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不動産投資に確定申告は必要? 必要書類や手続きの方法

不動産投資に確定申告は必要?
必要書類や手続きの方法

不動産クラウドファンディングに確定申告は必要?確定申告が必要なケースと手順

不動産投資を始めたいと考えている人は、確定申告が必要なのか気になるところでしょう。不動産投資時に確定申告が必要になるケースや流れ、必要書類について説明します。不動産投資を始めようか悩んでいる人や確定申告について不安がある人は必見です。
※本記事は確定申告に関する一般的な事項を記載しています。

不動産投資の確定申告の必要性

不動産投資は、確定申告が必須の場合と必要ない場合にわかれます。また、確定申告は必須ではないけれど、申告したほうが良い場合もあるため、複雑に感じるでしょう。どのような場合は申告必須で、どのような場合は申告した方が良いのか見ていきましょう。

確定申告すべきケース

確定申告すべきケースとしては、不動産投資にて利益を得た場合です。少額でも利益がでたら申告が必要というわけではなく、会社などから受け取っている給与以外の収入が20万円を超えると申告が必要になってきます。

利益に対して決められた税率が課税されますが、経費と呼ばれる不動産投資に関する出費を引いた「所得」がチェックされます。単純に手にした金額ではないため注意しましょう。

確定申告の必要はないがした方がいいケース

利益を得た場合は確定申告が必要と説明しましたが、利益がない場合は原則申告の必要はありません。ただし、申告したほうがいい場合もあります。

不動産投資にて損失が出ている場合、確定申告することで損益通算でき、翌年以降の納税額を減らすことができます。利益が出た場合は申告必須、損失が出た場合は申告しなくてもいいが申告したほうが良いと覚えておきましょう。

不動産所得とは

不動産所得とは、不動産投資によって得た利益もしくは損失のことを指します。「所得」とは、利益から必要経費を引いたもののことを指すため、単純に得た利益が不動産所得になるわけではありません。

イメージしやすい例として、毎月得られる家賃という「利益」から、不動産の減価償却費や税金、保険料などの「経費」を引いたのが「所得」です。実際にはより細かな利益や経費があり、不動産投資を委託しているのか、1室単位なのか1棟単位なのかなどによって異なります。

不動産所得が算出されると、所得額に応じて所得税が課せられます。所得額が低ければ低いほど、所得税の支払い金額は低くなります。そのため、必要経費の計上は必須となってきます。

特に不動産購入額は高額になることがほとんどなので、減価償却が必要になってきます。減価償却費は必要経費として認められているため申請必須です。

不動産投資の確定申告で認められている経費

不動産の確定申告で認められている経費は、不動産に対してかかる固定資産税や損害保険料、減価償却、修繕費などがあります。どのような判別基準かは、「不動産収入を得るために直接必要な費用かどうか」です。

不動産投資の経費なので、プライベートな出費を経費として申請することはできません。もしプライベートでも利用しているが不動産投資でも利用しているのであれば、家事按分と呼ばれる割合の振り分けが必要です。

減価償却は1年だけでなく何年にもかかってくる経費です。保険料や修繕費などはその年の経費として申請可能になっています。

不動産投資で確定申告をしなかった場合

不動産投資をしているけれど申請を忘れてしまったり、申請期間内に申請できなかったりすると、遅延や延滞に関する税金が課税されます。申請しないと追加で支払いが必要となる税金について、4種類見ていきましょう。

無申告加算税

無申告加算税とは、申告期限内に申請しなかった場合に加算される税金です。これは、故意的に申請しなかった場合はもちろん、申請を忘れてしまった場合でも加算されます。

加算される金額は納付予定の税額によって異なります。50万円までであれば15%、50万円を超えている部分は20%が加算されます。

ただし、法定申告期限から1ヶ月以内に自主的に申告しており、かつ期限内に申告する意思があったと認められれば、無申告加算税が課税さることはありません。

過少申告加算税

確定申告後に申請金額が間違っていることが税務署の調査で判明すると、納税すべき税金とは別に過少申告加算税が加算されます。ポイントとしては、税務署の調査によって判明して申告税金の訂正を求められた場合に、新たに収めることとなった税金の10%相当額が加算されることです。

