不動産投資の情報集め

まずはどの物件に投資をすればいいのか情報収集をする必要があります。投資物件を探すときは立地や周辺の家賃相場、どのくらい利回りが見込めるのかといった情報が必須です。不動産会社から情報を得るのは容易ですが、自分でも目や足を使って情報収集して分析をする習慣をつけましょう。自分で情報収集して出てきた疑問を不動産会社に聞くことで自然と知識を身につけていくことができます。一度身につけた情報収集能力は長期的な目線でみても損になることはありません。

地域の選定

地域によって不動産価格は大きく違います。東京でみてもそれは明らかです。一般論として都心に近ければ近いほど不動産価格は高くなりますし、また都心から離れれば不動産価格は安くなります。そして都心に近いほうが借りてくれる人が多く、都心から離れたら借りてくれる人が少なくなります。このように都市部の物件に投資するのか、はたまた地方の物件に投資するかでリスクとリターンに大きな影響があります。

物件の選定

次に物件の選定です。物件の選定では3つの選定方法があります。マンションなのか、アパートなのか、一戸建てなのかといった建物の種類による選定。新築なのか、中古なのかといった築年数による選定。さらに細かく見ると建物の構造が木造なのか、鉄骨なのか、鉄筋コンクリートなのかという構造による選定があります。選ぶ物件によって利回りが変わってくるため、不動産投資において物件の選定は重要な要素となります。

収支シミュレーションの検討

地域や物件の選定が終わって、自分が不動産投資したい物件が見つかったら収支のシミュレーションをしていきます。不動産投資なので投資した不動産から利益を出す必要があります。ただ不動産投資の場合は利益を得るためには相応の経費が発生します。収支がプラスであれば利益を得られますし、マイナスであればマイナスを補填しなければいけません。収支シミュレーションをして不動産投資する物件に値するのかどうかの見極めをしましょう。

不動産投資ローンの事前審査

不動産投資では自己資金だけで不動産を購入するのが難しいため、金融機関などから不動産投資ローンという形でお金を借りる必要があります。不動産投資ローンには事前の審査があります。審査では年収や、勤務先、勤続年数や、自己資金がどのくらいあるのか、ほかに借り入れがないかどうかなどさまざまな観点から審査がおこなわれます。事前審査に通らない場合は融資が受けられないため、物件探しからやり直したり、機会を改めたりする必要が出てきます。

売り手との交渉

事前審査が下りたら売り手との交渉に入ります。売り手にも売却に至った理由があります。もしかしたら早めに売却したい場合もあれば、売却は一定期間後にしたいという要望があるかもしれません。そういった事情のすり合わせと合わせて契約手続きはいつ行うのか、不動産登記の手続きはいつ行うのか、不動産の引き渡しがいつくらいになるのかといったことを確認しておきましょう。スケジュールについて売り手とすり合わせをおこなっておかないといつまでたっても契約手続きに進むことができなくなってしまいます。

契約手続き

準備が整ったら契約手続きになります。一般的には不動産会社が仲介として入ることが多いため、不動産会社が契約書面を用意してくれることが多いです。契約手続きのときには必ず不明点を解消しておきましょう。条件の相違がないかの確認を怠らないでください。もしのちのち不明点が出てきたり、条件に相違があったりしても契約を結んでしまうと条件などをひっくり返すのは難しくなります。契約書面に問題がなければ売主と買主が記名押印をして不動産の売買契約は成立となります。

登記手続き

不動産売買契約が終わったからといって安心してはいけません。最後に不動産登記を移す必要があります。不動産登記を忘れてしまうと不動産の所有権の主張ができなくなってしまう場合があります。 不動産登記は自分でも行うこともできますが、初心者であれば司法書士に依頼するのが基本です。不動産会社が仲介で入っている場合は不動産会社になじみの司法書士がついているはずです。報酬の費用はかかりますが確実に不動産登記手続ができます。

一棟マンション

一棟マンションのメリットは利回りが高く、得られる収入が大きい点にあります。また資産価値も高い傾向にあるため、将来売却することで売却益を見込むことができます。一方デメリットとしては規模が大きいため、必要な元手が多くなります。借入金額も多くなるため、そもそも一部の人しか不動産投資ができません。また維持管理のコストも多額になります。多額の資金を投資することになるため、必然的に失敗してしまったときのリスクも高くなります。

区分マンション

区分マンションは比較的投資しやすい不動産投資になります。メリットとしては不動産投資のなかでは投資金額が少額から始められる点です。また規模が小さいので管理維持もしやすいです。そのため初心者の方にはオススメの物件になります。デメリットはほかの物件と比較して利回りが低くなる事が多く、規模が小さいので得られる利益も小さくなる事が多いです。

アパート

アパートのメリットは一棟マンションよりも元手を少なくして投資ができる点です。また区分マンションと比較すると部屋数が増えることで空室リスクが下がります。一棟マンションを買うほどの資金力はないが、不動産投資の知識がある程度ある方にオススメになってきます。デメリットとしてはマンションと比較すると構造が木造や鉄骨になるため資産価値としては低くなってしまいます。

