不動産投資の利回りの
最低ラインとは？
計算方法も解説
不動産投資の利回りの最低ラインとは？
計算方法も解説
不動産投資において利回りはさまざまな種類があります。どの利回りがどういったことを意味しているのかを理解しておく必要があります。利回りを理解していないと当初思い描いていた不動産投資を実現できなくなる恐れがあります。
また利回りはどういった影響を受けると高くなるのか、低くなるかも知っておくとよいでしょう。今回は利回りの基礎知識についてまとめていきます。
不動産投資の利回りとは
利回りとは投資した金額に対して収益をどのくらい得られるかを表す数字です。不動産投資において利回りはさまざまな種類があります。不動産投資を行う前の知識として最低限知っておくべき利回りは表面利回りと実利利回りの2つです。どうすれば利回り計算ができるのかを知るとともに、自分で利回り計算ができるようになって不動産投資するのに値する物件なのかどうかを見極められるようになりましょう。
表面利回りとは
表面利回りは不動産投資の広告を見ると真っ先に出てくる利回りの一つです。表面利回りはグロス利回りといわれることもあります。表面利回りは大まかな数字としてとらえて、ほかの不動産物件と比較するときに役立ちます。周辺と比べて表面利回りが高かったり、低かったりする場合はなんらかの問題を抱えていることが多いです。その初期判断をおこなううえでも一つの指標となる利回りが表面利回りです。
計算方法
表面利回りは【年間の家賃収入÷物件価格×100】で計算できます。
仮に家賃収入が月15万円のワンルームマンションを物件価格4,500万円で購入した場合の表面利回りを計算してみましょう。
年間の家賃収入180万円÷物件価格4,500万円×100＝表面利回り4％になります。
計算された表面利回りが周辺の相場と比較してどうなのか分析したり、ほかに検討している投資物件と比較して高いのか低いのかを比較したりして投資をする物件を探していくといいでしょう。また不動産投資の経験が蓄積されていくと表面利回りがどのくらいだったら投資をするといった判断基準にもなるでしょう。
表面利回り注意点
表面利回りの注意点は、実際に不動産投資をしたときに表面利回り通りの収益をあげられるかというと決してそういうわけではないということです。利回りのなかでは表面利回りが一番高い利回りとして計算されます。不動産投資で表面利回りだけをみて失敗してしまう理由はここにあります。不動産広告などに表示されている表面利回りだけで投資の判断をしないようにしましょう。不動産投資で収益を得るためにはそれ相応の経費がかかります。表面利回りの計算式を見たら分かる通り、不動産投資にかかる経費に関しては一切加味されていません。不動産投資にかかる経費を見込んで利回りを計算した場合は表面利回りほどの高い利回りは見込めません。
実質利回りとは
実質利回りはネット利回りといわれることもあります。物件を購入するときにかかる経費と不動産を所有しているときにかかる経費を見込んで利回りの計算をします。表面利回りでは経費を見込んでいなかったため、利回りの関係でみると表面利回り＞実質利回りになります。表面利回りで投資物件の目星をつけたあとに実質利回りを使って最終的に自分の手元に残る収益がどのくらいの利回りになるのかを知ることができます。
計算方法
実質利回りは【（年間の家賃収入－年間の必要経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100】で計算できます。購入時の諸経費は、不動産登記に関わる登録免許税、不動産所得税に仲介手数料が挙げられます。また年間の必要経費には、固定資産税や不動産会社に支払う管理維持手数料、共用部分の水道光熱費や、通信費、建物の減価償却費があります。
家賃収入が月15万円のワンルームマンション、年間の必要経費が80万円。物件価格4,500万円で購入時の諸経費が150万円で購入した場合の実質利回りを計算してみましょう。
年間の家賃収入（180万円－80万円）÷（物件価格4,500万円＋150万円）×100＝実質利回り約2.2％になります。
実質利回り注意点
実質利回りの注意点にも注意点があります。思わぬ経費が発生することを留意しておくことと、そもそも空室リスクが存在するということです。大まかな経費を見込むことができますが、実際に購入してみると思わぬ出費が発生することがあります。そうすると想定していた実質利回りを下回る場合があります。また表面利回りにしろ、実質利回りにしろ1年間部屋が埋まった状態での利回り計算となります。実際は部屋が空室の期間も発生します。利回りという数字だけで判断するのではなく、周辺状況などの情報収集と合わせて不動産投資する物件を選ぶようにしましょう。必ずしも実質利回りどおりの収益性が見込めるわけではないことに留意してください。
不動産投資の利回り最低ラインは物件による
それでは実不動産投資の利回り最低ラインは物件によるもいいのでしょうか。利回りの最低ラインはありません。なぜなら利回りはさまざまな要因で変わってくるからです。その要因とは物件の立地や築年数に建物の構造です。
都心か地方か