税務署の調査前に自分で気付いて修正すると、過少申告加算税の支払いはありません。そのため、不安な人は申告後や申告期間が終わってからでもチェックしておくことをおすすめします。

重加算税

二重帳簿や書類改ざんなど隠ぺいや不正事実があることで、重加算税が加算されます。申告が必要なものを隠匿したり虚偽の内容を記載したり、悪質な申告を罰する税金と言えるでしょう。

確定申告は、簡単に説明すると収入から経費を引いて所得を計算し、納税すべき税額が決定します。そのため、納税額を下げるために隠匿したり棚卸資産を除外したりすることは認められません。正しい申告をすることで適正な納税額が決まってくるからこそ、隠ぺいや不正事実に対する税金が設定されています。

延滞税

延滞税は申告ではなく、確定申告によって決められた税金を期限内に納税しないことで課せられる税金です。分納していたとしても加算されるため、かならず期限内に全額完納しましょう。

特に注意が必要なのは一度申告後に修正申告した場合です。修正申告によって追加納税が必要になる場合もあるため、書類の納税額を確認しなければなりません。延滞税は日数に応じているため、遅れれば遅れるほど支払う延滞税は高額になっていきます。

不動産クラウドファンディングとは?

不動産投資についての確定申告方法についてご紹介しました。では、不動産クラウドファンディングの確定申告は必要なのでしょうか。必要なケースを解説していますので、こちらも参考にしてください。不動産クラウドファンディングに確定申告は必要?確定申告が必要なケースと手順

不動産投資の確定申告の流れ

不動産投資の確定申告の流れ

ここからは、実際に不動産投資をしているときの確定申告について、5つの流れにわけて解説していきます。流れを把握しておくことで、申告時にスムーズに進められることはもちろん、確定申告に対するハードルが下がるでしょう。

必要書類を準備する

確定申告は多くの書類が必要です。必要となる書類は不動産関連の書類と、申告用の書類などです。詳細については、このあと「確定申告の必要書類」にて説明します。

不動産投資だけであれば不動産関連の書類のみの用意ですが、会社員の場合は給与を受け取りつつ所得税を支払っている証明でもある源泉徴収票が必要です。源泉徴収票は勤務先から発行されるため、もし手元にない場合は勤務先へ問い合わせてみましょう。

確定申告書を作成する

確定申告書は決算書とは異なる書類です。決算書を基に収入や税額、所得額などを「確定申告書B」と呼ばれる申告書へ記入していきます。電子申告の場合は決算書から自動反映されるものもあります。

収入や経費だけでなく、控除で利用できる保険料や税金に関する書類を基に記入する必要があるため、必要書類は保管しておきましょう。

確定申告書Bは白色申告と青色申告共通書類です。いずれの申告でも必須になるので、作成を忘れないように気を付けましょう。

税務署に提出する

書類作成や必要書類を準備したら、管轄の税務署へ提出します。提出方法は直接税務署に持っていき窓口で提出か郵送による提出、Webによる電子申告による提出が選べます。

お好きな提出方法にて提出できますが、提出期間が限られているため注意しなければなりません。特に管轄地域が多い税務署の場合、待ち時間が長くなってしまうことで時間や手間がかかる場合があります。郵送も郵送費がかかることはもちろん、税務署へ届くまでに時間がかかります。

電子申告を選択することは、申告の手間や時間を削減することにつながります。マイナンバーカードが必須になってくるので、事前に用意しておきましょう。

税金を納付する

確定申告によって算出された税金を納税しなければなりません。申告をして終わりと思って納税を忘れてしまうと、追加で税金の支払いが必要になってくるため注意しましょう。

税金の納付が必要な人もいますが、逆に還付を受けられる人もいます。これは、所得と会社などですでに払っている税金などによって変わってきます。確定申告書類を作成すると、自分は納税が必要なのか、それとも還付を受けられるのか分かります。