戸建て

戸建てのメリットは、マイホームの需要がありファミリー層が入居してくれる可能性が高い点です。ファミリー層であれば一旦入居してくれると長い期間借りてくれるため、空室リスクが低いです。また管理修繕費の負担が少ないため、収益を上げやすい傾向にあります。デメリットは築年数が古い建物だと、借り手が見つかりにくい点や、近隣住民と入居者同士のトラブルといったことが挙げられます。近隣住民から目をつけられるとそのイメージを払拭することが難しくなり、入居者の入れ替わりが激しくなることもあります。

新築

新築物件に投資をするメリットは、最新の設備のため入居が見つかりやすいことです。また融資を受けるときも建物との評価価値が高い状態なので融資を受けやすいといったメリットもあります。一見デメリットがなさそうに見える新築物件ですが決してそういうわけではありません。新築を販売するため不動産会社は宣伝広告を積極的におこないます。そして一度入居者が入るとたちまち中古物件になります。そうすることで新築というプレミアがはがれて不動産の価格が下がる傾向にあります。

中古

新築物件と比較して中古物件は購入費用をおさえられます。そのため新築よりも利回りが高くなる傾向にあります。デメリットはよく確認せずに購入をしてしまうと空室リスクが高まったり、購入後に大規模修繕をする必要があり思わぬ出費をする羽目になったりすることがあります。デメリットの部分は事前の情報収集である程度リスク軽減できることなので情報収集を怠らないようにしましょう。

少額で購入できる低リスクの物件

紹介した不動産投資のなかで一番少額投資ができるのが区分マンションです。少額でできるということは元手が少なくすみ、借入金も少なくして投資ができるということです。たとえうまくいかなかったとしても区分マンションであれば比較的売却しやすく買い手も見つけやすい特徴があります。そして万が一不動産投資に失敗してしまっても元手も借入金も少額なので被る損失も必要最低限にとどめることができる可能性が高いです。

リスクが分散されるから

区分マンションを複数所有することができればリスクを分散させることができます。たとえば一つの部屋が空室になっても、ほかの部屋が埋まっていたらそこで一定のリカバリーができます。またいろんな場所に不動産を所有ができる点でもリスク分散ができます。

修繕費を抑えられるから

不動産収入を得るために必要な経費が少ないほうが、最終的に得られる利益は増えます。不動産投資で大きな経費になるのが修繕費です。区分マンションであれば修繕費をおさえることができます。アパート、戸建ての場合は10年に1回くらいで外壁の塗りなおしや屋根の修繕など大規模修繕が発生して修繕費がかかってきます。区分マンションであれば部屋の壁紙の張替えや床の傷の修繕といった小さな修繕費がかかる可能性がありますが、大規模修繕といった大きな経費が発生する機会が少ないです。

※ただし修繕積立金が必要になります。

管理がしやすいから

管理の手間が少ない点も初心者におすすめな理由の一つです。不動産の規模が大きくなればなるほど管理に手間とお金がかかります。区分マンションであれば自分で管理するのは部屋の管理だけです。共用部分に関しては管理組合や管理会社がおこないます。管理の手間が省ける分、ほかの仕事をしている方でも不動産投資に時間をかけずに済みますし、管理の時間を節約できる分を情報収集にあてるといったこともできます。

不十分な資金で不動産投資を始めてしまう

充分な資金がない状況で借り入れをして不動産投資を始めてしまうと何か不測の事態が発生したときに資金繰りに困ってしまいます。その場合持っていた不動産を手放すことになってしまうかもしれません。最悪なのは不動産も失い負債だけが残ってしまうことです。日本には自然災害リスクといった自分ではどうしようもないリスクも存在します。不測の事態が起きても対処できるだけの資金を準備しておく必要があります。

不動産の営業担当の言いなりになってしまう

不動産会社の営業担当の言いなりになってしまう方も典型的な失敗をしてしまう方です。不動産会社の営業担当は自分の代わりに情報収集をしてくれます。一方で不動産を売ることが仕事なので、メリットの説明が多くデメリットはあまり話さないこともあります。聞いた情報が正しいのか判断しなければいけないのは自分自身です。自分で見た物件情報をもとにどこまで営業担当を信用するのか、不審な点があったら質問をして解消するなど努力できない方は失敗します。

表面利回りだけで判断してしまう

不動産広告などでよく見かける利回りは表面利回りと呼ばれるものです。表面利回りは不動産収入を得るための経費を加味せずに計算されるため、利回りが高く見えます。不動産投資にはさまざまな利回りがあります。表面利回りの高さで判断をするのではなく、不動産収入を得るためにかかる経費などを加味した実質利回りでみることが大切になります。

物件のメンテナンスをしない

不動産投資はメンテナンスが重要になります。たとえばメンテナンスをしないと建物は老朽化をしていき、資産価値がどんどん低くなります。また借り手側の視点に立ってみて考えてみるといいでしょう。もし自分が借り手だったらどういった場所に住みたいですか。できれば外観がきれいで設備も新しいところに住みたいと思うはずです。メンテナンスを怠ると空室リスクや不動産価格の下落リスクにつながるので注意しましょう。

高い安いだけで物件を購入する

不動産物件の高い安いだけで投資物件を選ぶのはやめましょう。周辺の相場と比較してあまりにも不動産価格がかけ離れている場合はそれなりの理由があります。その理由を理解したうえで、メリットがあるようなら投資する価値はあるでしょう。しかしたいていの場合は投資する価値がないでしょう。その判断ができるようになるためには経験則はもちろんですが情報収集できるかどうかにかかってきます。