まずは立地による利回りの違いです。都心と地方では利回りが異なってきます。都心であれば得られる家賃は高くなりますが、購入するために必要な資金も多額になります。そうなると利回りとしては小さくなってしまいます。地方であれば都心と比較して得られる家賃は安いかもしれませんが、購入資金はおさえられます。都心か地方かで一長一短な部分があります。しかし地方のほうが利回りが高くなる傾向があります。立地がよければ地方でも高い家賃で貸すことができ、利回りを高めることができます。しかし人口が減少しているような地方では空室リスクが高くなるデメリットもあります。都心と地方それぞれのメリットとデメリットを比較したうえで物件投資していくとよいでしょう。
新築か中古か
新築と中古による利回りはどのように変わってくるのでしょうか。新築のほうが利回りは高くなると思う方もいるでしょう。たしかに新築のほうが最新設備も備えることができ空室になりにくいといったメリットがあります。しかしその分、物件価格は高くなります。計算方法で見たように分母が大きくなると利回りは低下します。中古のほうが物件価格をおさえられ、利回りが高いケースもあります。一方中古で購入したがそのあとに大規模修繕が必要になり、思った利回りを下回ってしまうことがあります。購入をするときには築年数にも注目し、修繕が必要なのかどうかなど自分の目で確かめたうえで物件選びをするとよいでしょう。
木造か鉄骨かRCか
建物の構造には木造、鉄骨、RC（鉄筋コンクリート）の3つがあります。一見利回りと関係なさそうに見えますが、実は利回り計算において重要な要素になっています。なぜなら建物の構造によって資産価値の計算が違ってくるからです。資産価値としてはRC＞鉄骨＞木造となります。一般的にRCだと耐用年数47年、鉄骨が耐用年数19～34年、木造が耐用年数22年となります。建物の構造にはそれぞれメリットとデメリットがあります。自分がどのくらいの規模で不動産投資を考えているのかによって投資できる物件も変わってきます。自分の投資スタイルに合った構造の物件に投資するようにしましょう。
不動産投資の利回り最低ラインは10%？
不動産投資の利回り最低ラインが10％という話を聞く機会があるかもしれません。
しかしここまで見てきた皆さんであれば、これを聞いたときに気づいてほしいことがあります。たとえばここでいう利回りとは何を指しているのかです。
表面利回りなのか、実質利回りを指しているのか、どちらの利回りを指しているのかによってだいぶ意味合いが変わってきます。そしてもう一つは最低ラインという点です。不動産の利回りに正解はありません。立地、築年数、建物の構造によって利回りは変わってきます。さらに細かく見るならば、一棟マンションやアパート、区分マンションに戸建てなどによっても利回りは変わってきます。気にすべき点は最低ラインの利回りではなく、周辺の相場と比較して利回りが高いのか安いのかです。周辺の相場と比較して異様に利回りが高い場合は何らかの事情が潜んでいる可能性があります。そして利回りが低い場合は低くてもメリットや魅力があるようなら投資をしてもいいでしょうが、基本的には投資対象として除くといったように判断するほうが重要です。
自分で利回り計算をして不動産投資の情報収集をしていくうちに自分のなかでの投資基準ができてきます。自分の投資基準に見合ったものかで判断できるようになりましょう。
不動産投資の利回りの平均
2022年7月時点での利回り平均は以下の通りです。なおここでいう利回りは表面利回りをいいます。
まず建物ごとの利回りは区分マンションが7.34%、一棟アパートが8.25%、一棟マンションが7.92%です。平均すると約7.8％になります。
地域別でみていくと東北が12.37％、首都圏が6.9％、信州北陸が18.91％、東海が10.22％、関西が7.45％、中国四国が13.46％です。こう見ると都心の利回りは低く、地方の利回りが高いのがよく分かります。
利回りの平均としては都心であれば、表面利回り6～7％前後、地方であれば10％前後を一つの目安としておくとよいでしょう。実質利回りで考えた場合には都心であれば3～4％前後、地方であれば7～8％くらいが妥当なラインになります。もちろんこれが正解というわけではありませんが投資基準としておくのはよいでしょう。
引用：健美家_収益物件_市場動向マンスリーレポート2022年6月期
利回り計算ができるようになって自分の投資基準を持とう
今回は不動産投資における利回り計算についてみていきました。利回り計算は不動産投資を行ううえでの基礎知識です。
そしていろんな要素を加味すると利回りは大きく変わることを理解していただけたでしょう。自分で利回り計算ができるようになることで不動産会社の宣伝広告でみた利回りや営業担当が言っていた利回りが正しいのかどうか判断できるようになるでしょう。
まずは表面利回りをみて、大まかな物件の精査をしていきます。その中でも気になった物件があれば実質利回り計算をしてみましょう。最終的にその物件に投資するかどうかは自己責任になります。その投資判断をするときに利回り計算は必須です。
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