提出時に確認しておくことはもちろん、納税が必要な場合はいつまでにいくら納税しなければならないのかチェックしておきましょう。

確定申告の必要書類

ここからは、確定申告時に必要な4つの書類について説明していきます。書類不足や原本が必要な書類など、意外と時間がかかる書類準備だからこそ事前に書類について知っておきましょう。

確定申告書

確定申告書は、白色申告青色申告共に必要です。収入や控除、計算書から算出された数字を記入していくことで、1年間の所得や納税額若しくは還付額が計算できます。

確定申告書は1枚ではなく、保険料控除などの申請が必要な場合は記入枚数が増えます。記入漏れや必要書類の添付を忘れてしまうと正確な申告ができなくなってしまうため、必要事項が記入されているかチェックしましょう。

身分証明書

確定申告時には本人確認書類として身分証明書が必要です。電子申告を利用する場合は、本人確認書類の提示や写しを用意しなくて良いので、手間が1つ省けるでしょう。

身分証は運転免許証やパスポートを始め、公的医療保険の被保険者証や身体障害者手帳、在留カードも利用できます。また、どうしても提出できる身分証明書がない場合は、税務署から送られてくる「確定申告のお知らせ」と書かれたはがきでも構いません。

不動産系の書類

不動産関係の書類は売買契約書や賃貸契約書、売渡精算書、家賃など収入に関する送金明細書などです。売買契約書と賃貸契約書は自宅で保管しているもの、売渡精算書や送金明細書は管理会社から受け取りましょう。

これらの書類は不動産を購入し、賃貸化していることで収入を得ている証明となる書類なので、不足がないよう気を付けましょう。

経費系の書類

経費系の書類とは、借入の返済金利や税金の納付書などです。ローン返済に関する書類は、借入した金融機関から郵送で届くため、大切に保管しておきましょう。

税金の納付書には、不動産を取得したときの不動産取得税、毎年支払いが必要な固定資産税の納付書などがあります。どちらも納税通知書が郵送されてくるため、支払い後も大切に保管しておきましょう。

その他の書類

会社員の場合は源泉徴収票、不動産関連の保険書類は控除として利用できます。

源泉徴収票は給与としていくら受け取っているのか、所得税を給与引き落としでいくら支払っているのかが記載されています。不動産投資の収支によって所得が変わると追加納税が必要になる、もしくは還付が受けられる可能性があります。

保険関連の書類は、損害保険の火災保険や地震保険など、投資用不動産に関連するものであれば申請可能です。控除用の書類は保険会社から郵送されます。

確定申告書類の記入方法

確定申告書類を初めて見る人は、どこに何を書くべきか、どのような内容で構成されているのか分からない人もいるでしょう。事前に記入内容を知っておくことで、スムーズな書類作成が可能になるでしょう。

確定申告書

確定申告書類は、窓口や郵送提出の場合は書面で、Webから電子申告にて提出する場合はWeb上のフォーマットを利用します。確定申告書はAとBに分かれており、不動産投資の場合は確定申告Bの記入が必要です。

記入内容は7分類にわかれます。

  • ・自分の個人情報
  • ・収入
  • ・所得
  • ・控除
  • ・税金の計算
  • ・所得の内訳
  • ・雑所得

これらは計算書の数字を記入したり、源泉徴収票を基に記入したりする部分もあるため、記入自体はそれほど時間がかからないでしょう。ただし、間違った情報を記入してしまうと追加で課税されてしまう可能性もあるため、正確な数字や情報を記入しましょう。

電子申告の場合は、計算書から数字が反映されることもありますが、提出前には必ず確認しておきましょう。

収支内訳書

収支内訳表は、収入と経費を記入する表です。収支の記入と聞くと簡単そうに聞こえるかもしれませんが、実は時間がかかる書類でもあります。

例えば経費の部分には減価償却費や税金関係、保険料などは記入できません。雑費などを記入していくため、振り分けや記入ミスがないようにしましょう。

収入は毎月の家賃を始め、礼金や更新料なども記入できます。注意しなければならないのは、敷金などの「返さなければならないお金は記入しないこと」です。敷金は退去時に必要な修繕費用を除いた金額を変える必要があり、一時的な預かり金と言えます。預かっているだけのお金なので、収入として記入できません。

