都市銀行の金利相場

都市銀行は一般的にメガバンクのことを言います。日本のメガバンクといえば、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3行です。メガバンクでの金利相場としては1％前後になっており、3行での金利相場の差はあまりありません。メガバンクのいいところは日本全国に支店があり、投資物件が遠方にあっても借り入れができる点です。デメリットとしてはほかの借入先よりもローン審査が厳しい点にあります。

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地方銀行の金利相場

地方銀行はその地方によって不動産投資ローンを借りやすいのかどうかが大きく変わってきます。よって借り入れの金利相場も地方銀行によってさまざまです。都市部に近くて不動産投資に力を入れている銀行であれば1～3％前後、地方で不動産投資をする人が少なく力を入れていない場合は4～5％といった場合もあります。地方銀行なのでたとえば不動産投資の物件がその地方銀行の本店がある地域のみの物件に対して貸すといったこともあります。

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信用金庫・信用組合の金利相場

信用金庫や信用組合も基本的には地方銀行と似た性質があります。信用金庫も信用組合も地域に根差しています。そのためその地域に居住しているもしくはその地域に不動産投資用の物件がなければ不動産投資ローンを組むことができません。一方で地域に根差しているという性質上、地域貢献に一助になるような不動産投資であれば親身になって相談に乗ってくれる側面もあります。都市銀行や地方銀行で融資を受けるのが難しい場合でも信用金庫や信用組合であれば融資をしてくれるケースもあります。

日本政策金融公庫の金利相場

日本政策金融公庫は担保提供する融資なのか、担保提供をしない融資なのかによって金利が異なります。不動産投資においては担保提供をする融資になります。金利相場としては基準金利で1.07～2.55％になっています。融資をうけるためには物件を購入するさいに50～70％を自己資金で出す必要があります。そのため、手元資金が十分にある方であれば日本政策金融公庫での借り入れを検討することで地方銀行や信用金庫、信用組合よりも低い金利で借り入れができます。

ノンバンクの金利相場

ノンバンクは読んで字のごとく銀行ではないところから借り入れをするローンになります。ノンバンクは消費者金融やリース会社、事業融資や不動産投資用の融資に特化したものもあります。金利相場は約3～5％前後になります。今まで紹介した金融機関からの借り入れよりも金利相場は高くなります。一方で審査のスピードが金融機関よりも早かったり、特殊な物件で金融機関からの借り入れが難しい物件であっても審査が下りたりといったメリットがあります。

変動金利とは

変動金利は借り入れをしている期間の金利が常に変動する金利です。変動金利を選んだ場合は金利変動リスクが発生します。金利変動リスクが発生しても対処できる方であれば変動金利を選択するとよいでしょう。

変動金利のメリット

変動金利のメリットは、低金利のときに借り入れをすれば利息の返済額を軽減できる点にあります。通常変動金利は固定金利よりも低い金利が適用されます。とくに今の日本は金融緩和政策としてマイナス金利になっている影響もあり、今まで以上に変動金利が低水準となっています。また仮に金利が上昇したとしても返済額は5年間変わらず、返済額の上げ幅は1.25倍までというルールがあります。

変動金利のデメリット

金利変動リスクがある点がデメリットです。当初借り入れをしたときは低金利だったのが、将来的に金利が上昇してしまう場合があります。金利が上昇するということは返済する利息も増えることを意味します。返済が難しい場合は不動産を売却せざるを得なくなってしまいますので注意しましょう。金利上昇した場合でも返済ができるようにしておく必要があります。また金利上昇したときに手元資金に余力がある場合は、繰り上げ返済をして元本を減らすことで金利上昇した分の返済額を引き下げる方法もあります。

当初固定金利とは

当初固定金利とは借り入れの申し込みをしたタイミングで期間を選択します。その選択した期間の間は固定金利になります。そしてその期間を経過すると適用金利の見直しがされ、その時の金利状況で金利が再設定されます。

