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よくある質問

ローンを組むメリットを教えて下さい。

不動産投資は、ローンを組むことで、少ない自己資金の投入でも収益が出るように投資効率を高めた投資です。
例えば、1000万円の物件を金利2%、35年ローンで所有した場合、月々のローンの支払いは33,126円、月々の家賃収入が55,000円の場合、月々21,874円のプラスでご所有出来ます。
また、ローン金利には「団体信用生命保険料」が含まれていますので、オーナー様に万が一の事があった場合、ローン残高は保険で支払われますので、ローンのないマンションを残すことができます。
ローンを組むことで生命保険のように万が一の場合に備えることができるのです。

マンション投資を始めたいと考えていますが、頭金をたくさん入れてローン額を少なくするのと、頭金をほとんど入れずにローン額が多いのとではどちらが良いですか。

資金的にも余裕があって、少しでも早く不動産からの不労所得を得ることが目的の方であれば、頭金を入れてローン額が少ない物件を購入された方が、キャッシュフローが多くなり、早く目的を達成することができます。
それに対して、ローン年数も長く組むことができ、老後の年金対策を目的に検討されている方であれば、頭金をほとんど入れずに多く借りられたほうが老後までの期間に多くのローン返済を進めること可能です。
このように、どちらの方法が良いと言う訳ではなく、お客様のご状況や目的によって変わってきます。

築年数が古くなってくると、20年後、30年後と将来の家賃が下落するのではないかと心配です。

築年数が古くなると必ず家賃が下がるという訳ではありません。
それは、周辺の「競合物件との競争に負けた」から家賃が下がってしまうケースが多いからです。

例えば、人気のある駅の5分以内に賃貸で借りられる物件が1つだけだとします。
そのエリアに住みたいと思った時に検討できる物件が1つであれば、入居希望者は集まります。
しかし、もっと近い場所に新しい物件がでたら競争になるわけです。
そうなれば条件の悪いほうのオーナーは家賃を下げることによって少しでも魅力的に映るように対抗してくるわけです。
ですから築年数が古いというのは家賃決定の1要素でしかなく、需要と供給のバランスで賃料相場が決まります。

投資用マンションで所有するのであれば、ファミリータイプとワンルームタイプどちらがオススメですか。

投資用マンションとしては、ワンルームタイプがオススメです。
それは今後3大都市圏で単身世帯の増加が見込まれているからです。家賃の安定を考えるとこの先借り手の需要が増加していくワンルームタイプがオススメです。
その上、ファミリータイプは現在の超低金利が後押しになってマンション購入派が多くなっていますが、ワンルームタイプの入居者は結婚までの「仮住まい」という意識がありますので購入派はほとんどなく賃貸派が主流です。
あくまでも貸して家賃を取るのが目的ですので、賃貸派が主流で今後増加が見込まれる単身世帯をターゲットにしたワンルームタイプがオススメです。

中古の収益マンションを購入しようと検討中です。どのくらいの築年数までなら買いなのでしょうか。

中古物件の築年数を考慮する上で、注意しなければいけないことがあります。
それは、「新耐震基準」(1981年6月)で建てられている物件を選ぶことです。
新耐震基準では震度6〜7で倒壊しないこと、震度5程度で建物の躯体に損傷を生じないことを目標としたものです。万が一大きな地震が発生した時でも、旧耐震と新耐震の物件では受ける被害は大きな差となります。
築年数が古くなれば利回りが比較的に高くなりますが、その反面バスとトイレと洗面所が一緒のユニットバスタイプが多く、オートロックがなかったり、防犯・設備面での見劣りがします。
一方、築年数が浅い物件であれば設備面での充実がある分、販売価格は高くなり収益で考えた場合の利回りが低くなります。

築年数が古いから駄目、新しいから良いというわけではありません。
それぞれの特長を見極め、ご自身の目的にあった物件を選ぶことが重要です。

また築年数が何年であれ、管理状況をしっかり確認することが必要です。
大規模修繕工事は計画的に行われているのか、修繕積立金はきちんと積立られているのか、管理費の滞納はないのか、管理状況がずさんな物件を掴まないようにすることが大事です。

日本の人口が減少傾向にありますが、今後の賃貸需要はあるのでしょうか?

A 現在、日本の人口は2008年をピークに減少が始まっています。
空室率を見てみると、大都市ほど空室率は低く、地方ほど空室率は高くなります。人口減少問題で真っ先に問題となるのは地方都市の過疎化です。過疎化により、地域が不便になれば人々は進学や仕事を求めて都市に集まってきます。
2050年には日本の総人口は9708万人と予想されています。その中で都心部への人口集中は加速していきます。全人口に対する都市圏の割合は拡大していくと予想されています。
従来、家には2〜5人で住むものだったわけですが、「晩婚化」「少子化」で1人で住む方の単身割合が増えていきますので、今後は人口が増え経済力が高まる都心の一等地で検討するのが重要となります。

不動産投資は年齢を問わず、株やFXの様に少額から始められるのでしょうか。

不動産投資は年齢を問わず、ローンを使うことで少額から始められます。
株やFXも少額から始められる点は同じです。しかしながら、リターンが大きい分価格の乱高下があるため、リスクが大きく市場の動向を常に伺う必要があり、忙しいサラリーマンの方には不向きです。
不動産投資の場合、将来に渡って賃貸の需要がある立地をご所有いただければ安定した家賃収入が得られる上、賃貸は管理会社に任せていただけるため忙しいサラリーマンの方から選ばれています。
わずらわしい手間がなく、長期にわたって安定的に収益を上げたい方には不動産投資は最適な投資といえるでしょう。

一棟アパートか区分マンションを購入するか悩んでいます。それぞれのメリット、デメリットを教えてください。

区分マンションは少額で投資を始めることができ1室あたりの投資額も低いメリットがあります。そのため複数戸を所有することが容易で所有するエリアを分けることによりリスクを分散することができます。
1棟アパートは非常に高額なため一般的に都心立地の物件が購入できません。しかも部屋が1箇所に集中するためエリアのリスクを分散することができないためオススメできません。
エリアを分散して投資できる区分マンションの方が投資としてはオススメです。

単純に利回りの高い物件を所有すれば大きな収益が出ますか。

必ずしもそうとは言えません。
一般的に、広告などでうたわれている利回りは「表面利回り」ですので、購入後に多くの経費がかかる物件であったり、空室になっても次の入居者がなかなか決まらず、見込んでいた家賃収入が得られないことがあります。
また、利回りが高いとうことは家賃に対して物件価格が安いということですので、安くしないと売れない理由がある為です。
表面利回りだけにとらわれず、総合的にバランスの取れた物件を選んで頂く事が重要です。