収入として入ったお金すべて、支出として支払ったお金すべてを記入するわけではないので、最初は振り分けに苦労するかもしれません。

青色申告特別控除とは

青色申告控除は、青色申告にすることで得られる控除のことです。白色申告より記入内容が複雑になりますが、受けられる控除額は大きなものなのでぜひ利用しておきましょう。

青色申告書のメリット

青色申告書は、最大65万円の控除を受けられます。

青色申告の最大のメリットでもある所得控除は、所得から最大65万円の控除を受けられます。金額が大きいということもあり、ぜひ取り入れたいと考えるでしょう。青色申告を利用したい場合は、管轄の税務署へ所得税の青色申告承認申請書を提出することで利用できます。

複式簿記と呼ばれる単式簿記と比較して細かな帳簿記入が必要になりますが、確定申告用のソフトを利用することで初心者でも簡単に記帳可能です。

申請方法

青色申告は最大65万円の控除と説明しましたが、これは電子申告によって得られる控除額です。窓口で提出もしくは郵送にて提出する場合は、最大55万円の控除を受けられます。

電子申告を推奨していることから、電子申告を利用することで控除額が10万円上がります。電子申告のためには帳簿の電子データを作成し、電子帳簿保存が必須です。電子申告は難しく、窓口で提出したい人でも最大55万円の控除が受けられるため、青色申告はおすすめです。

不動産投資の税金の算出方法

不動産投資時にかかる税金は、不動産所得から算出されます。では、この不動産所得とはどのように算出するのでしょうか。不動産所得、課税所得を知ることで、所得税や住民税の算出が分かります。

不動産所得

不動産所得とは、建物や土地、地上権などを貸し付けることで得られる所得のことです。得られる収入から経費をひくことで計算できます。収入金額だけでなく必要経費を引くので忘れないようにしましょう。

課税所得

所得から控除などを引くと、課税所得が算出されます。課税所得額に応じて、税額が計算されます。不動産所得との違いは、不動産関連以外の控除や会社員の場合は源泉徴収票に記載されている収入など、すべての収入から所得控除を引きます。

所得税

所得税は、課税所得に税率をかけて計算されます。税率は課税所得額によって異なります。

  • ・所得課税額1,000円から1,949,000円まで:5%
  • ・所得課税額1,950,000円から3,299,000円まで:10% 控除額97,000円
  • ・所得課税額3,300,000円から6,949,000円まで:20% 控除額427,500円
  • ・所得課税額6,950,000円から8,999,000円まで:23% 控除額636,000円
  • ・所得課税額9,000,000円から17,999,000円まで:33% 控除額1,536,000円
  • ・所得課税額18,000,000円から39,999,000円まで:40% 控除額2,796,000円
  • ・所得課税額40,000,000円以上:45% 控除額4,796,000円

所得税は確定申告によって追加納税、還付を受けられます。

住民税

住民税は標準税率10%の所得割、一定額以上の場合に納税が必要な均等割を足したものです。

  • ・都道府県民税:課税所得4%
  • ・市区町村税:課税所得6%

課税所得額によって税率が変わるわけではないので、課税所得が多い人ほど納税額が増えるので注意しましょう。

記事の総括(まとめ)

不動産投資を始める場合、かならず確定申告が必要な場合と必要ではないけれど申告した方が良い場合の2種類あります。確定申告することで納税額が確定するだけでなく、場合によっては還付を受けられます。

必要書類として確定申告書や身分証明書、控除に関する書類などがあります。電子申告する場合は、マイナンバーカードを利用することから身分証明書を用意する必要はありません。

確定申告は書類集めや計算書や確定申告書の作成、申告、納税若しくは還付を受け取る流れで進んでいきます。申告や納税には期限があるため、期限内に完了しなければ追加で税金の支払いが課せられます。

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