不動産投資に興味はあるものの、「失敗したらどうしよう」と、なかなか一歩を踏み出せない方も多いでしょう。実際、物件選びや資金計画のつまずきによって、毎月の収支が赤字に陥ったり、売却時に大きな損失を出したりするケースもあります。
ただし、不動産投資の失敗はパターンがある程度決まっており、原因を先に知っておけば損失の可能性を抑えられるでしょう。当記事では、不動産投資でよくある失敗例を7つ取り上げ、失敗する人に共通する傾向や、初心者が失敗を避けるためのポイントなどを解説します。
目次
不動産投資における失敗とは、家賃収入や売却代金で借入の返済と諸費用をまかないきれず、自己資金の持ち出しが続き、最終的に売却益が出ない状態を指します。たとえば空室が続いて家賃収入が途絶えたり、想定外の修繕費や金利の上昇で支出が膨らんだりすると、収支は赤字に傾きます。売却価格が借入の残債を下回れば、手持ちの資金を足さなければ返済できない状況にもなりかねません。
ただし、一時的に収支がマイナスになること自体は失敗ではありません。大規模な修繕を行った年に支出が偏る場合もあるので、保有期間の全体で黒字になるかどうかで判断しましょう。
不動産投資では、物件選びや資金計画、契約時の判断など、つまずきやすい場面がある程度決まっています。原因を先に知っておけば、同じ落とし穴を避けられる場合も少なくありません。※1ここでは、初心者が陥りやすい7つの失敗例を、背景にある原因とあわせて解説します。※2
※1 本ページで紹介している内容は、あくまで不動産投資に関する一例・考え方のご紹介です。すべての方に該当するとは限りません。
※2 投資にはリスクも伴います。実際のご判断はご自身の資産状況やライフプランに応じて慎重にご検討ください。
不動産会社や知人から持ちかけられた話を、自分で検証しないまま契約するのは典型的な失敗例です。勧誘の場では良い条件だけが強調されやすく、空室や修繕といった負担の説明が後回しになる場合があります。
よくあるのは、「今だけの物件だから早く決めたほうがよい」「家賃保証が付いており手間がかからない」といった説明を受けて契約に進むパターンです。
不動産投資を始めるときは、焦って物件を購入するのではなく、提示された数字の根拠を確認する姿勢が欠かせません。即決を迫る相手とは、距離を置く判断も必要です。
価格の安さだけを判断材料にして物件を購入するのも、初心者が陥りやすい失敗例です。相場より安い物件には安いだけの理由があり、確かめないまま購入すると、想定外の負担が後から表に出てきます。
相場より安くなっている物件の特徴としては、駅から遠く入居者が決まりにくい立地や旧耐震基準の建物、再建築ができない土地、管理が行き届かず修繕積立金が不足している物件などが挙げられます。購入前には、価格が安い理由を売主や仲介会社に確認し、納得できる説明が得られるかを見極めましょう。安く買えたとしても、入居者が決まらず売却もしにくい物件では、期待通りの収益が得られない可能性があるため注意が必要です。
広告の表面利回りだけを見て購入を決め、運用開始後に収支が赤字へ転じるのも失敗例の一つです。
表面利回りは年間の家賃収入を物件価格で割った指標で、管理費や税金などの経費が考慮されていません。また、物件広告の利回りの多くは、全室が埋まっている状態を前提とした満室想定です。実際には空室が出る月もあり、管理委託費や固定資産税、修繕費、火災保険料などが家賃収入※から差し引かれます。
購入の判断に使うべきなのは、経費を差し引いた実質利回りです。ローン返済後に手元へ残る現金がプラスになるかまで試算すると、赤字に転じる場面を見つけられます。
※家賃収入は、入居かつ家賃が支払われていることが前提で賃貸状況や物件の条件により変動または得られない場合があり、将来にわたり保証されるものではありません。
入居者をめぐるトラブルで、想定外の費用や手間が発生する事例もあります。家賃の滞納や騒音などの近隣トラブル、想定通りの家賃が支払われず、収支計画から費用が変わるトラブルなどもあります。
家賃の滞納が起きると、入居者はいるのに収入が入らない状態になります。督促しても家賃が支払われない場合、退去を求めるには法的な手続きが必要となり、解決までに時間と費用がかかります。対策としては、入居時に家賃保証会社の利用を条件とする方法や、賃貸管理会社に集金と督促を任せる方法が有効手段の一つです。
また、原状回復では「経年変化や通常の使用による損耗の修繕費用は賃料に含まれ、貸主負担」とする考え方が国土交通省のガイドラインで整理されています。負担の範囲を契約前に確認しておくと、退去時の争いを避けやすくなります。
（出典：国土交通省「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」）