当初固定金利のメリット

自分で選択した期間の間は金利が上がらない点がメリットになります。10年間の間は金利上昇して返済額が変わってしまうと困るが、その先は金利変動リスクが高まっても対処ができるような場合に有効な金利になります。活用する場面としてはたとえば10年間の間は子どもの教育費が発生するため、金利変動リスクに対処できないが10年間の間に子どもの教育費負担がなくなり余力がでるといった場合には仮に金利が上昇していたとしても対処ができるといった場合が考えられます。

当初固定金利のデメリット

デメリットとしては選択した期間が経過したあとに、再度その時の金利状況で適用金利が決まるため金利上昇していた場合に、返済額が大きくなる場合があります。そのときにほかの金利に借り換えようと思っても、基本的にはほかの金利も上昇しています。当初固定金利を選択する場合は変動金利と同様に金利変動リスクに対して、備えておく必要があります。また選択期間終了のタイミングでほかに何か大きな出費がないかを確認しておく必要もあります。予定していた出費と金利見直しのタイミングが重なり、返済できない状況にならないようにしましょう。

全期間固定金利とは

全期間固定期間とは文字の通り、借り入れをした期間で金利が変わることはありません。借り入れをするタイミングで総返済額と毎月の返済が決まるのがほかの2つの金利と異なります。

全期間固定金利のメリット

全期間固定金利のメリットは、金利変動リスクがない点です。借り入れをしたときの金利が返済を終えるまでずっと変わらないため、総返済額と毎月の返済額が分かります。返済額が借り入れをするタイミングで分かっているため、返済計画も立てやすくなります。インフレが起こると金利は上昇しますが、全期間固定金利であれば借り入れをしている間に金利が上昇したとしても、自分が借り入れをしている金利は上昇することはありません。

全期間固定金利のデメリット

デメリットとしては、総返済額が高くなる点です。通常固定金利は変動金利よりも高い金利になります。金利が上昇局面のときは金利変動リスクがない分、有利になります。逆に金利が低い局面のときには低金利の恩恵を受けることができないため不利になります。また景気後退していると給料などは減ります。景気後退しているときの金融政策で金利は下がる傾向にあります。変動金利であれば景気後退で給料が下がるけど、ローン金利も下がることで返済が軽減されますが、固定金利は景気後退しているときも金利は変わらないため、返済が苦しくなる場合があります。

事業計画書を作る

自分が投資したい物件情報をもとに不動産事業の計画書を作成しましょう。不動産投資といってもその実態は不動産を使った事業経営になります。仮にあなたが金融機関の立場だったとして、事業がプラスになっている事業と、マイナスになっている事業とどちらの事業にお金を貸したいと思いますか？

不動産を所有することでどのくらいの利益が見込めるのか、その利益を得るために経費がどのくらい発生するのかを計画書に落とし込みます。事業内容がよければ借入先からみたら返済計画の見通しを立てることができます。

融資に強い不動産会社で物件を購入する

不動産会社のなかには提携先の金融機関があり、融資に強い不動産会社が存在します。融資に強いということは何を意味するかを考えてみましょう。融資経験が豊富で融資先からの評価が高いということで融資の実績が認められているということです。融資先も不動産会社のこれまでの実績をみて、通常であれば融資が難しい方でも不動産会社側の実績を重視して融資をしてくれる場合があります。

不動産融資審査前に属性を引き上げておく

属性といわれるとあまりなじみがなく分かりづらいかもしれません。融資審査でいう属性とは年齢や年収、勤務先や勤続年数、その他の借入金の状況などを指します。このうちもっとも簡単に融資前に属性を引き上げられるのはその他の借入金の状況でしょう。ほかに借り入れがある場合は、その借り入れを先に返済しておくことをおすすめします。また将来的に不動産投資を考えている方は年収を上げたり、転職をせずに勤続年数が長くなるようにしたりすると属性が引きあがります。

複数の金融機関に相談する

複数の金融機関に相談をしてみるのも一考です。何か大きな買い物をする時に皆さんは下調べをして価格交渉をすることはありませんか。不動産投資ローンも同じで複数の金融機関に相談をすることによって片方で融資が難しくても、片方では融資をしてくれる場合があります。さらに複数の金融機関に相談することによってより有利な融資条件を引き出せるかもしれません。融資相談をすることで身につけられる知識もあるため、複数の金融機関に相談をしてそれぞれの金融機関がどういった特徴があるのかを理解しておくのも不動産投資を続けるうえで役に立ちます。

