公開日

表面利回りと実質利回りとは?計算方法も合わせて解説

不動産投資を検討しているなら、利回りについて理解して、それを意識しながら情報を得ることが大切です。利回りには、複数の種類があります。特に表面利回りと実質利回りの違いを知っておくことが欠かせません。その数字がどちらを示しているのか把握していないと、投資で得られるリターンを適切に認識することができず、賢い物件選びができなくなってしまいます。不動産投資の基本として知っておくべき2つの利回りの違い、それぞれの計算方法について解説します。

利回りとは

不動産投資を始めるうえで欠かせない知識のひとつに「利回り」があります。一般常識的に利回りの意味をなんとなく理解している人は少なくないでしょう。しかし意外に、利回りと利率の区別が明確でなかったり、利回りだと思っていたものが現実的な内容でなかったりというケースがあるのです。投資を始める前の基礎知識として、利回りについて押さえましょう。

投資物件によって得られるリターン(収益)を計算するには、利回りという言葉を使います。利益を費用で割ることで算出できるごく単純な指標で、不動産会社の広告やWebサイトに物件情報としてよく記載されています。不動産投資では、利回りは収益物件選びの指針となる目安のひとつです。投資対象の候補となる物件を比較するときに活用するのが一般的です。

ただし多くの場合、物件情報には「表面利回り」が掲載されていることを把握しておきましょう。これは、単純に年間家賃収入を物件購入価格で割ったものです。しかし実際に不動産投資を行なう際には、不動産仲介手数料や固定資産税、修繕費などの経費がかかります。こういった初期コストやランニングコストを考慮して算出したものが「実質利回り」となります。投資による収益予想の精度を高めるためには、こちらを重視すべきでしょう。

表面利回りと実質利回りの違い

両者の違いをきちんと理解するためには、具体的な計算式を見てみると分かりやすいかと思います。

例えば、3,000万円で購入した物件に対して年間の家賃収入見込みが300万円の場合の表面利回りと実質利回りについて考えます。

■表面利回り

表面利回りの計算方法は以下の通りです。

年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100=表面利回り

こちらに先ほどの数字を当てはめると、次のようになります。

300万円÷3,000万円×10=10%

計算式から、この不動産物件の表面利回りは10%だということが導き出されました。

■実質利回り

実質利回りの計算方法は以下の通りです。実質利回りの場合は、購入時の諸経費や年間の諸経費を計算式に加えます。

(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り

ここでは、購入時の諸経費120万円、年間の諸経費が100万円だった場合で考えます。

(300万円-100万円)÷(3,000万円+120万円)×100=6.4%

この不動産物件の実質利回りは約6.4%で、先ほど算出した表面利回りとの違いが大きいことが分かります。実質利回りの計算で収益を期待していたとすると、予想と違う結果となってしまいます。収益物件を比較検討するときには、実質利回りに重点を置くべきなのです。

■想定利回り

不動産投資に関連する利回りとして「想定利回り」もあります。物件が満室であることを想定した家賃収入をもとにして計算します。

満室時の年間の家賃収入÷物件の購入価格×100=想定利回り

不動産物件の広告やWebサイトには、この想定利回りが物件情報として掲載されている場合もあります。あくまで満室時の利回りとなる点をきちんと理解しておかなくてはなりません。また場合によっては、その物件内の最高額の家賃をベースにして計算していることもあるので、実際に得られるリターンとは相違があることも考えられます。収益物件の情報として利回り等を見る際には、どのように計算されたのか、何を基準として算出されたのかなどを考える必要があるということです。

ー実質利回りを計算するときの経費について
不動産投資によるリターンを考える際には、実質利回りに重点を置くべきだとされます。その計算をする時には、購入時の諸経費や年間の諸経費も計算式に加えます。その経費としてどういったものが該当するのかも知っておきましょう。

■購入時の経費(初期コスト)

初期コストとは不動産購入金額以外の経費で、物件購入に必要となるさまざまな費用を指します。該当するものは以下が代表的なものです。

・不動産仲介手数料
・司法書士手数料
・不動産登記費用
・金融機関への融資手数料
・火災保険料
・地震保険料
・固定資産税
・不動産取得税
・収入印紙代
・その他振込手数料等