入居者が決まらず空室が続き、家賃収入※が途絶える失敗例も少なくありません。家賃収入はローン返済や管理費の原資のため、空室が長引けば自己資金の持ち出しが必要です。
区分マンションを1戸だけ所有している場合、その部屋が空室になると家賃収入はゼロになり、一棟物件のようにほかの部屋の家賃で穴を埋める形が取れません。周辺に新築物件が増えたり、築年数の経過で設備が見劣りしたりすると、募集をかけても入居者は決まりにくくなる場合があります。
空室が続く物件の背景にあるのは、駅からの距離、間取りと周辺の世帯構成のずれ、賃料設定の高さといったことも可能性の1つです。購入前に、そのエリアで同じ間取りの部屋がどの程度で埋まるかを確認しましょう。
※家賃収入は、入居かつ家賃が支払われていることが前提で賃貸状況や物件の条件により変動または得られない場合があり、将来にわたり保証されるものではありません。
購入時に売却の見通しを立てなかったせいで、手放す段階で大きな損失が出る失敗例もあります。
不動産投資の成果は、保有中の家賃収入売却代金を合算して考える必要があります。毎月の収支が小幅な黒字でも、売却価格がローンの残債を大きく下回れば通算では損失が残り、差額を自己資金で埋めなければ売却を進められません。
購入の段階から、何年後にどの程度の価格で売れそうかを見積もっておくことをおすすめします。同じエリアの中古物件が築年数ごとにいくらで売り出されているかを調べれば、将来の価格帯の目安をつかめるでしょう。
頭金をほとんど用意せず借入へ依存し、資金繰りが行き詰まる事例もあります。毎月の家賃収入で返済をまかなえる想定でも、空室や修繕が重なれば手元の現金はすぐに目減りします。
借入額が大きいほど家賃収入に占める返済額の割合は高くなり、収支の余裕は小さくなりがちです。給湯器の交換や退去後の原状回復などの支出は、時期を選ばず発生するため、手元資金が乏しいと突発的な支出に対応できず、生活資金へ手を付ける事態にもなりかねません。
資金計画では、購入時の頭金や諸費用だけでなく、購入後の運転資金まで含めて見積もっておくことをおすすめします。空室が数か月続いた場合や、まとまった修繕が出た場合にも返済を続けられるかを試算しておきましょう。
不動産投資で思うような成果を得られない人には、いくつかの共通した傾向が見られます。物件そのものより、判断の進め方や準備の不足に原因がある場合も少なくありません。
ここでは、失敗につながりやすい4つの共通点を取り上げるので、自分に当てはまっていないかを確認しましょう。
※本ページで紹介している内容は、あくまで不動産投資に関する一例・考え方のご紹介です。すべての方に該当するとは限りません
※記載の内容は一般的な不動産投資に見られる傾向や特徴をもとにしたものであり、特定の物件や投資成果を保証するものではありません。
表面的な数字の大きさを見て即決する人は、失敗につながりやすい傾向があります。利回りの高さや月々の収支だけで判断すると、その裏にあるリスクを見落とします。
利回りが高い物件は、入居者が決まりにくい立地や築年数の古い建物であるケースも多く、高い数字にはそれを成り立たせる条件と引き換えの負担が伴います。
判断の際は、提示された数字がどのような前提で計算されているかを確認しましょう。目先の数字ではなく、10年後、20年後まで収支が続くかどうかで見る視点が欠かせません。
必要な知識を身につけないまま参入する人は、判断を他人任せにしてしまいがちです。物件の見方や契約の仕組み、収支の計算方法を理解していないと、提示された内容の妥当性を自分では判断できません。
不動産投資では、利回りの計算、賃貸借契約の内容、ローンの金利や返済の仕組みなど、幅広い知識が求められます。知識が不足すれば、営業担当者の説明をそのまま受け入れることになってしまいます。適切な判断をするためにも、書籍や公的機関の資料で基礎を押さえ、分からない用語はその場で調べる習慣をつけましょう。
※融資の利用には金融機関による審査があり、ご希望に添えない場合もございます。借入可能額や金利等の融資条件は、金融機関、物件、申込者の資産状況等により異なります。
収支の計画を大まかにしか立てない人は、想定外の支出に対応できず行き詰まることがあります。満室が続く前提や修繕費を見込まない計画は、現実の運用とかけ離れているケースも多くあります。特に一部の不動産会社から示された収支シミュレーションをそのまま使っている場合、提示される資料は条件を良く見積もって設定されており、空室率や修繕費が控えめなことも珍しくありません。
資金計画は、自分で条件を設定して作り直す必要があります。空室や金利上昇など条件を変えて複数のパターンを試算すると、想定の幅を把握できます。
