不動産クラウドファンディングと REIT・不動産小口化商品の違いは？
将来のための資産運用として、不動産投資をやってみたいと考えている人もいるでしょう。ここ最近では1万円からと、少額からでも投資できる新しい不動産投資手法が注目を集めています。
少額から始められる不動産投資サービスには、「REIT（リート）」「不動産小口化商品」「不動産クラウドファンディング」があります。どれも数千万円や数億円など膨大な資金を準備することなく気軽に始められるもの。不動産投資に興味がある方なら一度は耳にしたことがあるかもしれません。
ですが、「なんとなくわかるけど、具体的な内容や違いまではわからない」と感じる方もいるかもしれません。少額から不動産運用を視野にいれている方は、「REIT（リート）」「不動産小口化商品」「不動産クラウドファンディング」の特性や違いについてしっかり理解しておきましょう。
少額から不動産投資を始められる方法
少額からでも始められる不動産投資方法は主に次の3つです。
・REIT（リート）
・不動産小口化商品
・不動産クラウドファンディング
それぞれの投資方法の特徴を確認しましょう。
REIT（リート）とは
REIT（Real Estate Investment Trust）とは、不動産投資信託と呼ばれている金融商品です。海外のREITと区別するため、Japanの頭文字である「J」を付け、「J-REIT」と呼ばれています。
REITは不特定のたくさんの投資家から集めた資金で、マンションや商業施設などの不動産を購入。そこから得られる不動産の譲渡益や賃貸料収入を原資として、投資家に配ります。そして、REITの仲介として、不動産投資を専門に行う法人がいて物件の獲得から運営、管理業務などを全て専門家が行っています。投資家はREITを介して間接的に不動産を所有でき、かつ不動産のプロによる運用の成果を得られるのです。
J-REITの購入方法は3タイプあります。
▼J-REITを購入する一般的な方法
- ・個別銘柄（単一用途特化型REIT・複数用途型REIT）
- ・J-REIT ETF
- ・J-REIT ファンド
株式と同様に売買したい方は、個別銘柄がおすすめです。また、個別銘柄といっても複数の種類があります。商業施設や物流施設など用途に特化した投資の「単一用途特化型REIT」と、2つ、またはそれ以上に投資する「複数用途型REIT」です。複数の不動産に分散投資したい方には、J-REIT ETFやJ-REIT ファンドもあります。J-REIT ETFは、複数のJ-REIT銘柄を運用するETF（上場投資信託）に投資する方法で、J-REITとしていくつかのREITに積立感覚で分散投資できる方法です。
REIT のメリット
▼REITのメリット
- ・利益のほとんどを投資家に分配している
- ・少額から購入できる
- ・専門家が運用するため投資初心者から挑戦が可能
- ・分散した投資が行えてリスク回避ができる
- ・インフレにも強くリスク回避ができる
REITは、収益の多くを投資家へ分配する仕組みがあり、直接不動産を保有しているケースと同様、収益を毎期の分配金として受け取れます。
さらに、REITは少額からでも手軽に始められるのも魅力です。複数の不動産へ分散投資し、リスクヘッジにも有効です。不動産は、インフレに強いといわれる資産でもあります。物価が上昇すると、一般的に不動産の賃貸料や資産価値も比例して上がるため、売却益の増加や分配金も期待できます。
REITのデメリット
REITは、元本保証や利回り保証の商品ではないため、リスクやデメリットを理解した上で投資しましょう。
▼REITがもつデメリットとリスク
- ・金利変動のリスク
- ・地震や火災などの災害リスク
- ・上場廃止や倒産のリスク
- ・配当控除の適用がない
J-REITは投資家から得た出資金のほかに、金融機関から借入をしてまかなわれています。そのため、金利が上昇すると銀行に支払う利息が増え、収益や分配金が減少してしまうのです。さらに不動産投資は、火災や地震などの自然災害による被害を受けると、保有している物件の価格が低下するリスクもあります。
また、REITの運用を行なっている不動産投資法人が、上場廃止や倒産するリスクもあるので注意しましょう。仮に経営破綻しても、保有している不動産の価値はなくなりません。そのため精算するときに不動産を売却すれば、投資した資金の一部、もしくは全額が戻る可能性はあります。しかし、価格が著しく下落するかもしれません。