■年間の経費(ランニングコスト)

不動産投資にかかる経費は、初期コストだけではありません。物件購入後も定期的に必要な費用があります。購入後にかかる税金や費用などは、以下が代表的なものです。

・固定資産税
・都市計画税
・管理料
・修繕積立金
・修繕費用
・水道光熱費
・リース料
・出張費用等
・リフォーム代
・ハウスクリーニング費用

表面利回りと比較すると、実質利回りは現実の数値に近いものといえるため、より正確に不動産投資によるリターンを算出できます。しかし、例えば修繕費用をどのように計算するのかと考えると、計算が難しいという側面もあります。立地や築年数、間取り、設備、その他環境等のさまざまな条件をもとに予測するなど、豊富な情報や知識が必要となってきます。

ただ、投資家としてはそのあたりの知識も習得しておくべきだといえます。実質利回りを計算するための諸費用についての知識は、不動産投資のプランニングの際にも役立ちます。貯蓄額や投資にまわす金額をふまえて、どういった物件を選択すべきなのか、どうリスク回避するのかなどの見通しが立てやすくなるからです。

不動産投資で押さえておくべき利回りのポイント

不動産会社の広告やWebサイトなどに掲載されている物件情報が、どの利回りを指しているのか明確でないことも少なくありません。そのため、投資物件の購入を検討している場合には、提示されている数字をしっかり調べる事が大切です。どの利回りを示しているのかなどを確認するというのが重要なポイントです。

ここまで述べてきたように、不動産投資においては実質利回りを重視すべきだということをしっかり押さえておきましょう。実質利回りは不動産購入や維持にかかる諸費用を考慮しているため、より現実に近い数字になっているためです。物件を比較検討する際には、掲載されている物件の販売価格や賃料をもとに、投資家自らが利回りを計算してみることです。賃料に関しても、家賃相場を考慮してその妥当性について確認する必要があります。

諸費用をどう計算するのかが難しい点は否めませんが、ただ掲載されている情報をそのまま受け取るのではなく、より現実に近い方法で自ら計算してみる過程が大切なのです。情報として掲載されている数字はただの目安であり、実際のリターンとは大きく異なるかもしれないことを十分理解しておかなくてはなりません。購入する時、そしてそれを維持していくにあたってにどのくらいのコストがかかるのかもふまえて、物件を比較していきましょう。

不動産投資を考えたとき、さまざまな媒体を活用して不動産情報を収集することは重要です。ただし、ある程度知識を持っておかなくては、情報に踊らされてしまうことにもなりかねません。そして利回りも、注意すべき情報の代表として挙げられます。表面利回りと実質利回り、そして想定利回りの違いをきちんと理解して、実際に自ら計算をすることが大切です。特に諸経費の見込額を考えて、実質利回りから収益を計算するのは必須だと考えておきましょう。

表面利回りと実質利回りの算出方法、計算結果の違いからも分かるように、利回りだけに注目しても、知識がないとハイリスクな投資になってしまいます。不動産投資においては実質利回りを重視すべきだということ、不動産情報に掲載されている利回りの見極めが大切だということ、この2点ははまず基礎知識として押さえておきましょう。投資で成功を収めたければ、さらに多くの知識を習得することが望ましいといえます。豊富な知識があれば、いざという時にうまくリスク回避することにもつながるでしょう。

人気の記事ランキング

1
初心者向け
Read More

登記事項証明書・登記簿謄本の取得方法や手続きを解説!

2
生命保険
Read More

今さら聞けない「団信」のメリット・デメリット

3
初心者向け
Read More

マンションの固定資産税っていくらかかる?計算方法を解説

4

時計買うなら100万円のロレックス、10万円のセイコーどっち?

5
所得税
Read More

節税はコツコツが大事! 税負担を軽くするために年収500万円以上の人ができること

現場のプロが教える不動産投資の成功の秘訣 少人数限定セミナー

AIの力で不動産をあかるく。プレサンス ブライトシミュレーター

注目の不動産投資セミナー

おすすめの物件情報