REIT（不動産投資信託）

REIT（不動産投資信託）とは、不動産投資会社が取り扱う金融商品のことです。事業者が投資家たちから集めた資金をもとに不動産投資をし、家賃収入や売却によって生まれた利益を投資家たちに分配するという仕組みとなっています。

REITのメリット・デメリット

REITのメリットとデメリットは次の通りです。

▽REITのメリット・デメリット

メリット

• ・少額で購入できる
• ・流動性が高いため、株式のようにすぐに売買できる
• ・不動産投資のプロが運用するため利益を生み出しやすい
• ・複数の物件に分散して投資するため空室による影響が少ない
• ・収益の管理をする必要がない"

デメリット

• ・高い利回りは期待できない
• ・手数料がかかる
• ・不動産市場や景気の影響をダイレクトに受けやすい
• ・投資する不動産を選択できない"

REITは証券口座を所有していれば売買が可能なので、株式のように流動性が高いです。またプロが運用するため、利益を生み出しやすいのが大きなメリットといえるでしょう。

一方で、REITは安定した金融商品であるため大きな利回りは期待できません。また、信託報酬として事業者に対して手数料を支払う必要があります。景気などの影響を受けやすいことや投資する不動産を選べないこともデメリットといえます。

REITの始め方

REITのはじめ方は次の通りです。

▽REITのはじめ方

1. 1. REITを取り扱う証券口座を開く
2. 2. 証券口座に投資資金を入金する
3. 3. REITを選択して投資する

まずは、REITの商品を取り扱う証券会社を探して口座を開設しましょう。証券会社によって手数料はもちろん銀行口座との連携の有無も異なります。

銀行口座と連携できれば、入金する手間が省けてとても便利ですので、手数料や銀行口座の連携などをポイントに証券会社を選んでください。

最近はWebで簡単に口座開設できる証券会社がほとんどです。本人確認書類のデータをアップロードすれば即日利用できる証券会社もありますので、すぐに投資をはじめたい方とってもうれしいですね。

口座が開設でき、投資資金を入金したら、気になるREITを選択して投資をします。REITには、安いもので10万円前後、高額なもので100万円前後の銘柄も存在します。投資先の不動産の種類や利回り、時価総額などを総合的に判断して商品を選んでいきましょう。

不動産小口化商品

不動産小口商品化とは、ビルやマンションなどのある特定の不動産に対して複数の投資家が出資する投資方法のことです。投資する不動産が選択できないREITとは異なり、複数のオーナーで1つの物件をシェアすると考えると両者の違いをイメージしやすいでしょう。

共同購入した不動産は、不動産管理会社が管理・運用をして得た家賃収入や売却益を複数の投資家たちでシェアします。

不動産小口化商品は、次の3種類に分類されます。

▽不動産小口化商品3種

1. 1. 匿名組合型
2. 2. 任意組合型
3. 3. 賃貸型

不動産小口化商品のメリット・デメリット

不動産小口商品化のメリットやデメリットは次の通りです。

▽不動産小口化商品 のメリット・デメリット

メリット

• ・個人では購入しにくい高額物件を少額で購入できる
• ・投資する物件を明確に決められる
• ・任意組合型と賃貸型は物件の所有権を得られる
• ・物件を運用、管理する手間がかからない"

デメリット

• ・物件の選択肢が少ない
• ・希望する投資家が多いと投資できない可能性あり
• ・商品によっては途中解約できない場合あり
• ・手数料がかかる
• ・ローンを組めないため自己資金が必要"

1口あたり100万円前後から投資が可能なため、個人では到底手が出せないような数億円規模の高額不動産にも気軽に投資できます。さらに、任意組合型と賃貸型で商品を購入した場合は所有権を得られるのも大きなメリットといえます。

一方で、不動産小口化商品は種類が少ないため、人気商品は購入しづらいケースがあります。

また管理会社に手数料を支払う必要があること、そして金融機関からの融資を受けられない金融商品のため、まとまった自己資金が必要であることも投資家初心者にとってデメリットとなるでしょう。