不動産小口化商品
不動産小口化商品とは、1棟の不動産を1口数万円〜数百万円に小口に分けた金融商品です。小口化した投資商品を購入した投資家は、賃金収入や売却差益などの運用益を、口数に応じた分配金として得られます。購入口数はもちろん、投資物件も自由に選択することができます。1口数万円程度の少額の投資から口数を増やしたり、さらに高額の物件への投資にチャレンジしたり、多額の分配金を狙う高額投資も可能です。
投資対象の高額な不動産を共同で所有します。そのため、数十億単位の高額な都心のオフィスビルなど、個人での購入が難しい好立地の物件も、1口100万〜1,000万円程度で所有できます。RITEと異なり、不動産小口化商品は個人が現物の不動産物件を所有するため、相続対策として注目されている商品です。
不動産小口化商品は、不動産特定共同事業と呼ばれ「不動産特定共同事業法（不特法）」に基づいて運営されています。不動産特定共同事業の事業者は、原則不特法により国土交大臣、または都道府県知事の許可が必要です。そのため厳しい要件を満たした一部の事業所のみ運営していました。しかし、2017年に「小規模不動産特定共同事業」が新たに創設され、事業所に対する資本金の要件が緩和されています。不特法があるからこそ、投資家たちは安心した取引ができるのです。
不動産小口化商品には、主に匿名組合型と任意組合型があり、事業主体によって異なります。匿名組合型は事業者が事業主体となり、任意組合型は出資した投資家たちが共同で事業主体となります。なお、相続対策として活用できるのは任意組合型です。
不動産小口化商品のメリット
不動産小口化商品は、1口単位で投資できる金融商品です。マンションやオフィスビル1棟を個人で所有し運用するよりも、少額で投資ができハードルが低いといえます。
▼不動産小口化商品のメリット
- ・不動産のプロが厳選した物件に投資が可能
- ・不動産所有者としての資産運用が可能
- ・不動産の管理や運用の省力化が可能
- ・分割して相続できる
- ・比較的リスクが少ない
不動産小口化商品のメリットは、不動産のプロ厳選の物件が投資対象であることです。安定した収入が見込めそうな物件や、将来価値が上がりそうな物件を厳選しています。個人では特定できないような商業ビルや商業施設など、独自の情報が必要な物件にも安心して投資できるでしょう。
また任意組合型の不動産小口化商品であれば、相続税の節税にもつながります。通常、現金や有価証券を相続した場合、相続した金額全てが相続税の対象です。しかし不動産小口化商品であれば、不動産を直接所有しているケースと
同様の、財産評価方法になります。つまり、不動産の相続税評価額が時価よりも低くなり、時価と相続税評価額の差額分だけ、相続財産を圧縮できるのです。そのため、相続税対策として利用できるのもメリットです。不動産小口化商品のデメリット
投資である以上、不動産小口化商品にもデメリットはあります。
▼不動産小口化商品のデメリットやリスク
- ・空室リスクがあり、収益の受け取り頻度が少ない
- ・元本保証がなく、値下がりの可能性がある
- ・商品の選択肢が少ない
- ・実物の不動産投資と比較すると利回りが低い
- ・運用期間が終了するまで途中で解約できない商品もある
- ・物件を担保に融資を受けられないため、自己資金が必要になる
入居者が決まらず空室の期間が続くと、賃料収入が減ってしまいます。将来的に不動産価値が下がってしまったときも、売却時に収支がマイナスになる可能性もあるのです。また、不動産小口化商品の中には、中途解約できない商品もあります。もし中途解約が可能な場合でも、実際の不動産と同じで形で仲介が必要ですぐに解約できないケースが多いため、商品選びは慎重に行いましょう。
通常の不動産投資は、投資対象の不動産を担保に融資を受けられる可能性があります。しかし不動産小口化商品は、物件を担保にして融資は受けられません。そのため、不動産小口化商品を購入するときは自己資金が必要です。
