不動産投資にシミュレーションが必要な理由

それではなぜ不動産投資にはシミュレーションが必要なのでしょうか。その理由は不動産投資でなるべく失敗するリスクを減らして、成功するためです。何も考えずに不動産会社の言いなりで不動産投資をする方と、自分で情報収集をしてシミュレーションをする方とどちらのほうが不動産投資で成功できるでしょうか。

後者のほうが自分で考えて行動に起こせる分、成功できる確率が高くなるでしょう。

売却予想

不動産投資は購入時に不動産売却という出口戦略を考えておくことが重要です。将来的にどのくらいで売れるかは社会情勢も関わるため、正確には分かりません。ただ不動産価値はほかの資産よりも価値が落ちにくいため、周辺の相場を事前に調べておくとよいでしょう。仮になにかあったときに売却できるような不動産は資産価値が高いです。不動産投資ローンの融資を受ける際の審査でも有利に働きます。

融資

不動産投資ローンの融資を受けるときに重要になるのが、その人の属性と不動産物件の資産価値です。人としての属性としては年収や年齢、勤務先、勤続年数にそのほかの借り入れがないかどうか、健康状態といったものがあります。不動産物件としての資産価値とは何かあった時に売却をして融資した金額を回収できるかどうかといったことです。それ以外にも日ごろの家賃収入が得られない不動産であれば金融機関なども融資をしたいとは思わないでしょう。

家賃変動における収支

不動産投資は基本的にローン返済期間が長く、長期目線で行う投資になります。その間に周辺の家賃相場が下がって、所有している物件の家賃も下げざるを得ない状況もあるでしょう。また不動産投資のリスクとして空室リスクは避けられません。そうなった時に収支が著しく悪化することも考えられます。シミュレーションをしておくことでそういったリスクに対してどこまで自己資金で備える必要があるのかが分かります。

物件価格

物件価格は利回り計算や融資を受けるための情報として基礎となるものです。不動産会社に確認すれば分かるでしょう。不動産会社に問い合わせるまえであればインターネットで気になる地域の物件情報を調べるとよいでしょう。

想定家賃収入

キャッシュフローや利回り計算をするうえで想定家賃収入も必須の情報です。検討している物件と似たような間取りでインターネットの賃貸情報をみたり、検討しているエリアの不動産会社の賃貸情報を確認してみたりしましょう。

想定空室率

想定空室率は物件価格と家賃収入と違って調べることが難しいです。基本的には空室数÷全体の部屋数で計算をします。もしくは稼働日数で求める場合もあります。一般的に全国の空室率の平均は20％程度になっています。（総務省調べ）

自己資金

自己資金は要するに物件購入をするときの頭金です。自己資金が用意できているかどうかによって融資の審査に影響が出る場合があります。一般的には物件価格の1割といわれますが、使うローンや融資先によって用意すべき自己資金は違ってくるため、正解はありません。

借入金額

借入金は返済計画を立てるうえでも重要な項目です。不動産投資をしたとして、得られる家賃収入からローン返済ができなければ、自らその分を補填する必要があります。そうならないためにキャッシュフローで返済に無理がないか確認しましょう。

借入期間

借入期間が短ければその分早くローン返済が終わる一方で、毎月の返済額は大きくなります。借入期間が長ければその分ローン返済が遅くなりますが、毎月の返済額は小さくなります。どちらのほうがいいかシミュレーションを見たうえで決めるといいでしょう。

金利

金利には変動金利、期間選択型固定金利、全期間固定金利の3種類があります。それぞれの金利で借り入れをした場合にどのくらい返済が変わってくるのかを確認しましょう。また

金利変動リスクについても考えておく必要があります。

購入したい収益物件のデータを集める

まずは購入したい収益物件の購入価格や周辺の家賃相場といったデータを集めます。不動産会社に問い合わせて情報収集するのもいいでしょう。そのときの注意点としては不動産会社の情報だけを鵜呑みにしないことです。

利用可能な融資先を選ぶ

物件選びができたら融資先を選んでいきましょう。融資先としては都市銀行、地方銀行、信用金庫・信用組合、日本政策金融公庫、ノンバンクが考えられます。その人の属性や投資物件の内容によってどこの融資先がいいのかは違ってきます。またそれぞれのメリットやデメリットがあります。自分の属性と不動産物件だとどこの融資先から借り入れをするのがよいのか検討しましょう。また片方では融資が難しくても、もう片方では融資してくれるといったことがあるため、複数の融資先を活用しましょう。

不動産投資ローンの返済額をシミュレーションする

借り入れできそうな金額が分かったら返済のシミュレーションをしましょう。借りられる金額と返せる金額は違います。シミュレーションをしてみて、返済計画に無理がある場合は投資物件の見直しをするのも一考です。また返済額のシミュレーションをするときには借入金利でどのくらい返済額が違うのかも確認しましょう。特に変動金利で組む場合は金利変動リスクに注意しましょう。途中で金利上昇をした場合は、当初の返済額よりも返済額が増える場合があります。

毎月の収支をシミュレーションする

最後にやるべきシミュレーションは毎月の収支です。毎月得られる家賃収入と、その収入を得るために必要な経費を差し引くと自分の手元にいくら残るのかを計算しましょう。結局手元にお金が残らなければその赤字をどこで補填しなければならず、投資としては失敗に終わってしまいます。そうならないために減らせる経費はないかなどシミュレーションすることで対策するようにしましょう。

複数のパターンを想定して行う

不動産投資には空室リスクや物件価格の下落リスクがあります。そのため、あらゆるリスクを想定してシミュレーションを行う必要があります。万が一リスクが現実に発生したとしても事前にシミュレーションをしていれば対策を考えることができます。またリスクが発生したさいに自己資金での対応ができないといった場合には投資物件の再考をしましょう。何事も自分のリスク許容度の範囲内で行うことが大切です。

入居率は下がる前提で行う

入居率は基本的には下がることを前提におこないましょう。なぜならば建物は通常経年劣化をしていくものです。設備が古くなっていくと入居率は下がるリスクが高くなるからです。また将来的に周辺に新しい物件が建った場合には自身が所有する物件の競合物件になります。そうなった時も入居率は下がるかもしれません。収入を低く見積もることでシミュレーションとしてはより安全なデータとなります。

周辺相場と比較して家賃が適正か調査する

周辺相場と比較して家賃相場が適正かどうかは常に確認をするようにしましょう。もしかしたら自分が知らないうちに家賃相場が変わっているかもしれません。家賃相場が高くなっているのに家賃改定をしなければ収入を増やす機会損失になります。逆に家賃相場が下がっているのに家賃改定をしなければ、なかなか入居者が見つからないといった空室リスクを高めることになります。機会損失を防ぐために購入後も情報収集は必須です。

家賃は下落するものとして行う

家賃は下落するものとして考えておきましょう。理由は入居率が下がるのと同様です。時代に合わせて間取りを変えたり、最新の設備にしたり大規模な修繕を加えない限り家賃は下落していくでしょう。