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東京のマンション投資が世界から注目される6つの理由

マンション投資のエリア選びで人気の東京23区。最近では国内に加えて、海外の投資家からの注目も高まっています。その主な理由を中心に、投資をするときの注意点を交えながら解説していきます。

東京のマンション投資が人気の理由:人口の一極集中、他の先進国と比べて割安、レガシー効果など

最近の東京のマンション投資は、東京五輪の決定と低金利政策、この2つを背景に活性化してきました。他にも、次に挙げるような6つの理由が挙げられます。

1.人口推移の安定感
2.他の先進国と比べて割安
3.東京五輪のレガシー効果
4.五輪後も旺盛な再開発
5.一人暮らし世帯が多い
6.日本を代表する国際都市

それぞれの内容をくわしく見ていきましょう。

東京のマンション投資が注目される理由1:人口推移の安定感

東京のマンション投資が大勢の人から選択される理由は、何といっても人口の安定感でしょう。そのエリアの人口動態はマンション稼働率に大きな影響を与えます。日本では人口が減少する都市も目立ちますが、東京23区で見ると人口は短・中期的には増加傾向、長期的には横ばい~微減となっています。

東京23区の人口予測
・2025年 9,760,341人
・2030年 9,788,126人(5年前よりも27,785人増)
・2035年 9,701,415人(同 86,711人減)
・2040年 9,523,662人(同177 ,753人減)
出所:東京都区市町村別人口の予測・統計データ(平成29年3月分)

東京のマンション投資が注目される理由2:他の先進国と比べて割安

他の先進国と比較すると、マンション価格が割安なこと、これも世界から東京のマンション投資が注目される理由です。それを示すデータである、日本不動産研究所の「国際不動産価格賃料指数(13回)」調査では次のような結果となっています。

マンション(ハイエンドクラス)の価格水準の指数
※東京を100とした場合
・上海 114.9
・北京 95.7
・香港 205.2
・ニューヨーク 98.6
・ロンドン 173.5

東京のマンション相場は、北京やニューヨークと同程度ですが、上海・香港・ロンドンよりもかなり割安です。ちなみに、最近は東京のマンション価格が急騰したことを指摘するメディアも散見されますが、他の都市と比較すると伸び率はむしろ低いといえます。

各都市のマンション価格指数の推移
※2014年物件価格を100とした場合の2019年10月価格指数
・東京 115.8
・上海 167.8
・北京 220.3
・香港 165.3
・ニューヨーク 141.6
・ロンドン 151.1

また、他資料を参考にしてみても、みずほ総研のレポートでは「東京都のオフィスやマンションは国際都市と比較し、まだ割安感」と言及されています。

東京のマンション投資が注目される理由3:東京五輪のレガシー効果

(画像=BT Image / Shutterstock.com)

五輪閉幕後の東京では特需の反動が心配される一方、オリンピック・レガシー効果への期待もあります。一般的には、「レガシー=遺産」と訳されることが多いですが、三菱総合研究所のレポートによると、IOCで定義しているレガシーとは「長期にわたる、特にポジティブな影響」とのことです。

このオリンピック・レガシー効果によって、東京の経済にプラスの効果がもたらされる可能性があり、不動産市場にとってはプラス材料。先に行われたロンドン五輪では、下記のような具体的なレガシー効果がありました。

・東ロンドンの再生(1万1,000戸の住宅整備、1万人の新規雇用創出)
・経済効果(280~410億ポンド相当)、雇用創出(62~90万人)※2020年まで
・観光客数1%アップ、観光消費4%アップなど
出所:三菱総合研究所「レガシーとは何か」