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングは、インターネットを介して投資家から資金を集め、集まった資金を元に、事業者が不動産を購入・運営します。得られた利益を各投資家に分散させる金融商品です。管理状況や築年数など物件に関わる情報も公開され、REITとは違っており投資物件は募集されている案件の中から自分で選べます。
以前は不動産投資には2つの投資スタイルがあり、直接不動産を所有する直接投資と、J-REITのみ代表される間接投資が主となっていました。不動産クラウドファンディングは、2017年に不動産特定共同事業法が国土交通省により改正され、3つ目の不動産投資スタイルとして確立したスタイルです。
不動産クラウドファンディングは、不動産小口化商品と同様に匿名組合型と任意組合型の契約があります。中でも多く用いられる契約方法は匿名組合契約です。匿名組合員となる投資家が事業者に出資し、その見返りとして事業の収
益を分配してもらう権利を取得します。出資金の運用や業務の執行に関しては事業者が行いますが、株主のように重要事項の決定や取締役を専任するような権利はありません。一方、任意組合は複数の投資家が共同で事業を行います。全組合員が1つの組合契約を締結し、組合員も事業者も対等な立場にあり、事業者の重要事項に関する決定権があります。不動産クラウドファンディング のメリット
不動産クラウドファンディングのメリットは以下の3点です。
▼不動産クラウドファンディングのメリット
- ・最低投資金額が1万円から可能
- ・比較的高い利回りを期待できる
- ・現物不動産投資よりも手続きが少なく、手間がかからない
現物不動産投資は、不動産の購入やリフォームなどによる初期費用だけでも、数万円～数千万円かかります。しかし、不動産クラウドファンディングは1万円から投資できるファンドもあり、少額からスタートできるのも魅力です。
利回りは現物不動産に比べ少し低くはなりますが、3〜5％の利回りで運用できる傾向にあります。そのため、預貯金やほかの金融商品よりも、比較的に高い利回りを期待することが可能となっています。
さらに、現物の不動産投資よりも手続きが少なく、手間がかからない点もポイントです。現物不動産であれば、物件売買や賃貸管理に関してさまざまな契約が発生します。契約後も、入居者の募集や物件の管理・修繕・売却など手間
と費用がかかります。不動産クラウドファンディングであれば、インターネット上で簡単に手続きができ、不動産の管理は運営会社が行うため、投資後は分配金や元本の入金を待つだけで手間がかかりません。不動産クラウドファンディング のデメリット
ほかの金融商品と同様、不動産クラウドファンディングにもリスクやデメリットはあります。
▼不動産クラウドファンディングのデメリットやリスク
- ・元本の保証はないため、想定した利回りより分配金が下る可能性がある
- ・現物不動産投資に比べレバレッジ効果が低い
- ・途中で解約できない商品が多い
- ・金融機関からの融資を利用できない
- ・人気不動産はクリック合戦になる可能性もある
不動産クラウドファンディング特有ですが、人気が集中する物件は投資家の申込が集中し購入できない可能性があります。案件によっては数十秒から数分で募集が終了してしまうこともあり、希望の商品を必ず購入できるとは限りません。人気のファンドに投資するときは、募集時間をチェックし募集開始と同時に申込むといいでしょう。
不動産クラウドファンディングについて解説しました。不動産クラウドファンディングする事を考えている方は、仕組みについて知っておくことが大切です。
こちらの記事では、クラウドファンディングの仕組みや運営会社を選ぶ際のポイント、またメリットとデメリットにつてもさらに詳しく解説していますのでぜひあわせてご覧ください。不動産投資クラウドファンディングの デメリットとその仕組み
投資方法の比較
REITと不動産小口化商品、不動産小口化商品では運用面で何が違うのでしょうか。
それぞれ投資対象、運用費用、最低費用、不動産選定、換金・流動性、管理コストの面で比較してみます。
REITの場合
- 投資までの大まかな流れ
- 取引を行う証券会社を選び口座を開設し、開設した口座に投資資金を入金します。投資物件の種類の利回りや時価総額、市場の動向など確認し、証券を購入します。
・投資対象：住居や商業ビルなど多様な物件
・運用方法：証券への投資
・最低費用：数万円〜