不動産小口化商品の始め方

不動産小口化商品で投資する方法についてご紹介します。

▽不動産小口化商品のはじめ方

1. 1. 不動産小口化商品を取り扱う業者を探す
2. 2. 小口化商品を取り扱う業者に資料請求or入会する
3. 3. 興味のある案件を探して応募する
4. 4. 入金をして運用をはじめる

不動産小口化商品は、運営業者と投資家が組合契約をすることではじめて運用できる投資方法です。そのため、基本的に業者の会員制度への入会が必要です。

お手軽な価格の商品を見つけたとしてもすぐに契約しないように気をつけてください。1社だけをみて意思決定するのではなく、複数の業者を比較検討した上で投資する商品を決定していきましょう。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファウンディングとは不動産小口化商品のなかの一商品で、1口1万円から投資ができる今大注目の不動産投資です。

クラウドファンディングとは、特定のプロジェクトに対して不特定多数の出資者が資金を出し合う投資方法です。不動産クラウドファンディングでは、不動産投資会社がインターネット上で資金を集め、目標金額に達成したら不動産を購入します。購入した不動産を運用して得た利益を得た利益を出資者に分配するのです。

不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット

不動産クラウドファンディングのメリットやデメリットについてまとめてご紹介します。

▽不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット

メリット

• ・1口1万円からの少額投資が可能
• ・少額投資でありながら利回りの高い商品が多い
• ・投資する物件を選べる
• ・運用期間が短い
• ・Web上で簡単に購入が可能
• ・運用の手間がかからない"

デメリット

• ・売りに出される案件がまだまだ少ない
• ・運用期間中は現金化できない
• ・投資物件の価格が下落し、元本割れリスクがある
• ・税制上のメリットが少ない
• ・今後のサービス展開が読めない"

1口1万円からはじめられる不動産投資として人気が高い商品です。少額でありながらも、利回りがREITや不動産小口化商品と比べて高めであることも人気の理由です。

一方で、クラウドファンディングの案件がまだまだ少ないことや元本割れのリスクがあること、そして今後のサービス展開が読めないことなどがデメリットとして考えられます。

不動産クラウドファンディングの始め方

不動産クラウドファンディングのはじめ方についてご紹介しましょう。

▽不動産クラウドファンディングのはじめ方

1. 1. 利用したいサービスに投資家登録をする
2. 2. 投資したいファンドに申し込みをする
3. 3. ファンドの専用口座に出資金を送金する
4. 4. 運用をはじめる

まずは利用したいサービスを探して会員登録をしましょう。無事にファンドが設立したら、運用が始まり、定期的に分配金を受け取れます。利用するサービスによっては、送金をしてから申し込みをするケースもあるので、利用するサービスの手順を事前に確認しましょう。

こちらでは不動産クラウドファンディングについての仕組みをわかりやすくまとめています。その他にも、不動産クラウドファンディングが向いている方や、はじめるにあったての運営会社の選び方もご紹介しています。ぜひ参考にしてください。 不動産投資クラウドファンディングのデメリットとその仕組み

メリットその1｜手軽に不動産投資を始められる

少額不動産投資は、少ない自己資金で気軽にはじめられる投資方法です。

投資は、とても難しくハードルの高い存在だと思われがちです。しかし少額不動産投資であれば、1万円から投資ができるため少ない自己資金ではじめられます。物件価格がネックで不動産投資に手が出せなかった方にぜひ挑戦してもらいたい投資方法です。

不動産投資の勉強を兼ねて少額不動産投資をはじめる方も多くいます。そのほかにも、投資初心者の方はもちろんのこと、少ないリスクで投資を行いたい方にもおすすめです。

メリットその2｜ローンを組む必要がない

従来の不動産投資はローンを組むのが一般的ですが、少額不動産投資は1万円から投資ができるため、ローンを組まずに投資をはじめられます。

そのため、自営業で毎月の収入が不安定な方や転職したばかりで勤続年数が少ない方など、さまざまな事情でローンを組みづらい方にもおすすめです。さらにローンを組むことに抵抗がある方でも安心して投資できます。