東京五輪のレガシーでもこのような目立った経済効果があれば、2020年代の東京経済を下支えする存在になります。

東京のマンション投資が注目される理由4:五輪後も旺盛な再開発

2020年の五輪後も、東京では大規模な再開発が続きます。これにより、不動産市場へのプラス効果、都市の機能向上による観光旅行客・労働者の増加などが期待されます。

東京の再開発の核となるのは、「世界で一番ビジネスをしやすい環境」をつくることを目指し、規制緩和などが進む国家戦略特区です。東京の国家戦略特区のエリア例としては、東京駅周辺、品川駅周辺、渋谷駅周辺、虎ノ門・六本木などがあります。

具体的なプロジェクトとしては、次のような施策が挙げられます。

・山手線新駅「高輪ゲートウェイ駅」の2020年春開業、その後2024年に街開きを予定
・東京駅日本橋口前の3.1haの再開発、高さ390メートルの超高層複合ビルが誕生(2027年)
・品川駅-名古屋駅間が開通予定(2027年)
・羽田空港アクセス線の新線開通(2028年頃)
・渋谷駅と周辺スポットを回廊で結ぶ計画(2027年頃)

東京のマンション投資が注目される理由5:一人暮らし世帯が多い

東京23区は、全世帯に占める一人暮らし世帯(単独世帯)の割合が高いという特徴があります。これは大阪市などでもほぼ同様の傾向ですが、2020年時点では東京23区内の約2軒に1軒が単独世帯です。

そして今後、単独世帯はさらに増加していきます。この状況は、ワンルームマンションに投資をするオーナーにとって、マーケット拡大の追い風といえるでしょう。東京23区の単独世帯を数十年スパンで見ていくと、次のようなペースで増加すると予測されています。

・2020年 2,608,474世帯
・2025年 2,710,821世帯(5年前より102 ,347世帯増)
・2030年 2,772,494世帯(5年前より61,673世帯増)
・2035年 2,834,959世帯(5年前より62,465世帯増)
・2040年 2,893,585世帯(5年前より58,626世帯増)
出所:東京都世帯数の予測 統計データ(平成31年3月分)

東京のマンション投資が注目される理由6:日本を代表する国際都市

東京都は全体の人口に占める外国人の割合が4 .01%(人数55万 1683人)※と、もっとも高い都道府県です。人口減少が進む日本は、外国人労働者の受け入れ緩和によって、人口減少や労働力不足を補おうとしています。

他都市よりもひと足早く国際都市となっている東京は、外国人が働きやすく住みやすい環境が整っているためこの点で有利といえるでしょう。
※出所:総務省 住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数のポイント(平成31年1月1日現在)

注意ポイント:東京は国内の他主要都市と比較すると物件価格が割高

この記事の前半、理由2で解説した通り、東京のマンション価格は他の先進国と比べると割安な面もあります。とはいえ近年、東京のマンション価格は上昇し、分譲マンションの坪単価は高止まり状態にあります(下記参照)。

東京23区の分譲マンション平均坪単価
・2014年 87.3万円
・2015年 98.7万円
・2016年 100.5万円
・2017年 108.3万円
・2018年 113.8万円
・2019年 113.0万円
出所:不動産経済研究所「首都圏・近畿圏マンション市場予測」 ※2019年は1~11月

また東京23区および首都圏は、国内の他主要都市のマンション価格と比べると割高な傾向が強いです。2019 年(1~11月)の坪単価を比較すると次のような結果なります。

分譲マンションの坪単価の比較
・東京23区:113.0万円
・首都圏:89.0万円
・大阪市:78.5 万円
・神戸市:62 .9万円
・京都市:68 .0万円
出所:同上

このような状況を踏まえると、これからマンション投資をする人や買い増しを検討している人は、東京・首都圏・他主要都市の物件を比較した上で購入するのが賢明です。とくに、ローンを利用する人は要注意です。なぜなら、購入費用をキャッシュで用意できる人は低利回りでもリターンを生み出しやすいですが、ローン主体だと収支が厳しくなりやすいからです。「不動産投資なら東京が安心」と思い込まず、自身でリサーチした上で判断しましょう。

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