・不動産選定：投資のプロが行う
・換金・流動性：高い
・管理コスト：不要
※一般的なREITの特徴です。
不動産小口化商品の場合
- 投資までの大まかな流れ
- 『不動産特定共同事業法』により国土交通省または都道府県知事の認可を受けた事業者へ申込書を提出します。商品内容などの詳細が記載された書面を受け取り、説明を受けたのちに契約を結びます。投資資金の振り込みを行うと契約が成立し、投資が開始されます。
・投資対象：住居や商業ビルなど多様な物件
・運用方法：1つの物件を共同出資
・最低費用：数十万円〜
・不動産選定：自分で選べる
・換金・流動性：低い
・管理コスト：不要
※一般的な不動産小口化商品の特徴です。
不動産クラウドファンディングの場合
- 投資までの大まかな流れ
- 利用するクラウドファンディングサービスに会員登録します。クラウドファンディング事業者が見つけてきた各不動産案件に対し、それぞれの条件を提示して出資者を募集しています。投資家は出資したい案件を選定し申し込みをします。募集が締め切られ入金手続きが完了したら、運用開始となります。
・投資対象：住居や商業ビルなど多様な物件
・運用方法：1つの物件を共同出資
・最低費用：1万円〜
・不動産選定：自分で選べる
・換金・流動性：低い
・管理コスト：不要
※一般的な不動産クラウドファンディングの特徴です。
REITが向いている場合
REITは、証券取引所に上場しているため、上場株式と同様に証券会社に口座を開き、証券会社を通して売買取引します。
そのため、株取引と同じようにリアルタイムで自由に売買することができます。
値下がりしたり元本割れのリスクが高くなりますが、その分、相場が変動した時に売却することで高い配当金を狙うことも可能なため、大きな利益をあげたい方はREITに向いているでしょう。
不動産小口化商品が向いている場合
小口化された不動産を保有する不動産小口化商品は、REITと違って個人が現物の不動産物件を保有します。
「任意組合タイプ」は、通常の不動産投資と同じ財産評価が受けられるため、相続税対策にもなります。
小額投資で現物の不動産投資を始めたい、かつ相続税の対策として不動産投資を考えている方に向いているでしょう。
不動産クラウドファンディングが向いている場合
不動産クラウドファンディングは、一番安いものだと1口1万円からの小額で不動産投資が始められます。
誰でも気軽に参加できるため、初心者の投資家でも不動産のオーナーになることが可能。
また出資者を募集する際には物件の詳細を公開するため、物件を比較しながら投資する物件を選定できます。REITのように値動きをチェックする必要もありません。
投資物件を決めて運用が開始したら、投資家は運用が終わるのを待つだけで済みます。
「1万円から不動産投資をはじめたい」「投資する物件を自分で選びたい」「運用に手間をかけたくない」という方におすすめの不動産投資方法です。
自分に適した投資スタイルを見つけよう
「REIT」は証券と同じ扱いで、株運用と同じようにリアルタイムで売り買いができ大きなリターンを得ることが可能ですが、その分市場の動きを随時チェックする必要があり、大きな損益を出す可能性も孕んでいます。
「不動産小口化商品」と「不動産クラウドファンディング」は、どちらも出資案件を自分で選ぶことができ、一つの物件を共同出資で保有することができます。
「不動産小口化商品」は種類によって相続税の節税対策ができますが、出資への最低費用は「不動産クラウドファンディング」の方が1口1万円からと低いのが特徴です。
どれも従来の不動産投資と比べると少ない費用で運用できますが、運用の始め方や運用方法、換金性に違いがあるため、自分に合った不動産投資方法を選んでください。
少額から始められる不動産投資サービス、REIT（リート）・不動産小口化商品・不動産クラウドファンディングの概要やメリット、リスクなど基本知識を整理してご検討ください。
少額から始められる不動産投資サービスには、「REIT（リート）」「不動産小口化商品」「不動産クラウドファンディング」があります。各投資スタイルには特徴があり、それぞれの特徴やメリット、リスクを把握し、自分に適したスタイルを見つけましょう。
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