メリットその3｜赤字が出ても節税効果が期待できる

少額不動産投資をしているなかでたとえ赤字が出たとしても、確定申告を行うことで節税対策になる場合があります。

例えば会社員の方の場合、本業の収入は「給与所得」ですが、REITは「配当所得」、不動産クラウドファンディングは「雑所得」に区分されます。

所得税は給与所得や雑所得などを合算して計算されるため、不動産投資で赤字が出た場合は総所得額から控除されるのです。

メリットその4｜副収入を期待できる

少額不動産投資などの不動産投資は、運用をはじめさえすれば手間のかからない投資方法です。株式やFXのように値動きが激しくないため、常に値動きなどをチェックする必要がありません。

不動産や商品を決定さえすれば、あとは不動産投資会社に運用を任せられるのも大きなメリットです。そのため、本業が忙しい方や不動産投資に時間がさけない方にもおすすめの副収入といえるでしょう。

デメリット・リスクその1｜投資先が限られる

少額不動産投資は、対象の物件数が少ないため、投資先が限られてしまうのがデメリットです。

利回りや立地などの条件がいい物件はすぐに募集が終了してしまうことが多くあります。限られた条件のなかで条件のいい物件を探すことは簡単なことではありません。

豊富な情報から必要な情報を探し出す「リサーチ力」はもちろんのこと、物件を決める際の「決断力」や「判断力」が求められます。

デメリット・リスクその2｜手数料がかかり、利益率が低くなる

REITや不動産クラウドファンディングの場合、不動産投資会社へ手数料を支払う必要があります。手数料が多ければ多いほど、運用効率が落ちてしまうため注意が必要です。

利益よりも手数料が高くなってしまうことのないよう、手数料に関する情報をきちんと確認した上で投資先を決定していきましょう。

デメリット・リスクその3｜換金性・流動性が低い

少額不動産投資をはじめとした不動産投資は、株式など他の投資商品と比較して流動性が低い投資商品です。株式のように一部だけ売却することがしにくく、換金性も低いのが特徴です。

しかし、少額不動産投資のREITは証券口座を持っていれば売買が可能なため、流動性の高い投資方法といわれています。そのため、少額投資は流動性リスクを少しでもおさえたい方におすすめです。

デメリット・リスクその4｜一口購入ごとに申込や審査がり、労力がかかる

少額不動産投資は、少ない資本で気軽にはじめられる投資ですが、一口購入するごとに申し込みや審査が必要というデメリットがあります。そのため、小口で複数の商品を購入する場合は、その都度手続きをしなければなりません。

申込にかかる労力とリターンを天秤にかけて、収益が確実に見込める商品を選択していきましょう。

デメリット・リスクその5｜元本割れや貸し倒れリスクがある

少額不動産投資に限らずどの投資にも共通していえることですが、場合によっては元本割れや貸し倒れリスクがあることを理解しておきましょう。

少額不動産投資は、基本的に元本保証がない商品です。そのため、いくら不動産投資のプロが運用する投資方法であっても、自然災害などのトラブルやアクシデントが発生した場合に利回りが悪化することが考えられます。

その1｜投資先を充分調べる

それぞれの案件で利回りなどを提示していますが、それらをすべて鵜呑みにするのはとても危険です。そもそも元本保証のない商品がほとんどですので、不動産投資会社の状況や社会情勢などによって利回りが悪くなるケースも十分に考えられます。

投資を成功させるためには、以下のポイントをおさえて投資先の情報を十分に調べることが重要です。

▽投資先の情報を調べる4つのポイント

• ・投資先企業の経営状況
• ・出資を募っている募集人の経営状況
• ・トラブル発生時の対策
• ・投資対象の不動産の収益化が実現できるかどうか

特に、不動産小口化商品や不動産クラウドファンディングで投資を行う場合は、マイナスに転じた際の対処方法についてしっかりと確認しておきましょう。

その2｜余剰金を投資に当てる

投資は、余剰金を使って行うことが大切です。貯金全額や生活費を投資に充てる行為はとても危険ですので避けてください。

元本割れのリスクなど、いざという時の備えとして貯金を行いながら不動産投資をすることが鉄則です。決して無理のない範囲で投資を楽しんでいきましょう。