再開発ラッシュの「東京VS大阪」2030年に価値が高いのはどちら？

不動産投資の基礎知識

最終更新日： 2026.09.15

公開日： 2026.09.15

これまで日本経済は東京が中心になってけん引してきましたが、2030年をイメージすると東京・大阪の2トップ体制になる可能性が大きいといえるでしょう。両都市の大開発プロジェクトの中身をチェックすると、大阪の勢いが鮮明です。

東京：国際都市をテーマに再開発が進む

まずは東京の再開発の状況から見てみましょう。東京は五輪・パラリンピックの開催を好機として、国際都市への道を目指しています。その象徴ともいうべきプロジェクトが、日本の玄関口といえる東京駅周辺の再開発です。東京駅北側には大手不動産会社が日本一高いとされる、390メートルの超高層ビルの建設を進めています。

こちらのビルやリニア中央新幹線の開業も最短で2027年のため、実現すれば相乗効果が高まりそうです。また人気の地区では、東急グループ主導で進められている渋谷駅周辺の再開発や、大手不動産デベロッパー主導の虎ノ門地区再開発が高い注目を集めています。これら主要地区の再開発を通して目指すのは、国際的にアピールできる魅力ある都市づくりです。

大阪：梅田に六本木ヒルズ超の先進タウン

一方、大阪は2025年の万博開催や好調なインバウンド需要を背景に、複数のエリアを結ぶ大規模な再開発を目指します。まず万博開催地である人工島・夢洲と、最先端医療や産業創出をテーマに整備する大阪市北区をつなぐことで、万博来場者が回遊できるようにする計画を立てています。万博のテーマは「いのち輝く未来社会のデザイン」です。

そのため北区中之島に整備される「未来医療国際拠点」へつながることはテーマに沿った意義の大きい計画といえるでしょう。また梅田地区では現在開業してにぎわいをみせる「グランフロント大阪」を中心とした梅田貨物駅跡地再開発エリア「うめきた」1期地区に続いて、2024年の街開きを目指して2期地区の開発が進んでいます。

こちらの地区にはホテルとオフィスの複合ビル（185メートル級）やタワーマンション（175メートル級）などが完成する予定です。工期を終えれば、1期・2期合わせて東京の六本木ヒルズを上回るスケールの総延べ床面積になります。

商業地価の上昇率などから大阪が優勢

では、現在のところどちらに勢いがあるのでしょうか。万博、IR（カジノを含む統合型リゾート：予定）を控えて、大阪が勢いを増しているのが現状です。大阪は公共・民間マネーの流入が加速しています。大阪市は万博開催地になる夢洲の整備に2020年度から7年間にわたって950億円の予算を投入することを発表しています。

その内訳は、大阪メトロを延伸させ夢洲に新駅を設置する鉄道関連費用が約540億円、万博開催予定地の造成費用に約136億円、上下水道の整備に約132億円などです。さらに民間では、大阪メトロだけでなくIR誘致実現を条件に、JR西日本が桜島線を舞洲経由で夢洲まで延伸を検討しています。京阪電気鉄道が中之島線を大阪メトロ中央線の九条駅に接続という2大プロジェクトも進行する予定です。

これらの勢いは公示地価にも徐々に表れはじめていて、2019年1月1日調査の商業地上昇率で大阪地区が全国トップ10のうちの4地区を占めています。同ランキングで東京地区はゼロであることから勢いの差は顕著といえるでしょう。

東京の再開発はマイナーチェンジ、大阪はフルモデルチェンジ

東京と大阪の再開発競争は、これからの伸びしろで考えると傾向がはっきりしてきます。東京はオリンピックを中心とした「国際化」というざっくりしたテーマです。一方、大阪は万博、IRの「集客」という明確なテーマがあるのが強みです。訪日外国人にとって、もともとトップランナーだった東京はオリンピックをピークに遊び尽くした感が出る可能性があります。

その点、大阪は伸びしろが大きく再開発という意味では新鮮味があるでしょう。東京の再開発は、いわば地区ごとのマイナーチェンジというイメージです。渋谷などその地区が好きな人にとっては期待が大きいかもしれません。一方の大阪は、鉄道路線の延伸まで含めたフルモデルチェンジで市全体が生まれ変わるというスケール感があります。

ある程度目標が見えている東京と、これからが本番の大阪。この東西対決、伸び率では「西」に軍配があがりそうです。