ワンルームマンション投資の仕組み

不動産投資というと預貯金といった手元資金が豊富にある方がやるもの、年収が高い人がやるものとイメージされている方も多いでしょう。その概念を覆すのがワンルームマンション投資です。ワンルームという一部屋を投資対象とすることで少額でもできるようになっています。そのため、手元資金があまりない方や、年収が低い人でも不動産投資をはじめやすい仕組みになっています。

ワンルームマンション投資の収入項目

ワンルームマンション投資の収入項目は主に借り手が支払う家賃収入になります。それ以外の収入としては入居したときに支払う礼金や、賃貸契約を更新するときに発生する更新手数料も収入の項目になります。こういった継続して得られる収益のことをインカムゲインといいます。また将来ワンルームを売却した場合には売却益を得られることもあります。売却益に関してはキャピタルゲインといいます。

ワンルームマンション投資の支出項目

ワンルームマンション投資の支出項目はさまざまなものがあります。たとえば固定資産税といった租税公課や、管理維持費、修繕積立金、万が一に備えるために加入をする火災保険や地震保険といった損害保険料といったものがあります。

ほかにも共用部分の水道光熱費やケーブルテレビやwifiといった通信費も支出になります。もし借り入れをして不動産投資をしている場合は借入金の利息分（土地等の借入金は除く）も支出として計上ができます。

ワンルームマンション投資のメリット

メリットは大きく分けて4つあります。このメリットがほかの不動産投資との違いを生み出している部分でもあります。

また不動産投資初心者が投資に参入しやすい理由でもあります。

少額の資金で始められる

ほかの不動産投資よりも少額の資金ではじめられます。不動産投資をはじめてする方からしたらこのメリットは大きいです。投資するのに多額の資金が必要だと投資をしたいと思ってもそのための資金を作るところから始めなければなりません。

一方少額での投資が可能になれば、収入が十分ではない若い人でも早いタイミングで投資を始められます。投資において時間を味方につけるのは大切です。

投資を早くに始めて資産形成ができれば、例えば今の仕事を辞めて新しいことを始める、長期間の旅行に出かけるといった選択肢も見えてくるでしょう。

家賃収入を安定して得られる

ワンルームマンションは一度入居者が決まったら通常、賃貸借契約が終了するまでは退去することは少ないでしょう。そういった意味で家賃収入は比較的安定した収益を期待できます。また家賃収入で借入金の返済ができればレバレッジをかけての運用ができます。自己資金ではなく、借入金で資産運用ができる点もほかの資産運用と異なるメリットです。

手間がかからない

一棟マンションやアパートで不動産投資をした場合にはその建物全体の管理維持をしなければならず、手間がかかります。また10年に1度くらいの頻度で外壁の塗り替えや屋根の修繕といった大規模修繕をしていく必要もあります。それに対してワンルームマンションであれば、基本的に部屋の管理のみになるため、手間がかかりません。不動産会社に賃貸管理を委託すれば部屋の管理も入居者が退去した時に代わりに対処してくれます。

※賃貸管理を不動産会社に委託するには修繕積立金が必要になります。

年金保険や生命保険金の代わりになる

不動産投資は生命保険の役割になるともいわれます。その理由は融資を受けるときに団体信用生命保険に加入する必要があるからです。団体信用生命保険は借入をしている方が亡くなった場合に、それ以降の借入金の返済が免除される保険になります。

ローン返済がなくなり、家賃収入を得られれば、残された家族の生活費の足しにすることができます。万が一のことがなくても、ローン返済が終われば支出が減るため、得られる収入が増えます。この家賃収入が老後の年金代わりになる可能性があります。

ワンルームマンション投資のデメリット

ここまでメリットについてみていきました。次にワンルームマンションのデメリットをみていきます。気軽にできるからこそ潜んでいるリスクについても理解しておきましょう。

空室リスクがある

入居者がなかなか決まらないといった空室リスクがあります。複数の部屋があれば1部屋が空室になってもそれほど致命傷にはなりません。ただワンルームマンションの場合は、空室になると家賃収入が途絶えてしまいます。空室の期間が長くなればなるほど、借入金の返済を自己資金で補填をしなければなりません。自己資金で補填ができなくなった場合には売却をせざるを得ない状況にもなりますので注意をしましょう。

税金や維持費が高額

収入に対して、税金や維持費が高額になる場合があります。特に維持費に関しては将来的には上昇していくことを理解しておきましょう。建物は築年数が経過すればするほど資産価値は下がっていきます。下がっていく資産価値を保つにはそれ相応の費用が掛かります。そのために将来的には大規模修繕をしなければなりません。その大規模修繕に備えるために修繕積立金を支払う必要があります。

