大阪のマンション投資が世界から注目される7つの理由

大阪市のマンションの注目度はグローバルでもトップクラス

大阪市のマンションは、国内の投資家だけでなくグローバルでも注目度が高まっています。後ほどくわしくお話しますが、経済成長が著しい海外の主要都市を抑えて、トップクラスの価格上昇率になっているほどの勢いです。なぜ、そこまで大阪市のマンションは注目されているのでしょうか。主な理由は次の7つです。

1. 経済にプラスの好材料が揃っている
2. 大規模な再開発が行われている
3. 好調な物件価格や賃料
4. 首都圏に比べて物件価格が割安
5. その割に家賃設定は高め
6. 長期的に人口が安定している
7. 一人暮らし世帯が多い

大阪のマンション投資が注目される理由1：経済にプラスの好材料が揃っている

大阪の経済発展を後押しする好材料が揃っていること。これが大阪のマンション投資が注目される理由のひとつ目です。経済と不動産市場は関連性がありますが、大阪市には経済にプラスの次の3大好材料があります。

大阪経済の好材料1：拡大するインバウンド（訪日客）

観光白書（2019年版）によると、大阪府は旅行消費に占める訪日客の割合が46.2％と全国トップ。大阪府内での訪日客の消費額は、2017年に1兆円の大台を突破、大阪経済を下支えする欠かせない存在となっています。府の中核にある大阪市は、国内でインバウンドの恩恵を受けている代表的なエリアといえます。

大阪経済の好材料2：大阪・関西万博の開催

りそな総合研究所の試算によると、2025年に開催される大阪・関西万博の経済波及効果は2兆2,000億円と見込まれ、これも大阪経済にとって大きなプラスです。ちなみに、来場者2,800万人のうち、140万人は万博を主な目的にした訪日客と見込まれ、大阪のインバウンドのさらなる追い風になりそうです。

大阪経済の好材料3：IR（カジノを含む統合型リゾート）の誘致

大阪IRが実現したときの経済波及効果は、建設完了時で約1兆2,000億円。開業後は年間570億円もの税収や8万8,000人の雇用が見込まれています。

大阪のマンション投資が注目される理由2：大規模な再開発が行われている

拡大するインバウンドや万博開催などの流れの中で、大阪市各所で大型再開発が進められています。大阪駅周辺だけに限っても、エリア最大の案件である駅北側の「うめきた2期」をはじめ、大阪梅田ツインタワーズ・サウス、大阪中央郵便局跡地複合ビルなどが進められています。

このような大型再開発が市全域で進められ、ホテル、オフィスビル、マンションなどが建設ラッシュとなり、不動産価格にプラスの影響をもたらしています。とくにマンションの着工件数は関西2府4県でも圧倒的な多さを誇り、不動産マーケットを活性化させています。

大阪のマンション投資が注目される理由3：好調な物件価格や賃料

ここまで見てきたような好材料が、実際にマンションの価格や賃料に反映されはじめていること。これも大阪のマンションが世界中から注目される理由です。

大阪のマンションの好調ぶりを示すデータの一例としては、日本不動産研究所が継続的に行っている「世界主要都市の不動産調査」があります。この調査のマンション価格上昇率において、最近の大阪はランキング上位の常連ですが、2019年11月にはついに初の首位となりました。比較する14都市の中には、経済成長が著しいホーチミンやバンコクなども含まれますが、大阪の勢いはそれらを上回ります。

ちなみに同調査によれば、大阪はマンションの賃料でも上位のポジションにあり、物件価格が賃料にどこまで反映されるか投資家の期待が高まります。

大阪のマンション投資が注目される理由4：首都圏に比べて物件価格が割安

大阪市内の投資用マンションの相場は、首都圏と比べると割安です。そのため、初期投資を抑えやすいことも大阪の投資用マンションの魅力となっています。実際にどれくらいの購入費用になるかは、購入時期や取引業者などによって変わってきますが、物件価格が割安な上、家賃はそこまで低くはないため、新築でもキャッシュフローがプラスになるケースも多いようです。

大阪のマンション投資が注目される理由5：その割に家賃設定は高め

投資用マンションの物件価格が安くなればその分、賃料が安くなるのが一般的です。ただ大阪市の場合は、賃料の安さに比べて高めの賃料をとりやすいため、東京のマンションよりも高利回りとなるケースが多いようです。

とはいえ、すべての大阪の投資用マンションが高利回りというわけではありません。相場と比べて、「物件価格が割安か、家賃設定が適正か」をしっかりチェックした上で契約するのが賢明です。

大阪のマンション投資が注目される理由6：長期的に人口が安定している

人口が安定・増加しているエリアは、一定の入居者ニーズを見込みやすいのが一般的です。大阪市の人口は、直近と長期どちらで見ても安定感があります。これは、不動産投資で長期的な資産運用をしていきたい人にとって大きな安心材料でしょう。

まずは、直近の人口動態をチェックしてみましょう。総務省の2019年統計によれば（※）、全国の市区町村の「社会増加数」のトップは大阪市です。社会増加数とは流入数と流出数の差であり、増加数が多いということは仕事や進学先などを求めて、大勢の人々が大阪市に流入していることを示します。
※総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（平成31年1月1日現在）」

長期的な人口動態をみても、大阪市の人口は増加傾向です。国勢調査に基づくと、大阪市の人口は、1970年代以降ずっと人口減少が続いていましたが、2005年調査を境に増加。以来、ずっと増加し続け、2005年と2015年の大阪市内の人口を比較すると6.2万人プラスになっています。

今後、人口減少社会がさらに本格化すれば、大阪市といえども影響は避けられませんが、流入増の流れの中で他エリアよりも減少幅を抑えやすいと考えられます。

大阪のマンション投資が注目される理由7：一人暮らし世帯が多い

現在の日本では、核家族や非婚者が増加して一人暮らし（単独世帯）の数が増加しています。大阪市でもこの流れが顕著で、1世帯あたりの平均人員数が急減するのに伴って単独世帯が増加し、一般世帯に占める単独世帯の割合は48.7％まで高まっています。この1人暮らし比率が高まっている状況は、ワンルームマンション投資をするオーナーにとっては有利といえます。

大阪市の中でも「人口増加率の高い区」を選ぶとさらに有利

以上が、大阪のマンション投資が世界から注目されている7つの理由です。このうち、人口動態についてはマンション投資のエリア選びのキモとなる部分のため、補足したいと思います。

大阪市全体の人口が増加傾向にあるといっても、好調・不調エリアがあります。マンション投資を行う上では、より人口増加率が高いエリアを選んだ方が空室リスクを避けやすく、資産価値や賃料にも有利と考えられます。国勢調査に基づくと、大阪市内の人口増加率のトップ5区は次の通りです。

1位：中央区　18.3％
2位：浪速区　13.0％
3位：北区　12.0％
4位：西区　11.3％
5位：天王寺区　8.5％
出所：平成27年国勢調査・大阪市基本集計結果

ここで見てきたように、大阪のマンションには数多くの好材料がありますが、今後さらに国内外の注目度が高まっていけば、価格が割高になってくる可能性もあります。そのため、大阪のマンション投資を考えている方は、投資タイミングをしっかり見極める必要がありそうです。

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