起こりうるリスクを洗い出していない人は、問題が起きてから慌てて対応することになります。
不動産投資には、空室、家賃の下落、修繕、金利の上昇、災害、売却価格の下落など、複数のリスクが伴うものです。リスクを想定できていないと、備えの資金も対策も用意しないまま運用を始めることになります。実際に空室や修繕が起きてから資金不足に気づいた場合、選べる手立ては限られます。
大切なのは、起きてほしくない事態をあらかじめ書き出し、それぞれに対する備えを決めておくことです。空室が続いたら家賃を見直す、修繕に備えて毎月積み立てるなど、対応を先に決めておきましょう。
不動産投資の失敗は、購入前の準備と確認を積み重ねることで対策しましょう。ここでは、初心者が押さえておきたい7つのポイントを、具体的な確認の手順とあわせて解説します。
不動産投資は、当面使う予定のない余剰資金の範囲で始めるのが基本です。生活費や教育費まで投じると、空室や修繕が起きた際の立て直しが難しくなります。
必要になる資金は、購入時の頭金と諸費用だけではありません。購入後も、空室期間の返済分、突発的な修繕費、固定資産税など、手元に置くべき運転資金があります。物件価格の全額を借入でまかなう形は返済の負担が重く、収支の余裕を失う原因にもなります。
目安は、購入時の頭金に加え、空室や修繕が起きても数か月は返済を続けられる資金を別に確保する水準です。手元の資金に余裕があるほど、想定外の事態にも落ち着いて対応できます。
※融資の利用には、金融機関による審査があり、ご希望に添えない場合もございます。
※賃貸状況や物件の条件により、家賃収入は変動または得られない場合があります。
※家賃収入は入居かつ家賃が支払われていることが前提で、将来にわたり確実に保証されるものではありません。
物件の良し悪しを見るときは、表面利回りではなく、経費を差し引いた実質利回りで判断します。実質利回りは、年間の家賃収入から諸経費を引いた額を、物件価格と購入諸費用の合計で割って算出します。
計算式は次の通りです。
| 表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 実質利回り = （年間家賃収入 － 年間諸経費）÷（物件価格 ＋ 購入諸費用）× 100 ※1,2,3 |
|---|
年間諸経費には、管理委託費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険料などが含まれます。購入諸費用にあたるのは、仲介手数料や登記費用、不動産取得税などです。※4
あわせて確認したいのがキャッシュフローです。キャッシュフローとは、家賃収入からローン返済と諸経費を差し引き、手元に残る現金を指します。実質利回りが確保できていても、返済額が大きければ手元の現金は残りません。購入判断を行うときは、両方を並べて見る必要があります。
※1物件や諸条件により異なります。
※2賃貸状況や物件の条件により、家賃収入は変動または得られない場合があります。
※3家賃収入は将来にわたり確実に保証されるものではありません。また将来の運用成果を保証するものではございません。
※4税額や軽減措置は物件・条件により異なります。詳細は税務署や税理士などの専門家にご確認ください。
入居者が決まりやすいエリアを選ぶには、人口の動きを公的な統計で確かめましょう。転入者が転出者を上回る転入超過の地域では、賃貸住宅を必要とする世帯が流入していると読み取れます。※1
総務省統計局の住民基本台帳人口移動報告によると、2025年に転入超過となったのは東京都、神奈川県、埼玉県など7都府県にとどまります。転入超過数は東京都が65,219人と最も多く、東京圏全体では123,534人の転入超過でした。
（出典：総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2025年（令和7年）結果」）
都道府県だけでなく、市区町村や最寄り駅の単位まで絞って確認することも欠かせません。駅からの徒歩分数、周辺の大学や企業の有無、同じ間取りの募集件数と成約までの期間を調べれば、入居者が付くかどうかを判断しやすくなります。※2
※1将来の資産価値や収益性については、物件の立地・設備・市場環境等によって変動します。
※2物件や諸条件により異なります。
不動産投資は、購入から売却までを見通した長期の計画で組み立てます。数年単位の値動きではなく、10年から20年先までの収支を描いた上で物件を選びましょう。※1
長期で見るべき項目は、家賃の推移、修繕の時期と費用、ローン残債の減り方、売却時に見込める価格などです。家賃は築年数の経過とともに下がる傾向があり、購入時の家賃が続く前提で組むと、後半の収支が想定から外れてしまいます。※2