節税効果が少ない

不動産投資は節税になるといわれることがあります。その理由は不動産所得が総合課税という点にあります。もし仮に不動産所得が赤字になった場合には、ほかの給与所得や事業所得といった所得と損益通算ができます。損益通算することで所得を下げることができ、納める税金も安くなるのです。投資の規模が小さいワンルームマンションだとそこまで大きな赤字がでることが少ないため、節税効果は薄くなる事が多いです。

立地条件が良くない安い物件を購入した

立地条件が良くないと不動産価格は安くなります。なぜなら安くしないと買い手が見つからないからです。

ではなぜ立地が良くない安い物件を購入すると失敗してしまうのでしょうか。それは空室リスクが高くなってしまうからです。住宅を借りるときを想像してみてください。皆さんは部屋を借りるときに何を重視しますか。駅近や商業施設が近いといった立地を気にしませんか。

立地がすべてではありませんが、立地は空室リスクと密接に関わっていることを理解しておきましょう。

空室で家賃収入が少なくなった

空室が続くと家賃収入は少なくなります。入居者が見つかるまで家賃収入は0です。また入居者が見つかったとしても不動産会社に手数料を支払う必要があります。入居期間が短く出入りが頻繁に起こると家賃収入が少なくなる原因にもなります。

メンテナンスを怠った

管理維持の手間がかからないからといって、その管理維持を疎かにしてメンテナンスを怠ってはいけません。メンテナンスを怠ると、部屋の設備はどんどん古くなります。設備が古くなると周辺相場と比較して家賃を安くしなければ入居者が見つからないといった空室リスクに直結します。

メンテナンスを怠った結果、空室リスクと家賃下落リスクを招きます。また日頃のメンテナンスがされていないと一度で多額の修繕費がかかる可能性もあります。

空室リスクの対策をする

似たような物件を購入したとして、リスク対策をしているかどうかで得られる収益は大きく変わってきます。そして空室リスクに関してはある程度リスクの対策ができるものです。空室リスクの対策としては、まずは立地を重視して不動産投資する物件選びをすることです。そして不動産投資をしたあとにやることとして、周辺の家賃相場の情報収集と不動産のメンテナンスを欠かさないことです。仮に周辺の相場が下がっているのに家賃改定をしなければ空室のリスクが高まります。

収支と利回りを計算する

収支と利回りの計算をできるようになりましょう。ワンルームマンション投資に限らず不動産投資において毎月の収支と利回りを把握することは必要最低限の知識です。不動産投資は不動産賃貸業という一種の事業です。事業を行うためには事業計画が必須です。事業でどのくらいの利益を見込めるのか、その利益を得るためにはどの程度の経費がかかるのかをキャッシュフローと利回りを計算して出せるようにしましょう。

複数の物件を比較しておく

良い物件はすぐに買い手が見つかります。一生懸命探した物件で購入しようと思ったらすでに買い手がいて購入できなかったということはしょっちゅうあります。その時に複数の物件を比較していたらすぐに次の投資物件のことを考えることができます。一喜一憂している間に良質な不動産投資の物件はどんどんなくなっていきます。買い場を逃さないためにも常に複数の物件情報を見るようにしましょう。

低金利で不動産ローンを組める物件を選ぶ

少額でできるとはいえワンルームマンション投資をするときには不動産投資ローンを使うことになります。なるべく低金利で借り入れができれば月々の返済が少なくなります。返済が少なければ家賃収入の範囲で返済をしていくことができます。家賃収入の範囲で返済ができ収益を残すことができれば、結果として利回りも高くなります。また将来的に完済したら、不動産投資の実績の一つとして別の不動産ローンを借りる際、融資も受けやすくなるケースが多いです。

ワンルームマンション投資について情報収集

まずは情報収集をしましょう。投資をはじめるときにどういった準備をする必要があるのか知っておくのが大切です。情報収集することで自分がワンルームマンション投資に向いているのかどうか適性も合わせて確認してみましょう。調べているうちにもしかしたらワンルームマンション投資ではなく、別の投資のほうが自分には合っているかもしれないという気づきも得られます。

地域・物件を選定

投資を始めるにも物件を見つけないことには投資になりません。

情報収集しているうちに探している地域や物件の相場が分かってくるでしょう。そして興味がある物件が見つかったら利回り計算やキャッシュフローのシミュレーションをしてみましょう。この作業をしているうちに投資に値する物件なのかどうかの見極めができるようになってきます。

不動産投資ローンの申請

物件が決まったら次は不動産投資ローンの申込です。まず融資先の融資担当者へ連絡し手続きのスケジュールを決めましょう。

申込に必要な書類がたくさんあるため、スケジュールと合わせて必要書類の確認もしておきましょう。ローン審査は書類を提出してから約2～4週間かかります。審査に問題がなければ融資が実行されます。仮に審査が通らない場合は融資先を変えるもしくは物件を変えるといったことが必要になります。