アパートよりマンションを選ぶ

不動産投資をする物件選びも安い金利でローンを組むさいに重要事項になります。融資先は属性以外にも建物の価値を加味したうえでローン審査をおこないます。建物の価値は一般的に築年数や構造によって決まってきます。アパートとマンションを比較したさいに構造による違いがあります。アパートは木造や軽量鉄骨といった構造でつくられることが多いです。一方マンションは鉄筋コンクリート造が多くなります。構造としてはマンションのほうが強固で資産価値が高いと評価されます。そのためアパートよりもマンションを選んだほうが低金利で融資を得られる可能性があります。

投資用ローンの返済実績がある場合

投資用ローンの返済実績は融資先から見たら安心材料になります。返済を終えているという実績はもし融資をしたとしてもこの人ならしっかりと返済をしてくれるという信頼につながります。返済実績がある方と返済実績がない方とを比較した場合には前者のほうが融資先から見たらお金を貸したい相手になります。また継続して取引のある融資先であれば実績をもとにより低金利で融資をしてくることもあります。

年収500万円以下

年収500万円以下の方は日本政策金融公庫かノンバンクが選択肢としてあがってきます。日本政策金融公庫は金融機関と異なり、融資で利益を上げることを目的にしていません。そのため自己資金がある程度あり、事業計画がしっかりとしていれば融資を受けられます。またノンバンクも金利はほかに比べて高くなってしまうデメリットはありますが審査が金融機関と比較して緩い点や審査がおりやすいといったメリットがあります。

年収1,000万円以下

年収500万円以上、1,000万円以下の方の選択肢としては地方銀行や信用金庫・信用組合があります。この年収層の方は都市銀行の審査をクリアするのは難しい、一方でノンバンクほど高い金利を選択するのももったいないです。地方銀行や信用金庫・信用組合であればその土地に根差している方であれば、融資を受けられる可能性があります。また都市銀行ほど金利は安くないですが、その分審査も緩くなっています。

年収1,000万円以上

年収1,000万円以上ある方は都市銀行、メガバンクを選択しましょう。都市銀行は審査が厳しいという壁がありますが属性と不動産投資先がしっかりと信頼でき、審査をクリアできれば最も低金利で融資を受けられます。 年収1,000万円あれば都市銀行の審査もクリアできる可能性があります。低金利で借りられるメリットを最大限生かして不動産投資をしていきましょう。

※上記の内容は、あくまでも一般論であるため、各年収に応じた借入れを保証するものではございません。 また、融資には各金融機関の条件がございますのでご確認ください。

自分に最適な金利を選ぶ

自分に最適な金利を選ぶようにしましょう。金利には3つの種類があり、どの金利で借りたら一番返済額が少なくなるかは借り入れのときには分かりませんし、金利予測をするのは専門家でも難しいです。金利変動リスクに備えられるのかどうかを考えて選択するといいでしょう。また当初考えていた金利で借りられないからといって無理をしてほかの融資先から融資を受けて高い金利を選択しないようにしてください。融資が受けられないならば、いったん諦めるもしくは違う物件を選ぶといった判断も必要です。

頭金を充分に準備する

金融緩和政策によって今までにないくらい低金利でお金を借りられる時代です。そのため頭金を入れずに不動産投資ローンを組もうと考えている人もいるでしょう。ただし融資を受ける時には頭金を用意できているかどうかも大切になります。頭金が用意できていればそれだけ借り入れをする金額を少なくできます。不動産投資物件の価格に対していくら自己資金をいれるかによってもローンの審査に影響を与えます。頭金をしっかりと入れられたら金利を低く借りられる場合もあります。

実現可能な返済計画を立てる

不動産投資ローンを組む前に返済計画をしっかりと立てましょう。不動産投資とはいえ、それは一種の事業です。事業が赤字になっていればその赤字をどこかで補填しなければいけません。そして赤字が補填できなくなれば破綻することになります。不動産投資において破綻とは不動産売却をして清算することを言います。そこで清算できればいいですが、負債を抱えた場合、融資を受けられなくなる場合もあります。