大規模な修繕の時期をあらかじめ調べ、その費用を毎年の収支に織り込めば、資金が不足する場面を避けやすくなります。※3購入、保有、売却の3つの段階を一連の流れとして描くことが、長期の計画の出発点です。
※1将来の資産価値や収益性については、物件の立地・設備・市場環境等によって変動します。
※2家賃収入は入居かつ家賃が支払われていることが前提で、将来にわたり確実に保証されるものではありません。
※3不動産は市場環境や金利動向により価格が変動する場合があります。
収支のシミュレーションは、条件の良い想定だけでなく、リスクが現実になった場合まで含めて行います。
満室が続く前提の試算だけでは、空室や金利の上昇に対応できるかを確かめられません。試算では、条件を変えた複数のパターンを用意しましょう。空室率を10%や20%と置いた場合、金利が1%上がった場合、数年ごとに家賃が少しずつ下がる場合など、起こりうる範囲で条件を動かしてみる方法が有効です。
厳しい条件でも収支が回るかどうかが、購入を判断する1つの基準です。赤字が避けられない条件が見つかった場合は、購入を見送る判断も選択肢に入ります。
契約を促す場面で良い面だけを強調する説明が出たら、いったん立ち止まることが大切です。将来の家賃収入や資産価値は市場の動向に左右されるため、必ず儲かるという説明が成り立つ場面はありません。
説明の際に出てくる「サブリース」とは、業者が物件を借り上げて入居者に転貸し、空室となっても一定の賃料が支払われる契約形態です。ただし、賃料が将来にわたって固定されるとは限らず、契約期間中に賃料の見直しや契約の解除が行われる場合もあります。
こうしたリスクの説明が十分に行われず、内容を誤認したままの契約によるトラブルが多発したことから、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律では、誇大広告の禁止、不当な勧誘の禁止、契約締結前の重要事項説明と書面の交付などがサブリース業者に義務付けられています。
（出典：国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト 適正化のための措置」）
契約前には、賃料の改定時期と条件、免責期間、解約の条件を書面で確認しましょう。曖昧な返答しか得られない相手とは、契約を見送る判断も必要です。
物件選びから購入後の管理まで長く付き合うため、不動産会社の見極めは大切です。
担当者の説明の仕方や、不利な情報を先に伝えるかどうかには、会社の姿勢が表れます。見極める際にまず確認したい点は、宅地建物取引業の免許番号と行政処分の履歴、取り扱う物件の種類と実績、購入後の賃貸管理体制などです。さらに、リスクの説明を自分から行うかどうかにも着目しましょう。空室や修繕、金利上昇の可能性に触れず、良い面だけを並べる担当者には注意が必要です。
複数の会社から話を聞き、説明の中身を比べて決める進め方が失敗を減らします。
不動産投資の失敗は、物件そのものよりも、事前の準備や確認の不足から生じるケースが目立ちます。大切なのは、当面使わない余剰資金の範囲で始め、経費を差し引いた実質利回りとキャッシュフローで採算を見極めることです。あわせて、賃貸需要が見込めるエリアを選び、空室や金利上昇を織り込んだ収支シミュレーションを行い、予想外の事態が起こっても対応できるかを確認しましょう。
「必ず儲かる」といったセールストークは疑い、リスクまで正直に説明してくれる不動産会社をパートナーに選ぶことも欠かせません。1つずつ準備を積み重ねれば、失敗の確率は着実に下げやすくなります。無理のない計画をしながら、不動産投資の第一歩を踏み出しましょう。
| ※本ページで紹介している内容は、あくまで不動産投資に関する一例・考え方のご紹介です。すべての方に該当するとは限りません ※記載の内容は一般的な不動産投資に見られる傾向や特徴をもとにしたものであり、特定の物件や投資成果を保証するものではありません。 ※また将来の運用成果を保証するものではございません。 ※将来の資産価値や収益性については、物件の立地・設備・市場環境等によって変動します。 ※賃貸状況や物件の条件により、家賃収入は変動または得られない場合があります。 ※家賃収入は将来にわたり確実に保証されるものではありません。 ※不動産は市場環境や金利動向により価格が変動する場合があります。 ※投資にはリスクも伴います。実際のご判断はご自身の資産状況やライフプランに応じて慎重にご検討ください。 |
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