まらなかった、修繕費や維持費が想定よりも多くかかってしまった、周辺相場よりも高く買ってしまったといった理由が挙げられます。いずれも事前の情報収集ができていなかったことが原因だと考えられます。
ここからはどういった方が不動産投資で失敗をしてしまうのかその特徴についてみていきます。失敗してしまう方の特徴としては、他人の話を鵜呑みにしてしまう方、自分で情報収集ができない方があります。
他人の話を鵜呑みにしてしまう方は、他人の言っていたいい部分だけを切り取ってしまい、自分で情報収集して判断をしません。不動産投資に当てはめると不動産会社のいうことを鵜呑みして、不動産を購入したが蓋を開けてみたらそこまで収益を確保できないといったことになります。
不動産投資において情報収集は常に必要です。購入するときには周辺の相場や立地の確認、購入後はどのタイミングでどのくらいの修繕費を見込む必要があるのか、家賃相場に変動はないかを知っておくべきです。そして出口戦略として売却した場合にいくらくらいで売却できるのかの相場を把握しておく必要があります。情報収集をする時間が取れない方は不動産投資に向きません。
不動産投資の成功率を上げる方法
不動産投資の成功率を上げるためにいくつかのポイントがあります。
まずは常に情報収集を怠らないことです。失敗例でみたように情報収集が甘いと空室リスクや家賃下落リスクが高くなります。また利回りが良い不動産物件はすぐに買い手が見つかります。そういった物件が出てきたときに、投資に値する物件なのかどうかを瞬時に見極めて投資できるかどうかも大切です。常に情報収集を行うことでリスクを避けるとともに、購入する機会を逃さないようにしましょう。
あとは信頼できるパートナーを探すことも成功率を上げるために必須の項目です。信頼関係を築ければ優良な物件が市場に出た時に教えてくれます。また不動産管理の部分でも信頼関係は重要になります。信頼関係があればもし空室になったとしても親身に新しい入居者を探してくれるでしょうし、トラブルがあったさいも解決のために弁護士といった専門家を紹介してくれるところもあります。
低額から始めるなら不動産投資のクラウドファンディング
もし不動産投資をしたいけれども、元手がない方や借り入れができないという方は不動産投資のクラウドファンディングでの投資を考えてみてはいかがでしょうか。不動産投資のクラウドファンディングは不動産の中でも手軽に始められるのが魅力です。現物の不動産投資やREITと比較しても一般的に成功率は高く、高利回りを期待できます。不動産投資のクラウドファンディングの仕組みとしては不動産投資をしたいと考えている事業者が、出資してくれる方を募って投資資金を集めます。集めた出資金を使って不動産投資をおこない、そこから得た収益を出資者に分配して利益を得る形になります。REITとの違いとして、取引が証券市場を通るかどうかにあります。REITは投資信託の一種なので、自分でどの不動産に投資するかまでは選べません。クラウドファンディングの場合は自分でどの不動産事業に投資をするのか選べます。管理に関しても運営会社が行うため、不動産投資の情報収集を自分でする手間も省くことができます。
クラウドファンディングをするためには、まずは運営会社に登録をする必要があります。そこから自分が投資をしたいと思った不動産の事業に出資をおこないます。出資は1口からでき、金額も1万円からにしているところが多いです。出資者が多数いたり、当初予定をしていた出資額を超えることも多く、出資は申込先着順であったり、抽選方式だったりします。
最初から多額のお金を使って不動産投資をするのには抵抗がある人でもまずはクラウドファンディングに投資をしながら資産と不動産投資に必要な知識を増やして、将来的に現物の不動産投資をするのもいいでしょう。
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