不動産クラウド ファンディングの 関連法律について
不動産クラウドファンディングの関連法律について
不動産クラウドファンディングは比較的新しい投資手法であり、さまざまなタイプが存在します。タイプによって適用される法律も様々です。不動産クラウドファンディングに投資するならリスク回避のためにも法改正の内容を理解し、注意しておくことが重要です。そこで今回は、クラウドファンディング事業に適用される法律を紹介します。
投資型クラウドファンディング
は金融商品
クラウドファンディングは事業者と投資者をインターネット経由で結び、多数の投資者から少額ずつ資金を集めるという仕組みのことをいい、投資型と非投資型の2つに分類することができます。この2つは、出資者への金銭的なリターンの有無により異なります。
投資型クラウドファンディングは投資家から集めた資金を運用し、発生した利益を分配して返すため、金銭的なリターンがあります。非投資クラウドファンディングは、金銭的なリターンはない場合が多く、サービスや商品などによるリターンが一般的です。
投資型クラウドファンディングの中でも、インターネットを通じて不特定多数の投資家から、不動産投資への出資を募り、その資金で不動産運用を行い、得られた利益を投資家に分配する仕組みが、不動産クラウドファンディングと呼ばれています。
他にも、非上場株式の発行によりインターネットを通じて不特定多数の投資家から少額ずつ出資を募る仕組みの株式投資型クラウドファンディング、特定の事業に対して不特定多数の投資家から出資を募る仕組みのファンド型クラウドファンディングがあります。
不動産クラウドファンディングを含む投資型クラウドファンディングに共通する①他者から金銭などの出資・拠出を受け、②その財産を用いて事業・投資を行い、③当該事業・投資から生じる収益などを出資者に分配する仕組みを「集団投資スキーム持分」といい、金融商品取引法の規制対象になっています。
出典：金融庁「新しい金融商品取引法性について」
金融商品取引法に定められた金融商品
金融商品取引法とは、以前は「証券取引法」とも呼ばれており、金融商品の売買に関する金融商品市場の適切な運営や、市場において正当な取引、規制対象となる金融商品の拡大での投資家の保護、それに伴う有価証券の情報開示制度の整備を目的とした法律です。平成19年に証券取引法を改正する形で制定されました。
金融商品取引法の対象となる金融商品には、国債証券や地方債証券、社債券などの「債券」、株券、新株予約権証券などに関する「株式」、投資信託、年金、保険など、所持している人の財産権を証明するものがあります。また、有価証券とみなされる権利が「みなし有価証券」として、投資者の保護の観点から定められています。
先程の集団投資スキーム持分については、平成16年の証券取引法の改正時において、有価証券とみなされることとなり、投資者保護の範囲が拡大されました。
参考：第二種金融商品取引業協会「Ⅱ 金融商品取引法などの法令について」
条件を満たし取引事業者として許可が必要
投資型クラウドファンディングにおいて現物不動産に資金を投じる場合には、不動産特定共同事業法に基づき原則国土交通大臣等または、都道府県知事の許可を受けなければならないと定められています。なお、後述する小規模不動産特定共同事業者の場合は許可制ではなく登録制です。
事業者が許可を受けるためには、主に以下の5つの要件をクリアしておかなければなりません。
- ①投資家からの出資額が、各事業者に必要な額を上回っている
- ②宅地建物取引業者免許を取得している
- ③不動産特定共同事業を行うための財産的基礎があり、適切に事業を遂行できる人的構成がある
- ④不動産特定共同事業で定める契約約款の基準を満たしている
- ⑤事務所に業務管理者を配置している
※許可要件の詳細については関係法令をご参照ください。
これらを全て満たしている事業者のみ、許可を受けることができます。
なお「業務管理者」とは、宅地建物取引士等の資格を有することに加えて、不動産特定共同事業の実務経験が3年以上、公認不動産コンサルティングマスター、ビル経営管理士、不動産証券化協会認定（ARES）マスター、のいずれかに該当している人材でなければなりません。
参考：国土交通省「不動産特定共同事業（FTK法）の概要」
不動産クラウドファンディング
では不特法にも該当
1995年に施行されて以来複数回にわたり改正されている不動産特定共同事業法は、不動産投資型クラウドファンディングの運用に大きく関係する法律です。
不動産投資型クラウドファンディングは比較的新しい投資の方法であり、法律の改正によって大きな影響を受けることもあります。
リスクを回避するためにも、法改正の内容を理解し、注意しておくことが重要です。
不特法の概要
不動産特定共同事業法（不特法）は、事業主が複数の投資家から資金を集めて不動産売買や賃貸などの取引を行い、その収益を投資家に分配する事業の仕組みを定めた法律のことです。
不動産特定共同事業を営む者について許可等の制度を実施して、その業務の遂行に当たっての責務等を明らかにし、及び事業参加者が受けることのある損害を防止するため必要な措置を講ずることにより、その業務の適正な運営を確保し、もって事業参加者の利益の保護を図るとともに、不動産特定共同事業の健全な発達に寄与することを目的に1994年に制定され、1995年4月に施行されました。
一般の投資家では手を出しづらかった不動産投資ですが、不特法により参加しやすくなったといえます。
引用：不動産特定共同事業法第１条
不特法に定められた条件を満たす必要がある
不動産特定共同事業者は4種類に分類されます。
資本金1億円が求められ、不動産業などを行う事業者が不動産売買や賃貸を行い得た利益を出資金に応じて分配する「第1号事業者」。
資本金1000万円が求められ、出資者と第1号事業者の契約締結の代理・媒介を行う「第2号事業者」。
資本金5000万円が求められ、特例事業者が不動産取引を委託する「第3号事業者」。
資本金1000万円が求められ、出資者と事業者の契約締結の代理・媒介を行う「第4号事業者」。
また、投資家（特例投資家を除く）一人あたりの出資額が100万円以下で、投資額の総額が1億円を超えないものは「小規模不動産特定共同事業」と呼ばれ、「小規模不動産特定共同事業者」と分類されます。
これまでの不動産特定共同事業には許可制度が設けられており、一部の事業主にしか運営できない事業になっていました。
その改善策として2017年に資本金や出資金などの要件が緩和され改正されたのが小規模不動産特定共同事業です。
小規模不動産特定共同事業者は許可制から登録制となり、小規模第1号事業者、小規模第2号事業者に分けられます。
小規模不動産特定共同事業者は、資本金が1000万円であること、約款が法令に適合していること、役員や使用人（事務所の代表者）が、5年以内に不正や著しく不当な行為をしていないこと、宅地建物取引士であること、以下のいずれかを満たしていること（不動産特定共同事業に係る3年以上の実務経験、国土交通大臣が指定した講習の受講、登録証明事業による証明）、「良好な財政的基礎、人的構成」などの条件を満たす必要があります。
※詳細については関係法令をご参照ください。
投資家を守るための基準を
満たさないと事業ができない
投資家を守る目的の為に金融商品取引法や不動産特定共同事業法があります。
不動産クラウドファンディング事業者は、金融商品取引法と不動産特定共同事業法の条件を満たして事業者登録する必要があります。
条件が緩和、投資家の見極めも必要
これまでは一般投資家にとって敷居の高かった不動産ですが、不動産特定共同事業法はこれまでに3回改正され、クラウドファンディングや小規模不動産特定共同事業に対応するようになりました。
条件が緩和されたことによって小規模な事業主でも参入しやすくなった半面、投資家は投資対象ごとに見極めるスキルが重要になると考えられます。
クラウドファンディング関連の法律は、今後も改正が行われる可能性がありますので法律の動向を注視しておきましょう。