2013年の改正ポイント

1995年に不動産特定共同事業法が施行された当初、第１号事業（※）を行うためには、許可を得る必要があり、許可要件の一つとして宅地建物取引業法上の免許を得る必要がありました。しかし、2013年には新たに「適格特例投資家限定事業」が創設され、不動産を証券化するなど資金を流動化することを目的としたSPC（特定目的会社）主体となる不動産ファンドの組成、運用が可能になりました。

2013年の改正では、この「適格特例投資家限定事業の創設」が大きなポイントとなりましたが、税制面や制度面での課題は無くならず、後に2017年、2019年にも改正が行われます。

出典：国土交通省「不動産特定共同事業法施行規則の一部改正について」

2017年の改正ポイント

近年活性化を見せている不動産クラウドファンディングは、不動産業界においても急速に発達しています。しかし、不動産特定共同事業法の規制により、クラウドファンディングの導入が難しいケースも少なくありませんでした。

そんな状況が続く中なか、不動産事業者などが幅広く参入できるようにするため2017年の改正で「小規模不動産特定共同事業」の創設と特例事業の事業者参加の範囲が拡大されました。これにより、一定規模以下の不動産特定共同事業を行うための要件を緩和し、クラウドファンディングの導入の障壁を取り除くことで、さらなる発展が期待されました。

加えて、書面交付の方法に関する制度が整備されました。「クラウドファンディング」とは、事業者と投資家をインターネット経由で結びつけ、出資金をインターネット上で集う仕組みです。2017年に改正が行われる以前は、取引にあたって書面を交付する必要がありました。そのためインターネット上で手続きを完了することができず不動産特定共同事業をクラウドファンディングで行うことは困難でしたが、改正により新たにオンラインで取引を行うことが認められました。

実際に、書面だけではなく、オンラインでも取引が可能になったのは、「契約の成立前および成立時に交付される書面」と「財産管理状況報告書」の2種類です。双方の承諾と一定の要件を満たしていれば、書面交付ではなくオンラインでも取引を行うことができます。

一方で、詐欺などに悪用されるケースも多く、投資家から不安視する声も多く上がっていましたが、2017年の法改正により、インターネットを介して不動産特定共同事業契約を締結する場合「電子取引業務」として扱われ、業務管理体制の整備義務を設けるなど、投資家保護の規定が定められています。

このように、投資家の保護を徹底しつつ、クラウドファンディングという新しい形態での取引を認可することで、小規模の不動産事業者に対しても不動産特定共同事業が行いやすくなりました。

そして、2019年には不動産特定共同事業の発展を目的とし、ガイドラインの策定や関係法令の改正が行われています。その改定の1つに、「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドラインの策定」も含まれています。投資家を保護するため、事業者に対して明確な規則が定められたことにより、不動産業界でのクラウドファンディングは更なる発展が期待されるでしょう。